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El BOE publica el índice hipotecario de la zona euro en el 3,570 %: qué hipotecas lo aplican

Qué se ha publicado y con qué cifras

El Banco de España aprobó el 17 de septiembre la resolución mensual con los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario, que se publicó en el BOE el día 18. Los datos corresponden a agosto de 2026 y son dos: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por entidades de crédito en España, que queda en el 3,134 %, y el tipo medio de los préstamos a la vivienda entre uno y cinco años concedidos por entidades de crédito en la zona euro, que se sitúa en el 3,570 %.

Esa segunda referencia es la que menos suena y la que más conviene mirar este otoño. Está 0,436 puntos por encima del primer índice y unas cuatro décimas por encima del euríbor: la media de agosto del euríbor a doce meses fue del 2,954 % y la de septiembre, todavía provisional porque el mes no ha cerrado, se movía en torno al 3,19 % a mediados de mes. El contexto lo marca el Banco Central Europeo, que el 10 de septiembre subió sus tipos oficiales en 25 puntos básicos, con efecto desde el 16: la facilidad de depósito quedó en el 2,50 %, el tipo principal de financiación en el 2,65 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,90 %.

Qué es el índice de la zona euro y por qué puede acabar en tu escritura

No es un índice de mercado como el euríbor, sino un promedio de precios reales: la media ponderada por volumen de los tipos que las entidades de la eurozona aplican a las nuevas operaciones de préstamo para vivienda en las que el tipo queda fijado entre uno y cinco años. Al calcularse sobre operaciones ya cerradas, incorpora el margen comercial que cobran los bancos. Por eso suele situarse por encima del euríbor, y por eso las hipotecas que lo usan llevan diferenciales mucho más bajos, a veces de cero o incluso negativos.

Es un tipo oficial: se calcula con la metodología del Banco de España y se publica cada mes en el BOE. Puede afectarte de dos maneras. La primera, si tu escritura lo fija directamente como índice de referencia. La segunda, más habitual, si aparece como índice sustitutivo, es decir, el que se aplicaría en el caso de que el índice principal dejase de publicarse. Mucha gente firma sin reparar en esa cláusula y solo se entera cuando le cambian la referencia.

Qué revisar antes de tu próxima revisión

Lo que decide tu cuota no es lo que leas en una noticia, sino lo que diga tu escritura. Antes de que llegue la revisión, comprueba estos puntos:

• Qué índice está pactado, con su nombre completo, y cuál es el sustitutivo previsto.
• Qué diferencial se suma y si sigue habiendo bonificaciones ligadas a productos que ya no contratas.
• Qué valor se toma: el publicado para el mes anterior a la revisión, el de dos meses antes o el que señale la cláusula. Ese desfase explica por qué la subida tarda en notarse.
• Cada cuánto se revisa: anual o semestral. Con el índice subiendo, una revisión semestral traslada el encarecimiento antes, pero también recoge antes las bajadas.
• Si hay redondeo al alza y, en préstamos antiguos, si queda algún límite a la baja.

El error más repetido es mirar el valor diario del euríbor y dar por hecho que ese es el que se aplica. No lo es: se aplica el valor oficial del mes que indique el contrato. El segundo error es no comprobar el cálculo. Cuando llegue la comunicación de la nueva cuota, guárdala y verifica que el banco ha usado el índice, el mes y el diferencial correctos. Recuerda además que, en los préstamos sujetos a la ley de contratos de crédito inmobiliario, no cabe fijar un límite a la baja del tipo de interés y el interés remuneratorio no puede ser negativo.

Qué margen tienes si la cuota se te va de las manos

Puedes amortizar anticipadamente en cualquier momento. El banco puede exigir un preaviso, que no podrá superar un mes, y está obligado a entregarte por escrito, en un máximo de tres días hábiles, la información para valorar la operación. Si la hipoteca es variable, la comisión solo puede cobrarse si está pactada y con dos opciones excluyentes: hasta el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % durante los tres primeros. En hipotecas a tipo fijo los topes son del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % después. En todos los casos, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco.

