Noticias de Hipotecas

Hipotecas por menos de 600 euros en más de 40 barrios: qué deja fuera ese cálculo

Qué dice el dato

Un portal inmobiliario ha publicado, con su índice de precios de julio de 2026, la lista de barrios de capitales de provincia donde comprar un piso de 80 metros cuadrados supondría una cuota hipotecaria inferior a 600 euros al mes. Son más de 40. En dos de ellos, Campclar (Tarragona) y La Chanca-Pescadería (Almería), la mensualidad no llegaría a 300 euros. Les siguen un barrio de Jaén (341 euros), Bonavista (356) y Torreforta (375), también en Tarragona, Sector Sur en Córdoba (380) y El Palmar en Murcia (396).

La lista no se limita a ciudades baratas. En Barcelona aparece Ciutat Meridiana, con una cuota por debajo de 500 euros, y en Alicante hay dos barrios con 448 y 462 euros.

El cálculo parte de tres supuestos: el banco financia el 80 % del precio, el plazo es de 25 años y el interés es del 2,5 % anual. Con esas condiciones, el piso no puede costar más de 167.000 euros para que la cuota quede por debajo de 600. El propio estudio avisa de que no incluye impuestos ni gastos de la operación.

Lo que la cuota no te cuenta

La cifra mensual es solo una parte de lo que cuesta comprar. Antes de hacer números con ella, ten presentes tres cosas:

La entrada. Si el banco presta el 80 %, el 20 % restante lo pones tú. En un piso de 167.000 euros son 33.400 euros que debes tener ahorrados.
Impuestos y gastos. A la entrada se suman el impuesto de la compra (transmisiones patrimoniales si el piso es de segunda mano, IVA si es nuevo), la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa. El importe del impuesto cambia según la comunidad autónoma y según tu edad o tus ingresos, así que conviene calcularlo para tu caso y no con una media. En la hipoteca, el gasto que te corresponde a ti es la tasación.
La tasación. El banco calcula el 80 % sobre el valor más bajo entre el precio de compra y el de tasación. Si el piso se tasa por debajo de lo que has pactado, te prestará menos y la diferencia saldrá de tu bolsillo.

El 2,5 % es una hipótesis, no una oferta

El interés es el supuesto más frágil del cálculo. El euríbor a doce meses cerró septiembre con una media del 3,247 % y el último valor diario publicado, el del 7 de octubre, es del 3,194 %. Varias entidades han encarecido sus hipotecas fijas en las últimas semanas. Además, los tipos más bajos que se anuncian son bonificados: exigen domiciliar la nómina y contratar seguros u otros productos, que también cuestan dinero.

Con el mismo préstamo de 133.600 euros a 25 años, cada medio punto de interés pesa:

Al 2,5 %, la cuota ronda los 599 euros.
Al 3 %, sube a unos 634 euros.
Al 3,5 %, a unos 669 euros.

Por eso es mejor que no compares pisos con la cuota de un estudio. Compáralos con la que resulte de una oferta real a tu nombre, mirando la TAE y no solo el tipo nominal, y sumando el coste anual de los productos vinculados.

Qué revisar antes de dar una señal

Un precio bajo en un barrio concreto suele tener explicación, y parte de ella puede estar en el propio inmueble. El error más habitual es firmar las arras con la cuota ya calculada y dejar las comprobaciones para después, cuando echarse atrás supone perder la señal. Antes de entregar dinero, revisa esto:

Nota simple del Registro de la Propiedad. Confirma quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos u otras cargas pendientes.
Comunidad de propietarios. Pide un certificado de que el vendedor está al corriente y pregunta por derramas aprobadas o previstas. En edificios antiguos, una rehabilitación de fachada o la instalación de un ascensor puede equivaler a muchos meses de cuota.
Estado del edificio y del piso. Comprueba la inspección técnica del edificio, la cédula de habitabilidad y el certificado energético.
Ocupación. Asegúrate de que la vivienda se entrega libre de inquilinos y ocupantes, y haz que conste así en el contrato.
Financiación. Si dependes de la hipoteca, intenta que las arras recojan qué ocurre si el banco no te la concede o la tasación sale corta. Sin esa cláusula, lo normal es perder la señal.

Cuando tengas una oferta del banco, recibirás la ficha con las condiciones personalizadas al menos diez días naturales antes de firmar; en Cataluña el plazo es de catorce. Ese tiempo es tuyo: úsalo para leer la documentación, compararla con otras ofertas y resolver dudas en la visita gratuita al notario. Consultar a un profesional tiene sentido sobre todo antes de las arras, que es cuando todavía puedes negociar las condiciones o retirarte sin coste.

La hipoteca media sube a 174.061 euros y la cuota ya se lleva el 34,3 % del sueldo: qué revisar

Se firman algo más de hipotecas, pero por mucho más dinero

Los datos del primer semestre de 2026, elaborados a partir de las cifras del INE y del Colegio de Registradores, muestran un mercado que crece más en importe que en número de operaciones. Entre enero y junio se constituyeron 259.684 hipotecas sobre vivienda, un 6,56 % más que en el mismo periodo de 2025. El capital prestado, en cambio, subió un 17,46 %, hasta 45.190 millones de euros.

La diferencia entre ambos porcentajes se explica por el tamaño de cada préstamo. La hipoteca media ha pasado de 158.589 euros a 174.061 euros en un año, un 9,8 % más. El último dato mensual del INE, el de julio, va en la misma dirección: se firmaron 43.372 hipotecas, un 3,5 % menos que un año antes, pero el importe medio subió un 10,9 %, hasta 180.785 euros.

El reparto territorial también importa si compras en Cataluña. Madrid y Cataluña suman el 33,8 % de las operaciones, pero concentran el 43,2 % del capital prestado. En estas dos comunidades cada préstamo es bastante más alto que la media.

