Redacción de contrato de arras
El documento que decide qué pasa si la compraventa se cae. Redactamos tus arras diciendo de qué tipo son, qué plazos hay, quién paga qué y qué ocurre si el banco no da la hipoteca.
La señal se entrega en 10 minutos; recuperarla puede costar dos años
Las arras se firman con prisa, casi siempre con un modelo que ha dejado la inmobiliaria o el propio vendedor, y con una transferencia hecha el mismo día. Es el momento de la compraventa en el que más dinero se mueve con menos papeles delante.
El problema aparece después: el banco no concede la hipoteca, aparece una carga que nadie había mirado, el vendedor se retrasa, o simplemente alguien se arrepiente. Entonces se lee el contrato, y lo que dice —o lo que se olvidó de decir— determina si se recupera la señal, si se pierde o si hay que ir al juzgado.
El fallo más caro es no decir de qué tipo son las arras. Si el contrato no lo aclara, los tribunales presumen que son confirmatorias conforme al Código Civil: nadie puede echarse atrás pagando la señal, que es justo lo contrario de lo que casi todo el mundo cree estar firmando.
Si además quieres que revisemos cargas, situación urbanística y te acompañemos hasta la firma, eso es el acompañamiento a la compraventa. Aquí te redactamos solo el documento.
Qué te llevas
- Contrato de arras a medida y con su tipo definido
- Identificación del inmueble y de las partes
- Precio, señal y forma de pago
- Plazo y lugar de firma en notaría
- Condición por si no hay financiación
- Cargas, arrendatarios y estado de entrega
- Reparto de gastos e impuestos
- Una ronda de ajustes sobre el borrador
Tres tipos de arras, tres consecuencias distintas
Elegir mal no es un matiz jurídico: cambia quién puede echarse atrás y por cuánto.
Penitenciales
Permiten desistir: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Son las que la mayoría de la gente cree estar firmando, pero solo lo son si el contrato lo dice expresamente.
Confirmatorias
No dan derecho a desistir: son un anticipo del precio y confirman el contrato. Quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar el daño real, que puede ser muy superior a la señal.
Penales
La cantidad funciona como pena por el incumplimiento y además se puede exigir que se cumpla. Útiles cuando interesa desincentivar de verdad que la otra parte se eche atrás.
Lo que tiene que estar escrito
Cada una de estas cláusulas es una discusión que no vas a tener.
Financiación
Condición vinculada a que te concedan la hipoteca, con plazo y forma de acreditar la denegación. Sin ella, quedarte sin financiación es un incumplimiento tuyo y pierdes la señal.
Cargas e hipotecas
Estado registral según la nota simple, obligación del vendedor de cancelar cargas antes de la firma y qué ocurre si aparece alguna que no estaba declarada.
Plazo y notaría
Fecha límite para escriturar, quién elige notaría, cómo se convoca a la otra parte y qué pasa con las prórrogas. Un plazo sin forma de convocatoria no sirve para reclamar.
Gastos e impuestos
Reparto de notaría, registro, gestoría, plusvalía municipal e ITP o IVA según corresponda, y prorrateo de IBI y comunidad hasta el día de la firma.
Ocupantes y entrega
Si hay inquilinos, derecho de tanteo y retracto y situación del arrendamiento. Estado en que se entrega el inmueble, mobiliario incluido y suministros al corriente.
Incumplimiento
Qué ocurre exactamente si falla cada parte, con qué consecuencia económica, en qué plazo se devuelve el dinero y dónde se resuelven las discrepancias.
Cómo funciona
De la contratación al contrato listo para firmar, en 3-5 días hábiles.
Contratas
242 € IVA incluido con tarjeta o transferencia. Al pagar recibes el formulario con lo que necesitamos saber de la operación.
Nos pasas la operación
Datos de las partes, referencia catastral, nota simple si la tienes, precio, señal, plazo previsto y si hay hipoteca de por medio.
Redactamos
Te explicamos qué tipo de arras te conviene según tu posición y por qué, y recibes el borrador. Una ronda de ajustes incluida.
Entrega
Contrato definitivo en formato editable y en PDF listo para firmar, con las instrucciones de firma y de pago de la señal.
No entregues la señal con un modelo prestado
242 € IVA incluido sobre una operación de cientos de miles. Es el papel que decide qué pasa con tu dinero si algo se tuerce.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan antes de firmar unas arras.
¿Qué son exactamente las arras?
El contrato que firman comprador y vendedor antes de la escritura para reservar la operación y fijar sus condiciones: precio, plazo para ir a notaría, reparto de gastos, cargas y qué pasa si alguien se echa atrás. El comprador entrega una cantidad a cuenta del precio, y esa cantidad es la que marca las consecuencias del incumplimiento.
¿Penitenciales, confirmatorias o penales?
Depende de en qué lado estás y de cuánto quieres poder echarte atrás. Lo importante es que el contrato lo diga: si calla, se presumen confirmatorias, o sea que nadie puede desistir pagando la señal. Te decimos cuál te conviene y por qué antes de redactar.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda?
242 € con el IVA incluido, precio cerrado. De 3 a 5 días hábiles desde que tenemos los datos, con una ronda de ajustes sobre el borrador incluida. Si la firma corre, dínoslo al contratar y lo priorizamos.
¿Y si el banco no me da la hipoteca?
Para eso se redacta la condición de financiación, con plazo y forma de acreditar la denegación, de modo que recuperes la señal en lugar de perderla. Sin esa cláusula, no conseguir la hipoteca es un incumplimiento tuyo. Si aún estás buscando financiación, mira hipotecas.
¿Comprobáis las cargas del inmueble?
Revisamos la nota simple que nos pases para que el contrato refleje la situación real de cargas, hipotecas y titularidad, y para incluir la obligación de cancelarlas antes de firmar. Si quieres que la pidamos y la analicemos nosotros, y que te acompañemos hasta la notaría, eso es el acompañamiento a la compraventa.
¿Sirve si vendo yo, no si compro?
Sí. Redactamos igual desde el lado del vendedor, y el enfoque cambia: ahí interesa asegurar el plazo, limitar la posibilidad de que el comprador se eche atrás y dejar claro el estado en que se entrega. Dínos en qué lado estás.
¿Quién lo redacta?
Un Graduado en Derecho y API colegiado (A11363 Barcelona), con el apoyo de los abogados colaboradores de ConsultIn cuando el caso lo pide.