Si lo que quieres es pasar de variable a fijo, la ley te lo pone fácil: tanto si lo haces con tu banco mediante novación como si te cambias de entidad por subrogación, siempre que el nuevo tipo sea fijo o tenga un primer periodo fijo de al menos tres años, la comisión no puede superar el 0,05 % durante los tres primeros años de vida del préstamo y, pasados esos tres años, no cabe cobrar nada. Si en la novación no se amortiza capital, tampoco procede comisión por este concepto.

Merece la pena revisar el contrato con un profesional si el índice de tu escritura ya no se publica, si el importe de la nueva cuota no te cuadra con el índice oficial, o si el banco condiciona la novación a contratar seguros u otros productos. Ahí es donde se pierden más euros por desconocimiento que por la subida del índice.

El euríbor marca máximos del año: cuándo compensa amortizar tu hipoteca y qué comisión te pueden cobrar

Qué ha pasado esta semana con el euríbor

El euríbor a doce meses cerró el 17 de septiembre en el 3,374 %, su valor diario más alto en lo que va de año. Al día siguiente bajó unas pocas milésimas y se quedó en torno al 3,34 %. La bajada no cambia la tendencia: la media provisional de septiembre ya ronda el 3,18-3,19 %, frente a una media de agosto que se quedó cerca del 2,95 %. Hace un año, en septiembre de 2025, esa media estaba por debajo del 2,2 %.

Varias cosas empujan en la misma dirección. El Banco Central Europeo subió los tipos un cuarto de punto el 10 de septiembre y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. El 17 de septiembre la Reserva Federal de Estados Unidos también subió los suyos otro cuarto de punto. Y el 18 de septiembre el BCE publicó su encuesta a consumidores: los hogares de la zona euro esperan una inflación del 3 % para los próximos doce meses (en julio decían un 2,9 %) y del 2,9 % a tres años vista (antes, un 2,7 %). Con esas expectativas, el mercado no descarta nuevas subidas. La próxima reunión del BCE está prevista para el 29 de octubre.

Si tu hipoteca variable se revisa en las próximas semanas con la media de septiembre, lo más probable es que la cuota suba. Por eso muchos hipotecados se están planteando adelantar dinero para reducir la deuda.

Por qué ahora se habla de amortizar

Amortizar anticipadamente consiste en devolver al banco parte del capital pendiente antes de lo previsto. Con el euríbor subiendo, cada euro que devuelves deja de generar intereses al tipo que te aplicarán en las próximas revisiones. En una hipoteca variable, además, reduces la cantidad que se ve afectada por cada subida.

Pero no siempre es la mejor decisión. Antes de hacerlo, compara lo que pagas de interés en la hipoteca con lo que te rinde ese dinero en otro sitio, y sobre todo piensa en tu margen: vaciar los ahorros para amortizar y quedarte sin colchón ante un imprevisto es uno de los errores más frecuentes. El dinero que entregas al banco no lo recuperas si luego te hace falta.

También tienes que decidir qué reduces:

• Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas antes. Normalmente es lo que más intereses ahorra en total.
• Reducir cuota: mantienes los años y pagas menos cada mes. Te da más holgura si las próximas revisiones te preocupan.

Comprueba cuál aplica tu banco por defecto: si no lo dices expresamente, puede elegir una opción que no es la que te conviene.

Qué comisión te pueden cobrar según la ley

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, te permite devolver todo o parte del préstamo en cualquier momento. El contrato puede exigirte avisar con antelación, pero ese preaviso no puede superar un mes. El banco solo puede cobrarte comisión en estos casos, y siempre con un tope y sin superar la pérdida financiera que realmente sufra:

• Hipoteca variable: como máximo un 0,25 % del capital amortizado si lo haces en los tres primeros años, o un 0,15 % en los cinco primeros. El contrato solo puede recoger una de las dos opciones. Pasado ese periodo, no te pueden cobrar nada.
• Hipoteca fija (o tramo fijo de una mixta): hasta un 2 % durante los diez primeros años desde que se aplica el tipo fijo y hasta un 1,5 % a partir de entonces.