La cuota media es de 825 euros y roza el límite de esfuerzo

Según los mismos datos, la cuota mensual media se sitúa en 825 euros, con un tipo de interés medio del 3,03 % y un plazo medio de 25,67 años. Esa cuota equivale al 34,3 % del coste salarial medio. La referencia habitual en el sector es no superar aproximadamente el 35 % de los ingresos, así que la media nacional está ya pegada a ese tope.

Las diferencias entre comunidades son grandes:

En Baleares la cuota supone el 55,8 % del coste salarial.
En Madrid, el 44,5 %.
En Canarias, el 40,2 %.
En Extremadura, el 23,8 %, el porcentaje más bajo.

Ten en cuenta que son medias calculadas sobre un salario medio. Tu esfuerzo real depende de tus ingresos netos y de tus otras deudas, y puede quedar muy lejos de esa cifra, por arriba o por abajo.

El euríbor diario afloja, pero no cambia el cálculo

Esta semana el euríbor diario ha bajado: del 3,323 % del viernes 2 de octubre pasó al 3,186 % el lunes 5 y al 3,177 % el martes 6. Con cuatro sesiones publicadas, la media provisional de octubre queda prácticamente igual que la de septiembre, que fue del 3,247 %.

Dos días de bajada no marcan una tendencia, y tu banco no aplica el valor diario, sino la media mensual del mes que fije tu escritura. Para quien va a firmar ahora, el contexto sigue siendo de tipos más altos que hace un año. Según el INE, el 62,3 % de las hipotecas de julio se firmó a tipo fijo y el 37,7 % a variable, con un tipo medio de salida del 3,01 %.

Qué conviene revisar antes de firmar

Con préstamos más grandes y cuotas más altas, el margen de error es menor. Estos son los puntos donde vemos más fallos:

Calcula el esfuerzo con tus cifras. Suma la cuota de la hipoteca y el resto de tus deudas (coche, préstamos personales, tarjetas) y compáralas con tus ingresos netos mensuales. Si el total pasa del 35 %, el banco puede denegar la operación o pedirte más garantías, y aunque la apruebe irás muy justo.
No cuentes solo con la entrada. Lo habitual es que el banco financie hasta el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación. Además de ese 20 %, necesitas ahorro para impuestos y gastos, que en una vivienda de segunda mano en Cataluña suelen superar el 10 % del precio.
Si eliges variable o mixta, haz la prueba de subida. Pide al banco el cuadro de cuotas con el euríbor uno o dos puntos por encima del actual. Si con ese escenario no llegas, ese préstamo no es para ti.
Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece el total. Compara siempre el coste total de intereses, no solo el recibo mensual.
Fíjate en la TAE y en los productos vinculados. Un tipo bonificado que exige seguros caros puede salir peor que uno sin bonificar.
Usa el plazo de reflexión. El banco debe entregarte la documentación precontractual (la FEIN, entre otros documentos) con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma, que en Cataluña son catorce. La visita previa al notario es gratuita y sirve para preguntar todo lo que no entiendas.

Tiene sentido pedir una revisión profesional antes de aceptar la oferta vinculante si la tasación sale por debajo del precio pactado, si has firmado arras sin condicionar la compra a que te concedan la hipoteca, o si el banco te pide avalistas. Son los tres casos en los que un problema de financiación acaba costando dinero.

El euríbor sube al 3,323 %: ampliar el plazo de la hipoteca baja la cuota, pero tiene un coste

El euríbor vuelve a subir y la revisión de la cuota llega más cara

El euríbor a doce meses ha marcado este martes, 6 de octubre, un valor diario del 3,323 %, dos centésimas más que en la sesión anterior. Con solo tres sesiones contabilizadas, la media provisional de octubre está en el 3,310 %, por encima del 3,247 % con el que cerró septiembre y más de un punto por encima del 2,187 % de octubre del año pasado.

Para quien tiene una hipoteca variable con revisión anual, esa diferencia se traduce en una cuota más alta. En un préstamo de 167.000 euros a 25 años con un diferencial del 0,75 %, la subida ronda los 96 euros al mes. La media de octubre aún puede moverse, pero el dato de hoy no apunta a un alivio a corto plazo, y la próxima reunión del Banco Central Europeo no acaba hasta el día 29.

En este contexto, estos días ha circulado un cálculo de una organización de consumidores sobre una salida que muchos hipotecados se plantean cuando la cuota aprieta: alargar el plazo del préstamo. Conviene saber cuánto ahorra y cuánto cuesta.

Cuánto baja la cuota y cuánto pagas de más

El ejemplo es sencillo. Con 80.000 euros pendientes al 2 % y diez años por delante, la cuota es de 736,11 euros. Si amplías el plazo cinco años, baja a 514,81 euros: 221,30 euros menos cada mes. A cambio, pagarás unos 4.332 euros más en intereses a lo largo de la vida del préstamo.

La proporción cambia según el tipo de interés. Cuanto más alto sea el tipo que pagas, más cara sale cada anualidad que añades. En una hipoteca variable que hoy se revisa por encima del 4 %, el sobrecoste de alargar el plazo será mayor que en el ejemplo. Antes de decidir, pide al banco el cuadro de amortización con el plazo actual y con el nuevo, y compara el total de intereses, no solo la cuota.

Qué dice la ley sobre la ampliación de plazo

Ampliar el plazo es una novación: una modificación del contrato pactada con tu banco. La entidad no está obligada a aceptarla, salvo en el supuesto protegido que explicamos más abajo. Si la acepta, hay tres reglas que juegan a tu favor:

Comisión limitada. La Ley 2/1994 impide cobrar por la ampliación del plazo una comisión de modificación superior al 0,1 % del capital pendiente. Con 80.000 euros pendientes, son 80 euros como máximo.
Sin impuesto de actos jurídicos documentados. La misma ley declara exenta la escritura de novación cuando el cambio afecta al tipo de interés, al plazo o a ambos.
Otros gastos. Es posible que te pidan una nueva tasación, que suele rondar los 300 euros. Pregunta por escrito quién asume notaría y registro antes de aceptar la oferta.

