El dato oficial ya está en el BOE
El Boletín Oficial del Estado publica hoy, 2 de octubre, la resolución del Banco de España con los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario de septiembre. El euríbor a un año queda en el 3,247 %. Hasta ahora circulaban medias provisionales. Esta es la cifra que el banco tiene que usar si tu escritura remite al índice de septiembre.
La misma resolución recoge otros dos datos que te pueden afectar:
- El euríbor a seis meses queda en el 2,922 %. Algunas hipotecas están referenciadas a este plazo y no al de un año.
- La permuta de intereses a cinco años (IRS) queda en el 3,450 %. Es la referencia que suelen citar las escrituras para calcular la pérdida financiera del banco cuando cancelas o cambias un préstamo.
El índice a un año venía del 2,954 % en agosto y encadena tres meses de subida. Hace un año estaba en el 2,172 %, es decir, 1,075 puntos menos. No se veía un nivel así desde julio de 2024.
Qué supone en la cuota y qué puede venir
Si revisas una vez al año con el dato de septiembre, tu tipo sube algo más de un punto. Como orientación, en un préstamo con 150.000 euros pendientes, 25 años por delante y un diferencial del 1 %, la cuota sube unos 87 euros al mes, algo más de 1.000 euros al año. Tu cifra dependerá del capital que te quede, del plazo y de tu diferencial.
El contexto no apunta a un alivio rápido. El Banco Central Europeo subió los tipos un cuarto de punto el 10 de septiembre y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Su próxima reunión es el 28 y 29 de octubre. Varios de los grandes bancos españoles han dicho esta semana que esperan tipos oficiales en torno al 3 % o por encima en 2027. Son previsiones y pueden fallar, pero explican que muchos hipotecados se planteen ahora fijar el tipo.
Cambiar a tipo fijo: lo que te pueden cobrar
Hay dos caminos. Puedes pactar el cambio con tu banco (novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad (subrogación). La ley de crédito inmobiliario limita lo que te pueden cobrar cuando pasas de variable a fijo, o a un tipo con un primer tramo fijo de al menos tres años:
- Durante los tres primeros años del préstamo, la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco, con un tope del 0,05 % del capital reembolsado.
- Pasados esos tres años, el banco no puede cobrarte ninguna comisión por este cambio.
- Si la novación no incluye amortización anticipada de capital, tampoco hay comisión por este concepto.
Si optas por la subrogación, el banco nuevo te entrega una oferta vinculante y un documento con los gastos de la operación. Cuando la aceptas, tu banco actual tiene siete días naturales para certificar la deuda. Desde esa entrega dispone de quince días naturales para retenerte, y solo puede hacerlo firmando contigo una novación. No puede negarse a cobrar. En los gastos de la nueva escritura, la tasación corre de tu cuenta; la gestoría, el notario y el registro los paga el prestamista.
Errores frecuentes y qué revisar antes de firmar
- Dar por hecho qué mes te aplican. No todas las hipotecas que se revisan en octubre usan el dato de septiembre. La escritura dice qué índice se toma: el de un mes concreto o el último publicado en el BOE antes de la fecha de revisión. Si revisas cada seis meses, la comparación tampoco es con hace un año.
- Fijarte solo en el tipo. Una oferta fija o mixta suele depender de bonificaciones por nómina, seguros u otros productos. Suma su coste anual antes de compararla con lo que pagas hoy.
- Olvidar que salir de un fijo cuesta más. En un préstamo fijo la ley permite pactar una compensación por amortización o cancelación anticipada de hasta el 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después, siempre con el límite de la pérdida real del banco. Si prevés amortizar o vender en pocos años, mira esa cláusula.
- Firmar con prisa. El banco debe entregarte la ficha europea de información normalizada (FEIN) y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de la firma. También tienes una visita gratuita al notario que elijas para que te explique las condiciones. Aprovéchala.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, cuando entró en vigor la ley actual, revisa con la escritura delante qué comisiones pactaste y qué régimen se aplica a tu cambio. Pide además a tu banco, por escrito, la información sobre lo que te costaría amortizar o cancelar: la ley le da tres días hábiles para dártela. Si la cifra no cuadra con los límites legales, o la contraoferta llega con productos vinculados que no entiendes, conviene que un profesional revise la documentación antes de aceptar.