Fuera de estos casos, la ley no permite cobrar comisión por amortizar. Si tu hipoteca es anterior a esta ley, que es de 2019, las condiciones pueden ser otras: lee la escritura antes de dar nada por hecho.

Qué revisar antes de dar el paso

Cuando comuniques al banco que quieres amortizar, tiene tres días hábiles para darte por escrito, en papel o en otro soporte duradero, la información que necesitas para valorar la operación, con las consecuencias cuantificadas. Pídela siempre y compárala con lo que dice tu contrato. Conviene revisar:

• La cláusula de amortización anticipada de la escritura: qué comisión aparece y si está dentro de los límites legales.
• La fecha de tu próxima revisión del tipo de interés, para saber qué media del euríbor se aplicará.
• Los seguros vinculados. Si cancelas la hipoteca entera, el seguro accesorio del que el banco es beneficiario se extingue, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida.
• Tu situación fiscal. Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y sigues aplicando la deducción, puede interesarte ajustar cuánto amortizas cada año.

Si la comisión que te reclaman no cuadra con la ley, si el banco tarda en darte la información o si tienes una hipoteca mixta y no tienes claro qué tramo se aplica, es buen momento para que un profesional revise la escritura antes de firmar nada. Una hora de revisión puede evitar que pagues una comisión que no te corresponde o que elijas una modalidad que te sale más cara.

El IRPH sube al 3,134 % en agosto y supera al euríbor: qué revisar si tu hipoteca lo usa

Qué publica hoy el BOE

El Boletín Oficial del Estado recoge este 18 de septiembre una resolución del Banco de España con el valor de agosto del IRPH del conjunto de entidades. Es el índice oficial que mide el tipo medio que aplican las entidades de crédito en España a las hipotecas a más de tres años para comprar vivienda libre. En agosto queda en el 3,134 %.

La resolución publicada a mediados del mes pasado situó el dato de julio en el 3,077 %, así que el índice sube algo menos de seis centésimas en un mes. El euríbor a un año, que el Banco de España publicó a principios de septiembre, cerró agosto en el 2,954 %. Ahora mismo, por tanto, el IRPH está unas 0,18 puntos por encima del euríbor.

Si tu hipoteca va referenciada al IRPH, el dato que te afecta es este, y no los valores diarios del euríbor que ocupan estos días casi toda la información sobre hipotecas.

Por qué el IRPH va a otro ritmo que el euríbor

El euríbor refleja el precio al que se prestan dinero los bancos entre sí y responde enseguida a las expectativas sobre el Banco Central Europeo. Tras la subida de tipos del 10 de septiembre, su valor diario ya supera con holgura el 3 %. El IRPH funciona de otra manera: es una media de los tipos de las hipotecas que las entidades conceden durante el mes. Por eso tarda más en reaccionar, tanto cuando los tipos suben como cuando bajan.

En la práctica, esto quiere decir que el endurecimiento de las condiciones que ya se ve en las nuevas hipotecas (varias entidades han subido esta misma semana el interés de sus préstamos a tipo fijo y mixto) acabará reflejándose en el IRPH de los próximos meses. No conviene tomar el dato de agosto como un techo.

Cuándo lo notarás en tu cuota

El nuevo valor no cambia tu cuota de inmediato. Se aplica en la fecha de revisión que marque tu escritura, que suele ser anual o semestral, y el contrato normalmente toma como referencia el índice publicado uno o dos meses antes de esa fecha. Por eso dos personas con hipoteca a IRPH pueden tener subidas distintas aunque el índice sea el mismo.