El error más frecuente es aprovechar la novación para aceptar cambios que no has pedido: un diferencial más alto, un seguro nuevo o productos vinculados. Si solo quieres alargar el plazo, la escritura debe tocar solo el plazo. Lee el borrador completo y compara cláusula a cláusula con tu escritura original.

Otro punto que se pasa por alto: los bancos suelen fijar una edad máxima al terminar de pagar. Si la ampliación te lleva más allá de ese límite, es probable que te ofrezcan menos años de los que pides.

Si ni así llegas: carencia y Código de Buenas Prácticas

Cuando la ampliación no basta, puedes negociar una carencia. En la parcial pagas solo intereses durante un tiempo y no devuelves capital. En la total no pagas nada, pero los intereses se acumulan a la deuda. Las dos encarecen el préstamo y dependen de que el banco quiera concederlas.

Hay un caso en el que la entidad sí está obligada. Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y acreditas que estás en el llamado umbral de exclusión, tiene que ofrecerte un plan de reestructuración, que incluye una carencia de capital de varios años, un tipo de interés reducido durante ese periodo y la ampliación del plazo hasta 40 años desde la concesión. Los requisitos son acumulativos:

Que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, unos 25.200 euros al año, con límites más altos si hay discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
Que la cuota supere el 50 % de los ingresos netos de la familia, o el 40 % en esos supuestos especiales.
Que en los cuatro años anteriores el esfuerzo para pagar la hipoteca haya aumentado, o que hayan sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad, como ser familia numerosa o monoparental, o tener menores a cargo.
Que la hipoteca recaiga sobre tu vivienda habitual y que su precio de compra no supere los límites que fija la norma, con un tope absoluto de 300.000 euros.

La solicitud se presenta en el propio banco con la documentación de ingresos, empadronamiento y titularidades. La norma da a la entidad un mes para responder con un plan. Si lo deniega y crees que cumples, puedes reclamar ante el Banco de España.

Vigila sobre todo un plazo: pide la reestructuración antes de dejar de pagar. Una vez anunciada la subasta en una ejecución hipotecaria, ya no puedes solicitarla. Si tienes cuotas atrasadas o has recibido un requerimiento del banco, es el momento de que un profesional revise tu escritura y tu situación antes de firmar nada.

La inflación de la eurozona sube al 3,8 % y aleja la bajada del euríbor: qué revisar en tu hipoteca variable

Qué ha pasado: la inflación sube y el euríbor no afloja

El dato adelantado de Eurostat, publicado el 2 de octubre, sitúa la inflación de la eurozona en el 3,8 % en septiembre. Son seis décimas más que en agosto y el nivel más alto desde septiembre de 2023. El empujón viene sobre todo de la energía, que se encarece un 18,8 % en un año. La inflación subyacente, que deja fuera la energía y los alimentos frescos, se mueve mucho menos: pasa del 2,4 % al 2,5 %.

Para quien tiene hipoteca, lo que importa es la consecuencia. El Banco Central Europeo ya subió los tipos un cuarto de punto en septiembre y dejó su tipo de referencia en el 2,5 %. Con los precios acelerando, una bajada queda descartada a corto plazo y el debate es cuándo llegará la siguiente subida. El BCE se reúne el 29 de octubre y el 17 de diciembre.

El euríbor a doce meses lo refleja. Septiembre cerró con una media del 3,247 %. Las dos primeras sesiones de octubre dejan la media provisional algo por encima del 3,3 %. Hace un año, en octubre de 2025, la media fue del 2,187 %, es decir, más de un punto por debajo.

Cuánto se nota en la cuota

Un ejemplo orientativo: una hipoteca de 167.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,75 puntos. Con el euríbor de septiembre de 2025 la cuota rondaba los 785 euros al mes. Con el de septiembre de 2026 sube a unos 881 euros. Son unos 96 euros más cada mes, más de 1.100 euros al año, y esa cuota se mantiene hasta la siguiente revisión.

Las ofertas nuevas también se encarecen. Varias entidades han subido en las últimas semanas sus hipotecas fijas y el tramo fijo de las mixtas, en muchos casos alrededor de un cuarto de punto. Ya hay fijas a 30 años que superan el 5 % TAE si no cumples las bonificaciones. Cada vez quedan menos propuestas cerca del 3 %.

Qué mirar en tu escritura antes de la revisión

El error más habitual es fijarse en el euríbor del día. Tu cuota se calcula con la media mensual que publica el Banco de España en el BOE, y con la del mes que indique tu escritura, no con la que tú elijas. Antes de hacer números, localiza estos datos en la cláusula de tipo de interés:

Fecha y periodicidad de la revisión. Puede ser anual o semestral. Con revisión semestral la subida llega antes, pero más repartida.
Mes de referencia. Muchas escrituras toman el último euríbor publicado antes de la fecha de revisión y otras el de uno o dos meses antes. Si revisas en noviembre o diciembre, puede que te apliquen el dato de septiembre u octubre.
Diferencial y bonificaciones. Comprueba que sigues cumpliendo las condiciones que rebajan el diferencial (nómina, seguros, tarjetas). Si has cancelado algún producto, el banco puede aplicarte el diferencial sin bonificar justo cuando el índice está más alto.
Comunicación del banco. La entidad debe informarte del nuevo tipo y de la nueva cuota. Guarda esa comunicación y comprueba que el índice, el mes y el diferencial coinciden con lo pactado. Si algo no cuadra, reclama por escrito al servicio de atención al cliente.

Si tienes una hipoteca mixta, mira cuándo termina el tramo fijo. Ese paso al tramo variable puede suponer un salto de cuota mayor que cualquier revisión ordinaria, y conviene saberlo con meses de antelación.

