Qué ha pasado
El Congreso votó el viernes 2 de octubre la convalidación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes sobre vivienda. El resultado fue de 172 votos a favor y 178 en contra, de modo que la norma quedó derogada. Se había publicado en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre: ha regido poco más de un día.
Casi todo lo que se ha contado sobre este decreto tiene que ver con el alquiler y los desahucios. Pero el texto también tocaba de lleno las hipotecas, y esa parte ha caído igual que el resto. Si estás buscando financiación para tu primera vivienda, o si tienes cuotas atrasadas y temes que tu banco venda tu préstamo, te conviene saber qué ha desaparecido y qué sigue como estaba.
Las medidas hipotecarias que decaen
El decreto contenía tres bloques que afectaban directamente a quien tiene o va a pedir una hipoteca:
- Préstamo TU CASA. Era un préstamo público gestionado por el ICO, sin intereses ni comisiones, para completar la hipoteca de la primera vivienda habitual. Cubría la cantidad menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. No llegó a ponerse en marcha: el propio decreto dejaba para un acuerdo posterior del Consejo de Ministros los beneficiarios, los límites y el importe inicial.
- Límites a la venta de hipotecas impagadas. Se añadía un artículo 25 bis a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Prohibía ceder préstamos vencidos cuando el deudor estuviera acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, el que regula el Código de Buenas Prácticas. Y si se cedía un préstamo vencido sobre vivienda habitual, había que informar al deudor de esa protección: si en los seis meses siguientes acreditaba que cumplía los requisitos, quien había vendido el préstamo debía recomprarlo por el mismo precio y ofrecerle las medidas.
- Cambios en la ejecución hipotecaria. La demanda debía indicar si el inmueble era la vivienda habitual del deudor y si el banco o fondo que ejecutaba era gran tenedor. Además, se preveía que, a falta de alternativa habitacional para un hogar vulnerable, la comunidad autónoma dispusiera de dos meses para hacerse cargo de la deuda, con el procedimiento suspendido entretanto, y un régimen de suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030.
También decae la línea de avales del ICO de hasta 2.000 millones de euros para promotores de vivienda social o asequible, que no afectaba a compradores particulares, pero sí a la oferta futura.
Qué sigue vigente y qué no debes dar por hecho
Un decreto-ley que no supera la votación del Congreso deja de aplicarse hacia delante. Como regla general, lo que se hizo mientras estuvo en vigor no se deshace, pero en este caso el margen fue de un día y las medidas hipotecarias apenas tuvieron recorrido práctico.
Lo importante es no confundir lo que creaba el decreto con lo que ya existía antes:
- El Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 no nace de este decreto ni desaparece con él. Si tu banco está adherido y cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes seguir pidiendo la reestructuración de tu deuda.
- La Ley 5/2019 vuelve a su redacción anterior. Tu banco puede ceder tu préstamo a un tercero con las reglas que ya regían, sin la obligación de recompra ni la prohibición específica que añadía el artículo 25 bis.
- El préstamo TU CASA no existe. No hay ventanilla, formulario ni plazo de solicitud. Si alguien te ofrece tramitarlo, desconfía.
A fecha de hoy, el Gobierno no ha publicado en el BOE ninguna norma que recupere estas medidas. Cualquier anuncio en ese sentido, hasta que se publique y supere su trámite, no cambia tu situación.
Qué te conviene hacer ahora
Si ibas a comprar contando con TU CASA, rehaz los números sin él. El error más frecuente en estas semanas es firmar unas arras calculando una ayuda que todavía no tiene reglas ni fecha, y ahora ni siquiera base legal. Antes de entregar una señal, comprueba que la financiación que necesitas la tienes confirmada por escrito por el banco, o pacta en el contrato qué ocurre con el dinero si la hipoteca no se concede.
Si tienes cuotas impagadas sobre tu vivienda habitual, no esperes a ver si tu préstamo cambia de manos. La solicitud de acogerte al Código de Buenas Prácticas se presenta a tu entidad y conviene hacerla cuanto antes, por escrito y guardando justificante de la fecha de entrega, con la documentación de ingresos y de la unidad familiar que exige la norma. Es más sencillo negociar con el banco que te concedió el préstamo que con un fondo que lo ha comprado después.
Si recibes una carta en la que te comunican que tu hipoteca se ha cedido, guárdala y anota la fecha. Revisa quién es el nuevo acreedor, qué cantidad te reclama y si coincide con tus recibos. La cesión no cambia las condiciones de tu contrato: el tipo de interés, el plazo y las cláusulas son los mismos.
Y si ya hay una demanda de ejecución hipotecaria, los plazos para oponerte son breves y corren desde la notificación. Ahí sí tiene sentido que un abogado revise el expediente de inmediato: la cuantía reclamada, las cláusulas del préstamo y si reúnes los requisitos de vulnerabilidad que la normativa anterior al decreto ya contemplaba.