Antes de la próxima revisión, comprueba en tu escritura estos puntos:

• Qué índice exacto se aplica. Si firmaste con el IRPH de cajas o el de bancos, que desaparecieron en 2013, tu préstamo pasó a revisarse con el índice sustitutivo que previera el contrato o, si no había, con el IRPH de entidades más un diferencial. Comprueba que el banco aplica el que corresponde.
• El diferencial. Es la parte fija que se suma al índice y pesa tanto como el propio IRPH en lo que pagas.
• La periodicidad y el mes de referencia. Así sabrás qué dato del índice se tomará en tu caso y cuándo.
• La comunicación del banco. Cuando te llegue el aviso con el nuevo tipo, guárdalo y comprueba que el cálculo coincide con el índice y el diferencial de tu escritura. Los errores en el mes de referencia o en el redondeo no son raros y solo se detectan si alguien los revisa.

Reclamar el IRPH: caso por caso

Muchos hipotecados con IRPH se preguntan si les compensa reclamar ahora que el índice vuelve a estar por encima del euríbor. El Tribunal Supremo ha dictado en julio varias sentencias en las que reitera su criterio: que el banco no fuera transparente al comercializar la cláusula es un requisito necesario para anularla, pero no basta. Además hay que acreditar que la cláusula causó al consumidor un desequilibrio importante, contrario a la buena fe. No hay, por tanto, una anulación automática de todas las hipotecas con IRPH.

Un error frecuente es plantear la reclamación solo con el argumento de que el IRPH ha salido más caro que el euríbor. Esa comparación por sí sola no suele ser suficiente. Lo que se examina es qué información recibiste antes de firmar, por ejemplo si te explicaron cómo se calculaba el índice y cómo había evolucionado en los años anteriores, y qué efecto real ha tenido la cláusula en tu préstamo.

Si estás pensando en reclamar, reúne antes la escritura, la oferta o documentación previa que te dieran, los recibos y las comunicaciones de revisión. Con eso, un profesional puede valorar si tu caso tiene recorrido antes de que asumas los costes de un procedimiento.

Si prefieres cambiar de hipoteca

La otra opción es salir del IRPH mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad, normalmente para pasar a tipo fijo. Si lo estudias, compara la TAE y no solo el tipo nominal, suma los gastos y comisiones de la operación y ten en cuenta que las ofertas a tipo fijo se están encareciendo. Pide las condiciones por escrito y compáralas con lo que pagarías si te quedas como estás.

Si ya tienes dificultades para pagar la cuota, consulta si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad antes de que se acumulen los recibos pendientes.

El Supremo declara abusivo el seguro de vida de prima única impuesto con la hipoteca: qué se devuelve

Qué ha decidido el Tribunal Supremo

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha declarado nula por abusiva una práctica habitual durante años al firmar hipotecas: obligar al cliente a contratar un seguro de vida que cubre el préstamo con la aseguradora del mismo grupo que el banco y pagarlo de una sola vez al principio, con dinero descontado del capital prestado. Es la sentencia de 11 de junio de 2026 (recurso 6043/2021). Estos días se ha empezado a difundir y a comentar, y afecta a muchas personas que llevan años pagando su hipoteca sin saber que parte de lo que deben es, en realidad, el seguro.

En el caso resuelto, al firmar el préstamo se dio orden de transferir 24.467,62 euros a una aseguradora del grupo del banco para pagar un seguro de amortización por fallecimiento. La escritura no explicaba nada de ese seguro. Solo aparecía mencionado como coste en la ficha de información personalizada y en los documentos de adhesión que firmó el cliente.

El Supremo razona que todo ese conjunto de documentos forma una sola operación y que el seguro, con esa aseguradora y pagado de esa forma, era una condición impuesta por el banco y no negociada. Añade que dos cosas perjudican al consumidor: que no podía elegir aseguradora y que pagaba intereses durante toda la vida del préstamo sobre una prima que podría haber abonado año a año. Además, no consta que ese seguro le rebajara el tipo de interés ni le diera ninguna otra ventaja.