Qué puedes hacer y cuándo conviene pedir ayuda

No hay una respuesta única, pero sí tres vías que puedes valorar con cifras:

Amortizar antes de la revisión. Si tienes ahorro, reducir capital antes de que se recalcule la cuota amortigua la subida. Revisa en tu escritura la comisión por reembolso anticipado, que la ley limita. Pide al banco la simulación reduciendo cuota y reduciendo plazo.
Negociar con tu entidad. Puedes plantear una rebaja del diferencial o un cambio a tipo fijo o mixto mediante novación. Pide la propuesta por escrito y fíjate en la TAE y en los productos vinculados, no solo en el tipo nominal.
Llevarte la hipoteca a otro banco. La subrogación tiene sentido si la mejora compensa los gastos. Con las ofertas fijas subiendo, compara la cuota fija que te ofrecen hoy con la variable que pagarías tras la revisión, y no con la que pagas ahora.

Si estás a punto de firmar una hipoteca nueva, lee la documentación precontractual con calma. Fíjate en el plazo de validez de la oferta y en la diferencia entre el tipo bonificado y el tipo sin bonificar. En Cataluña debes tener esa documentación al menos catorce días antes de la firma, y el asesoramiento del notario en ese periodo es gratuito.

Conviene consultar a un profesional si la nueva cuota compromete el pago, si el cálculo del banco no coincide con la escritura o si te proponen una novación con condiciones que no acabas de entender. Hazlo antes de que llegue el primer recibo que no puedas atender: con la hipoteca al corriente tienes mucho más margen para negociar.

Las hipotecas de octubre llegan más caras: cómo asegurar el tipo antes de la reunión del BCE del día 29

Qué ha cambiado en las ofertas de este mes

Octubre ha empezado con retoques al alza en los escaparates hipotecarios. Entre los movimientos conocidos estos días, Ibercaja ha pasado su hipoteca fija del 2,30 % al 2,55 % TIN con todas las bonificaciones, y Pibank ha subido del 1,75 % al 1,99 % el tramo fijo inicial de su hipoteca mixta. No son casos aislados: a lo largo del año otras entidades ya habían encarecido sus préstamos a tipo fijo.

El contexto explica el movimiento. El Banco Central Europeo ha subido los tipos dos veces en 2026, un cuarto de punto el 11 de junio y otro el 10 de septiembre, hasta dejar la facilidad de depósito en el 2,50 %. El euríbor a doce meses cerró septiembre con una media del 3,247 %, la más alta del año, y en las primeras sesiones de octubre se mueve por encima del 3,3 %. Hace un año, la media de octubre fue del 2,187 %.

La próxima reunión del BCE es el 29 de octubre. Nadie sabe qué decidirá, pero los bancos ajustan sus precios en función de lo que esperan, no solo de lo que ya ha ocurrido. Por eso las ofertas pueden cambiar de una semana a otra.

Lo que te protege es la oferta vinculante, no el anuncio

El error más habitual de quien está buscando hipoteca es dar por hecho que el tipo que vio en la web del banco, o el que le comentaron en la primera visita, es el que firmará. Ese precio no obliga a la entidad. Tampoco una simulación ni una preaprobación.

Lo que sí obliga es la Ficha Europea de Información Normalizada, la FEIN. La ley de crédito inmobiliario le da carácter de oferta vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días. Además, el banco tiene que entregártela, junto con el resto de la documentación, al menos diez días naturales antes de firmar.

En la práctica, esto significa dos cosas:

Hasta que no tienes la FEIN, el banco puede cambiarte las condiciones si su tarifa sube mientras se tramita tu expediente.
Una vez emitida, las condiciones quedan fijadas solo durante el plazo que figura en ella. Si la firma se retrasa más allá de esa fecha, la entidad puede emitir una nueva con otro precio.

Conviene, por tanto, preguntar desde el primer día cuánto tardará el banco en emitir la FEIN y qué validez tendrá, y coordinar esas fechas con las del contrato de arras. Si las arras vencen antes de que puedas firmar la hipoteca, el problema ya no es el tipo de interés, sino la señal entregada.

Mira la TAE y las condiciones, no solo el TIN

Las subidas se anuncian en TIN, pero el TIN bonificado exige contratar productos. El ejemplo de la fija de Ibercaja es ilustrativo: el 2,55 % TIN se corresponde con una TAE del 3,49 %, porque para alcanzarlo hay que cumplir una lista larga de vinculaciones. Esa distancia entre un dato y otro es el coste de los seguros y demás productos, y varía mucho de un banco a otro.

Antes de comparar dos ofertas, revisa en la documentación:

Qué tipo se aplica si dejas de cumplir alguna bonificación y si puedes descolgarte de un seguro sin perder todo el descuento.
En una mixta, cuántos años dura el tramo fijo y qué diferencial sobre el euríbor se aplica después. Un tramo inicial bajo sirve de poco si el diferencial posterior es alto y el euríbor sigue donde está.
La comisión por amortización anticipada. En el tipo fijo la ley permite pactar hasta un 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y hasta un 1,5 % después; algunas entidades no la cobran.
El reparto de gastos: la tasación la pagas tú, mientras que gestoría, notaría de la escritura de préstamo y registro corresponden al banco.

Qué conviene hacer si estás a punto de firmar

Si ya tienes la FEIN, comprueba su fecha de validez y no dejes pasar el plazo por un retraso evitable, como un documento pendiente o una cita de notaría sin cerrar. Las condiciones del proyecto de contrato deben coincidir con las de la ficha; si ves diferencias, pide que se corrijan antes de la firma, no en la mesa del notario.

Si todavía estás comparando, pide las ofertas por escrito y con fecha, y no retrases la tasación ni la entrega de documentación: cada semana de trámite es una semana en la que la tarifa del banco puede moverse.

Recuerda también que antes de la escritura tienes derecho a una visita gratuita al notario que elijas para que te explique la documentación. Es el momento de preguntar lo que no entiendas. Y si el préstamo incluye algo fuera de lo habitual, como avalistas, varias fincas en garantía o una subrogación en la hipoteca del vendedor, tiene sentido que un profesional revise los papeles antes de que empiece a correr el plazo.

Derogado el decreto de vivienda: caen el préstamo TU CASA y el freno a la venta de hipotecas a fondos

Qué ha pasado

El Congreso votó el viernes 2 de octubre la convalidación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes sobre vivienda. El resultado fue de 172 votos a favor y 178 en contra, de modo que la norma quedó derogada. Se había publicado en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre: ha regido poco más de un día.

Casi todo lo que se ha contado sobre este decreto tiene que ver con el alquiler y los desahucios. Pero el texto también tocaba de lleno las hipotecas, y esa parte ha caído igual que el resto. Si estás buscando financiación para tu primera vivienda, o si tienes cuotas atrasadas y temes que tu banco venda tu préstamo, te conviene saber qué ha desaparecido y qué sigue como estaba.

Las medidas hipotecarias que decaen

El decreto contenía tres bloques que afectaban directamente a quien tiene o va a pedir una hipoteca:

Préstamo TU CASA. Era un préstamo público gestionado por el ICO, sin intereses ni comisiones, para completar la hipoteca de la primera vivienda habitual. Cubría la cantidad menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. No llegó a ponerse en marcha: el propio decreto dejaba para un acuerdo posterior del Consejo de Ministros los beneficiarios, los límites y el importe inicial.
Límites a la venta de hipotecas impagadas. Se añadía un artículo 25 bis a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Prohibía ceder préstamos vencidos cuando el deudor estuviera acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, el que regula el Código de Buenas Prácticas. Y si se cedía un préstamo vencido sobre vivienda habitual, había que informar al deudor de esa protección: si en los seis meses siguientes acreditaba que cumplía los requisitos, quien había vendido el préstamo debía recomprarlo por el mismo precio y ofrecerle las medidas.
Cambios en la ejecución hipotecaria. La demanda debía indicar si el inmueble era la vivienda habitual del deudor y si el banco o fondo que ejecutaba era gran tenedor. Además, se preveía que, a falta de alternativa habitacional para un hogar vulnerable, la comunidad autónoma dispusiera de dos meses para hacerse cargo de la deuda, con el procedimiento suspendido entretanto, y un régimen de suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030.

También decae la línea de avales del ICO de hasta 2.000 millones de euros para promotores de vivienda social o asequible, que no afectaba a compradores particulares, pero sí a la oferta futura.

Qué sigue vigente y qué no debes dar por hecho

Un decreto-ley que no supera la votación del Congreso deja de aplicarse hacia delante. Como regla general, lo que se hizo mientras estuvo en vigor no se deshace, pero en este caso el margen fue de un día y las medidas hipotecarias apenas tuvieron recorrido práctico.

Lo importante es no confundir lo que creaba el decreto con lo que ya existía antes:

El Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 no nace de este decreto ni desaparece con él. Si tu banco está adherido y cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes seguir pidiendo la reestructuración de tu deuda.
La Ley 5/2019 vuelve a su redacción anterior. Tu banco puede ceder tu préstamo a un tercero con las reglas que ya regían, sin la obligación de recompra ni la prohibición específica que añadía el artículo 25 bis.
El préstamo TU CASA no existe. No hay ventanilla, formulario ni plazo de solicitud. Si alguien te ofrece tramitarlo, desconfía.

A fecha de hoy, el Gobierno no ha publicado en el BOE ninguna norma que recupere estas medidas. Cualquier anuncio en ese sentido, hasta que se publique y supere su trámite, no cambia tu situación.

Qué te conviene hacer ahora

Si ibas a comprar contando con TU CASA, rehaz los números sin él. El error más frecuente en estas semanas es firmar unas arras calculando una ayuda que todavía no tiene reglas ni fecha, y ahora ni siquiera base legal. Antes de entregar una señal, comprueba que la financiación que necesitas la tienes confirmada por escrito por el banco, o pacta en el contrato qué ocurre con el dinero si la hipoteca no se concede.

Si tienes cuotas impagadas sobre tu vivienda habitual, no esperes a ver si tu préstamo cambia de manos. La solicitud de acogerte al Código de Buenas Prácticas se presenta a tu entidad y conviene hacerla cuanto antes, por escrito y guardando justificante de la fecha de entrega, con la documentación de ingresos y de la unidad familiar que exige la norma. Es más sencillo negociar con el banco que te concedió el préstamo que con un fondo que lo ha comprado después.

Si recibes una carta en la que te comunican que tu hipoteca se ha cedido, guárdala y anota la fecha. Revisa quién es el nuevo acreedor, qué cantidad te reclama y si coincide con tus recibos. La cesión no cambia las condiciones de tu contrato: el tipo de interés, el plazo y las cláusulas son los mismos.

Y si ya hay una demanda de ejecución hipotecaria, los plazos para oponerte son breves y corren desde la notificación. Ahí sí tiene sentido que un abogado revise el expediente de inmediato: la cuantía reclamada, las cláusulas del préstamo y si reúnes los requisitos de vulnerabilidad que la normativa anterior al decreto ya contemplaba.

El BOE fija el euríbor de septiembre en el 3,247 %: cuánto cuesta pasar tu hipoteca variable a fija

El dato oficial ya está en el BOE

El Boletín Oficial del Estado publica hoy, 2 de octubre, la resolución del Banco de España con los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario de septiembre. El euríbor a un año queda en el 3,247 %. Hasta ahora circulaban medias provisionales. Esta es la cifra que el banco tiene que usar si tu escritura remite al índice de septiembre.