Por qué importa aunque tu hipoteca sea anterior a 2019

El préstamo del caso se firmó antes de la ley de crédito inmobiliario de 2019. Aun así, el tribunal aplica la directiva europea sobre crédito para vivienda, que ya exigía que el cliente pudiera llevar su propio seguro si daba una cobertura equivalente. El plazo para trasladarla al derecho español había vencido el 21 de marzo de 2016, y el Supremo entiende que los jueces deben interpretar la ley española de acuerdo con ella desde esa fecha.

Hoy la norma española lo dice expresamente. La Ley 5/2019 permite al banco exigir un seguro que garantice el pago, pero le obliga a aceptar pólizas de otras compañías con condiciones y prestaciones equivalentes, tanto al firmar como en cada renovación. No puede cobrarte por estudiarlas ni empeorarte las condiciones del préstamo por no quedarte con la suya.

Qué se devuelve y qué no

Aquí conviene no hacerse ilusiones de más. El Supremo no ordena devolver la prima entera. Tiene en cuenta que el seguro ha estado cubriendo al cliente hasta que se ha declarado la nulidad. Por eso el banco debe devolver la prima única con sus intereses pactados, pero descontando la parte que ya se ha consumido, también con sus intereses, y el cálculo se hace a fecha de firmeza de la sentencia.

En la práctica, la cantidad que se recupera depende de cuántos años de cobertura quedan por delante. Cuanto más reciente sea la hipoteca y más largo el plazo del seguro, mayor será la parte no consumida. Si al seguro le quedan pocos años, lo recuperable será menor.

Qué revisar si crees que es tu caso

Antes de dar ningún paso, reúne la documentación y comprueba estos puntos:

• La escritura y la ficha de información personalizada (FIPER) o la oferta vinculante. Busca menciones a seguros de protección de pagos, de amortización o de vida, y a transferencias hechas el mismo día de la firma.
• El capital recibido frente al capital prestado. Si del importe del préstamo salió un pago a una aseguradora, es la señal más clara de una prima única financiada.
• A quién pertenece la aseguradora y si el banco figura como tomador o beneficiario de la póliza.
• Si el seguro te rebajó el interés. El Supremo tuvo en cuenta que en ese caso no hubo ninguna rebaja. Si la tuviste, la valoración puede cambiar.
• El certificado individual del seguro, con la duración de la cobertura y el importe de la prima.

Hay un error frecuente: confundir este seguro con el de daños o incendio de la vivienda. Ese seguro sí puede exigirse, y en la sentencia no se discutía. Otro error es cancelar o cambiar el seguro por tu cuenta antes de estudiar el caso, porque eso puede complicar el cálculo de lo que te corresponde.

Si estás a punto de firmar, la lección sirve igual. Pide que el coste de cualquier seguro aparezca desglosado en la FIPER, pregunta si la prima es anual o única y recuerda que puedes presentar una póliza de otra compañía. Aprovecha la cita con el notario previa a la firma para preguntar por todo lo que no entiendas.

Si ves indicios de una prima única financiada, compensa que un profesional revise la documentación antes de reclamar al banco. Así sabrás si tu caso se parece al que ha resuelto el Supremo, cuánto podrías recuperar y cómo plantear la reclamación. Cada contrato tiene su redacción, y los detalles cuentan.

Pasar la hipoteca variable a fija con el euríbor en el 3,3 %: comisiones y plazos legales

El euríbor sube otro escalón y la media de septiembre se dispara

El euríbor a doce meses quedó el 15 de septiembre en el 3,326 %, catorce centésimas por encima del día anterior y en su nivel más alto desde 2024. Con esa subida, la media provisional de septiembre se coloca en el 3,147 %, frente al 2,954 % con el que cerró agosto. Pero la comparación que de verdad pesa en una revisión es la interanual: en septiembre de 2025 la media fue del 2,172 %. Casi un punto de diferencia en doce meses.

Detrás está la decisión del Banco Central Europeo del 10 de septiembre de subir los tipos en 25 puntos básicos: la facilidad de depósito queda en el 2,50 % desde hoy, 16 de septiembre. El consejo de gobierno vuelve a reunirse el 29 de octubre, así que el índice seguirá moviéndose al ritmo de lo que el mercado anticipe para esa cita.