La misma resolución recoge otros dos datos que te pueden afectar:

El euríbor a seis meses queda en el 2,922 %. Algunas hipotecas están referenciadas a este plazo y no al de un año.
La permuta de intereses a cinco años (IRS) queda en el 3,450 %. Es la referencia que suelen citar las escrituras para calcular la pérdida financiera del banco cuando cancelas o cambias un préstamo.

El índice a un año venía del 2,954 % en agosto y encadena tres meses de subida. Hace un año estaba en el 2,172 %, es decir, 1,075 puntos menos. No se veía un nivel así desde julio de 2024.

Qué supone en la cuota y qué puede venir

Si revisas una vez al año con el dato de septiembre, tu tipo sube algo más de un punto. Como orientación, en un préstamo con 150.000 euros pendientes, 25 años por delante y un diferencial del 1 %, la cuota sube unos 87 euros al mes, algo más de 1.000 euros al año. Tu cifra dependerá del capital que te quede, del plazo y de tu diferencial.

El contexto no apunta a un alivio rápido. El Banco Central Europeo subió los tipos un cuarto de punto el 10 de septiembre y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Su próxima reunión es el 28 y 29 de octubre. Varios de los grandes bancos españoles han dicho esta semana que esperan tipos oficiales en torno al 3 % o por encima en 2027. Son previsiones y pueden fallar, pero explican que muchos hipotecados se planteen ahora fijar el tipo.

Cambiar a tipo fijo: lo que te pueden cobrar

Hay dos caminos. Puedes pactar el cambio con tu banco (novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad (subrogación). La ley de crédito inmobiliario limita lo que te pueden cobrar cuando pasas de variable a fijo, o a un tipo con un primer tramo fijo de al menos tres años:

Durante los tres primeros años del préstamo, la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco, con un tope del 0,05 % del capital reembolsado.
Pasados esos tres años, el banco no puede cobrarte ninguna comisión por este cambio.
Si la novación no incluye amortización anticipada de capital, tampoco hay comisión por este concepto.

Si optas por la subrogación, el banco nuevo te entrega una oferta vinculante y un documento con los gastos de la operación. Cuando la aceptas, tu banco actual tiene siete días naturales para certificar la deuda. Desde esa entrega dispone de quince días naturales para retenerte, y solo puede hacerlo firmando contigo una novación. No puede negarse a cobrar. En los gastos de la nueva escritura, la tasación corre de tu cuenta; la gestoría, el notario y el registro los paga el prestamista.

Errores frecuentes y qué revisar antes de firmar

Dar por hecho qué mes te aplican. No todas las hipotecas que se revisan en octubre usan el dato de septiembre. La escritura dice qué índice se toma: el de un mes concreto o el último publicado en el BOE antes de la fecha de revisión. Si revisas cada seis meses, la comparación tampoco es con hace un año.
Fijarte solo en el tipo. Una oferta fija o mixta suele depender de bonificaciones por nómina, seguros u otros productos. Suma su coste anual antes de compararla con lo que pagas hoy.
Olvidar que salir de un fijo cuesta más. En un préstamo fijo la ley permite pactar una compensación por amortización o cancelación anticipada de hasta el 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después, siempre con el límite de la pérdida real del banco. Si prevés amortizar o vender en pocos años, mira esa cláusula.
Firmar con prisa. El banco debe entregarte la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de la firma. También tienes una visita gratuita al notario que elijas para que te explique las condiciones. Aprovéchala.

Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, cuando entró en vigor la ley actual, revisa con la escritura delante qué comisiones pactaste y qué régimen se aplica a tu cambio. Pide además a tu banco, por escrito, la información sobre lo que te costaría amortizar o cancelar: la ley le da tres días hábiles para dártela. Si la cifra no cuadra con los límites legales, o la contraoferta llega con productos vinculados que no entiendes, conviene que un profesional revise la documentación antes de aceptar.

Préstamo TU CASA: hasta 50.000 euros sin intereses para tu primera vivienda, con precio de venta limitado

Qué ha aprobado el Gobierno

El BOE del 30 de septiembre publicó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes sobre vivienda. La mayor parte del texto se ocupa del alquiler y de los desahucios, pero su artículo 19 afecta de lleno a quien va a firmar una hipoteca: crea un mecanismo de financiación pública llamado TU CASA, que gestionará el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

La idea es que el Estado te preste una parte del precio para completar lo que el banco no financia. La norma entra en vigor hoy, 1 de octubre, y el Congreso tiene previsto votar su convalidación mañana, viernes 2 de octubre.

Cómo es el préstamo según el decreto

El artículo 19 fija solo las líneas generales:

Destinatarios: quienes compren con hipoteca su primera vivienda habitual. El decreto no fija un límite de edad.
Importe: la cifra más baja entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. En un piso de 200.000 euros serían 40.000; a partir de 250.000 euros, el tope es 50.000.
Coste: tipo de interés del 0 % y sin comisiones.
Devolución: hasta diez años para devolverlo, con una carencia igual a la duración de tu hipoteca y un máximo de treinta años. Es decir, la previsión es que empieces a devolverlo cuando acabes de pagar al banco.
Contrapartida: la vivienda comprada queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión.

El dinero saldrá del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Lo que todavía no está decidido

Que el decreto esté en vigor no significa que hoy puedas pedir el préstamo. El propio artículo 19 remite a un acuerdo posterior del Consejo de Ministros, que tendrá que definir quién puede beneficiarse, con qué límites, con qué características y con cuánto dinero arranca la línea. El decreto no pone fecha a ese acuerdo.

Hasta entonces quedan sin respuesta varias cuestiones que condicionan cualquier cálculo:

Si habrá topes de ingresos o de precio de la vivienda.
Cómo se calculará el precio máximo al que podrás vender después.
Qué garantía pedirá el ICO y cómo convivirá con la hipoteca del banco.
Si será compatible con el aval del ICO para jóvenes y familias con menores, que sigue abierto hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cómo y dónde se tramitará la solicitud.

A esto se suma la votación parlamentaria. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su aprobación. Si no lo consigue, queda derogado y el mecanismo desaparecería antes de haberse puesto en marcha.

Qué te conviene hacer si estás comprando

El momento importa. El euríbor ha cerrado septiembre por encima del 3,2 %, su nivel más alto en dos años, y el tipo medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda superó el 3 % en julio, según el INE. Con la financiación más cara, un préstamo sin intereses que cubra parte de la entrada resulta atractivo. Aun así, conviene no adelantarse:

No firmes arras contando con este dinero. El error más habitual con las ayudas anunciadas es comprometerse a una fecha de escritura dando por hecho que llegarán a tiempo. Si el plazo de las arras vence antes de que la línea esté operativa, o resulta que no cumples los requisitos, puedes perder la señal.
Sigue siendo una deuda. Aunque no pagues nada durante años, tendrás que devolver el capital. Y el banco valorará tu solvencia para su propia hipoteca con sus criterios, tengas o no el préstamo público.
Mira la contrapartida antes que el importe. Un precio máximo de transmisión permanente significa que, si vendes, no podrás hacerlo libremente al precio de mercado. Es una limitación que acompaña a la vivienda sin fecha de caducidad, así que afecta también a quien la herede o la compre después. Hasta que no se sepa cómo se fija ese precio, no hay forma de valorar si te compensa.
Vigila dos fechas. La votación de convalidación en el Congreso y, si sale adelante, el acuerdo del Consejo de Ministros que abra la línea. Solo a partir de ese acuerdo habrá condiciones concretas.
Ten la documentación preparada. Declaraciones de la renta, nóminas, vida laboral y justificación de que no has sido propietario antes son lo que suelen pedir estas líneas. Las ayudas con presupuesto limitado suelen agotarse pronto.

Cuando se publiquen las condiciones, tendrá sentido que un profesional revise cómo se inscribe la limitación de precio en el Registro de la Propiedad y cómo encaja el préstamo público con la escritura de hipoteca. Esa revisión hay que hacerla antes de firmar las arras. Si ya tienes una operación en marcha, lo prudente es cerrarla con la financiación que hoy está disponible y tratar TU CASA como una posibilidad todavía sin confirmar.

El euríbor de septiembre ronda el 3,22 %: cómo comprobar tu nueva cuota si revisas en octubre

Qué ha pasado con el euríbor esta semana

El euríbor a doce meses cotizaba este martes y miércoles en torno al 3,33 %. Con esos valores, la media provisional de septiembre se sitúa ya alrededor del 3,22 %, la más alta de 2026. En agosto la media cerró cerca del 2,95 % y en septiembre de 2025 estaba en el 2,172 %. En los dos últimos días el dato diario ha bajado un poco, pero la media del mes sigue subiendo. Es pura aritmética: mientras cada nuevo valor diario quede por encima de la media acumulada, la media sube.

Todo esto pasa después de la decisión del Banco Central Europeo del 10 de septiembre, que subió los tipos oficiales 25 puntos básicos y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Sus próximas reuniones de política monetaria son el 29 de octubre y el 17 de diciembre. El mercado se adelanta a lo que se espera de esas reuniones, así que el euríbor puede seguir moviéndose antes de que el BCE decida nada.

El dato definitivo de septiembre no está cerrado todavía. El Banco de España lo publica en el BOE a principios de octubre, y es el valor oficial que usan los bancos en las revisiones.

Qué significa para tu cuota

Para ver el orden de magnitud: en un préstamo de 167.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,75 puntos, si se revisa con la media provisional de septiembre en lugar del dato de hace un año, la cuota pasa de unos 785 euros a unos 879 euros al mes. Son más de 1.100 euros al año. Tu caso concreto depende de lo que te quede por pagar, del plazo pendiente y de tu diferencial.

Ten en cuenta que no todas las hipotecas variables se revisan igual:

Revisión anual: tu nuevo tipo se compara con el que tenías hace doce meses. Con las cifras actuales, la subida es de alrededor de un punto.
Revisión semestral: la comparación es con el dato de hace seis meses, no con el de hace un año. La subida puede ser menor, pero también te llegará antes la siguiente revisión.
Mes de referencia: muchas escrituras no usan el euríbor del mes de la revisión, sino el de uno o dos meses antes. Solo tu contrato dice cuál se aplica. Si revisas en octubre o noviembre, es muy posible que te toque el dato de septiembre, pero compruébalo.

Cómo comprobar que el banco lo hace bien

Cuando recibas la comunicación de la revisión, no te quedes solo con la cuota nueva. Estos puntos se revisan en pocos minutos con la escritura delante:

Índice y mes: comprueba que el banco aplica el índice que figura en tu escritura (euríbor a un año u otro) y el mes que dice el contrato, con el valor oficial publicado.
Diferencial: es el que firmaste. Si tenías bonificaciones por nómina, seguros o tarjetas, mira si te las siguen aplicando. Un error frecuente es dejar de cumplir un requisito sin darse cuenta, por ejemplo un recibo domiciliado que se dio de baja, y perder la bonificación justo en la revisión.
Redondeo: mira si el tipo resultante se redondea y en qué sentido. Si ves un redondeo al alza que no entiendes, pide que te lo expliquen por escrito.
Capital pendiente y plazo: la nueva cuota se calcula sobre lo que te queda por devolver y los años que faltan. Si has hecho amortizaciones anticipadas, comprueba que están descontadas.
Suelos: en las hipotecas sujetas a la ley de crédito inmobiliario, vigente desde junio de 2019, la ley prohíbe fijar un límite a la baja del tipo variable. Ahora que los tipos suben no se nota, pero conviene saber si tu contrato lo tiene por si los tipos vuelven a bajar.

Si no te cuadra la cifra, pide al banco el detalle del cálculo. Es más fácil corregir un error en el momento que reclamarlo años después.

Qué puedes hacer ahora

La revisión no se puede evitar, pero sí prepararla. Si la nueva cuota te aprieta, habla con tu banco antes de que empiecen los impagos, no después. Negociar con los recibos al día es mucho más sencillo. Si vas a buscar otra oferta, ten en cuenta que los bancos también han encarecido las hipotecas fijas en las últimas semanas, así que compara con números reales antes de firmar un cambio.

Conviene que consultes a un profesional si en la comunicación del banco aparecen conceptos que no están en tu escritura, si el índice aplicado no es el pactado, si hay una cláusula de redondeo o de límites que no entiendes, o si tu hipoteca usa un índice distinto del euríbor y no sabes cómo se revisa. También si has firmado una novación en los últimos años: a veces las condiciones que se aplican ya no son las de la escritura original, y hay que leer los dos documentos juntos.

El Supremo condena por incluir en morosos una deuda ya reclamada: qué mira el banco en tu hipoteca

Una deuda discutida no es una deuda impagada

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dado la razón a una consumidora a la que una entidad de crédito al consumo fichó como morosa mientras ella pleiteaba por el contrato. El orden de los hechos es lo que decide el caso: primero reclamó por escrito a la financiera por considerar usurario el crédito, después presentó demanda pidiendo que se declarara nulo y solo meses más tarde, ya en octubre de 2022, la entidad comunicó sus datos al registro de impagados.

Para el tribunal, en ese momento la deuda no podía tratarse como pacífica. No se discutía un retraso en el pago: se discutía la validez del contrato del que nacía la deuda, y esa impugnación constaba antes de la inclusión. La sentencia 1314/2026, de 23 de julio, declara vulnerado el derecho al honor y fija una indemnización de 2.000 euros por daño moral. La cuantía es contenida porque el apunte no se mantuvo un tiempo especialmente largo y no se probó que por su causa le denegaran financiación. Con esa prueba encima de la mesa, la valoración habría sido distinta.

El fondo del asunto interesa a cualquiera que tenga un préstamo abierto: el fichero de solvencia no puede usarse como palanca para cobrar cuando el deudor ha puesto en duda la deuda de forma seria y documentada.

Qué exige la ley para que tu nombre acabe en un fichero

El artículo 20 de la Ley Orgánica de Protección de Datos y garantía de los derechos digitales marca las condiciones. Merece la pena conocerlas porque casi todas las reclamaciones que prosperan se apoyan en alguna de ellas:

La deuda debe ser cierta, vencida y exigible, y no haber sido objeto de reclamación administrativa, judicial o de un procedimiento alternativo vinculante por parte del deudor.
El acreedor tiene que haberte advertido de esa posibilidad en el contrato o al requerirte el pago, indicando en qué ficheros participa.
El fichero debe notificarte la inclusión e informarte de tus derechos; durante los treinta días siguientes a la comunicación de la deuda, los datos quedan bloqueados.
El apunte solo puede mantenerse mientras dure el incumplimiento y, como máximo, cinco años desde el vencimiento de la obligación.
Solo pueden consultarlo quienes tengan contrato contigo o aquellos a quienes hayas pedido financiación, pago aplazado o facturación periódica. La propia norma cita expresamente los contratos de crédito inmobiliario.

Hay un apartado que casi nadie invoca y que conviene tener presente: si te deniegan el contrato como consecuencia de esa consulta, quien consultó el fichero está obligado a informarte del resultado. Es decir, tienes derecho a saber que te han rechazado por un apunte, no a quedarte con un «no» sin explicación.

Por qué esto decide si te dan la hipoteca

El momento no ayuda. El euríbor a doce meses cerró el 21 de septiembre en el 3,354 % y la media provisional del mes ronda el 3,2 %, muy por encima del 2,172 % de septiembre del año pasado. A eso se suma el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que el Banco de España publicó en el BOE el 18 de septiembre, en el 3,134 %. Con el crédito más caro, las entidades afinan más a quién se lo dan.

En ese filtro, el fichero funciona de forma prácticamente binaria: un apunte de 300 euros por una factura discutida puede pesar tanto como uno de 30.000. Da igual que tengas ahorro, nómina fija y una tasación holgada; si el sistema ve la marca, la operación se para o se encarece con más vinculación y menos financiación.

Los errores que más se repiten son tres. Discutir la deuda solo por teléfono, sin dejar rastro escrito, de modo que después no hay forma de acreditar que la reclamaste antes de la inclusión. Pagar para quitarte el problema de encima sin exigir por escrito la baja del fichero, con lo que el apunte sigue ahí semanas o meses. Y descubrirlo tarde, cuando ya has firmado unas arras con plazo corto y el banco te comunica la negativa a diez días de la notaría.

Qué revisar antes de pedir financiación

Si tienes previsto comprar o cambiar de hipoteca en los próximos meses, hay trabajo previo que sale barato:

Ejerce tu derecho de acceso ante los principales ficheros de solvencia y comprueba qué aparece a tu nombre. Es gratuito y no deja huella negativa.
Pide también tu informe de riesgos a la Central de Información de Riesgos del Banco de España. No recoge impagos, sino los préstamos y avales que tienes vivos: si has avalado a un familiar, esa deuda cuenta como tuya a efectos de capacidad de pago.
Si vas a discutir un cargo o un contrato, hazlo por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, y conserva el acuse. Esa fecha es la que después marca si la inclusión era lícita.
Reserva margen en las arras. Entre la solicitud, la tasación y la oferta vinculante se va más tiempo del que la gente calcula, y una incidencia en un fichero puede comerse el plazo entero.

Si ya te han incluido mientras reclamabas, o si te han denegado una hipoteca y sospechas que hay un apunte detrás, conviene revisar el expediente con un profesional antes de firmar nada: hay plazos que corren, documentación que hay que pedir cuanto antes y una diferencia notable entre reclamar la baja del dato y reclamar además el daño moral.