Traducido a dinero, en un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de un punto, una revisión anual con la media de septiembre supondría unos 79 euros más al mes; si tu revisión es semestral, el salto ronda los 48 euros. Y aquí hay un detalle que genera muchas consultas: la media que se te aplica no es la del mes en que pagas, sino la del mes de referencia que fija tu escritura. Quien revisa ahora suele ir todavía con la media de agosto; la de septiembre se notará en las revisiones de octubre.

Las tres vías para salir del tipo variable

Si decides moverte, no todas las fórmulas cuestan ni tardan lo mismo:

• Novación con tu propio banco: se modifica el préstamo que ya tienes, normalmente en escritura pública. Es la vía más rápida cuando la entidad quiere retenerte.
• Subrogación de acreedor: otro banco te hace una oferta y pasa a ocupar la posición del actual. El préstamo no se cancela ni se abre uno nuevo, conserva su antigüedad y su rango registral.
• Cancelar y firmar una hipoteca nueva: es la opción más cara, porque implica cancelación registral y constitución nueva, pero a veces es la única si cambian el capital, los titulares o el plazo de forma sustancial.

Antes de pedir ofertas, coge la escritura y localiza cuatro datos: el diferencial, el índice, la periodicidad de la revisión y las comisiones pactadas. Sin ellos, ninguna comparación sirve de nada.

Comisiones y plazos que fija la ley

La normativa de crédito inmobiliario pone topes concretos, y conviene conocerlos antes de sentarte a negociar:

• Cuando la novación o la subrogación suponen pasar de variable a un tipo fijo (o a un primer tramo fijo de al menos tres años), la compensación no puede superar la pérdida financiera del banco y, en todo caso, el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente, y solo durante los tres primeros años de vida del préstamo. Pasados esos tres años, no cabe comisión alguna por este concepto. Si en la novación no se amortiza capital, tampoco.
• Para una amortización anticipada en un préstamo variable, las partes pueden pactar un 0,15 % durante los cinco primeros años o un 0,25 % durante los tres primeros, nunca las dos cosas, y siempre con el límite de la pérdida financiera.
• Puede pactarse un preaviso, pero no superior a un mes. Y si comunicas que quieres amortizar, el banco tiene tres días hábiles para entregarte por escrito las consecuencias económicas.
• En una subrogación, tu banco actual debe emitir la certificación de deuda en un máximo de siete días naturales. Desde esa entrega dispone de quince días naturales para enervar la operación, es decir, para retenerte formalizando él mismo una novación. Ese plazo explica por qué muchas ofertas de mejora aparecen justo cuando ya has aceptado la de otra entidad.
• Antes de firmar tienes derecho a la FEIN con diez días naturales de antelación, a la ficha de advertencias y al asesoramiento gratuito del notario que elijas. La tasación la pagas tú; notaría, gestoría e inscripción registral corresponden al banco.

Los errores que más se repiten

El primero es comparar el TIN en lugar de la TAE. Un fijo que parece imbatible deja de serlo cuando incorpora seguros de vida y hogar contratados con la entidad, nómina domiciliada y planes de pensiones. El segundo es alargar el plazo para bajar la cuota: alivia el mes a mes, pero encarece bastante el total de intereses. El tercero es olvidar que, al amortizar anticipadamente, el seguro accesorio vinculado al préstamo se extingue y tienes derecho a que te devuelvan la prima no consumida.

También conviene no confundir la subrogación de acreedor con la de deudor: cuando compras una vivienda y te subrogas en la hipoteca del vendedor, el escenario y los costes son distintos. Y si la dificultad no es de precio sino de pago, existen mecanismos específicos como el Código de Buenas Prácticas, de adhesión voluntaria para las entidades, que conviene explorar cuanto antes y no cuando ya hay impagos acumulados.

Merece la pena revisar los números con un profesional cuando llevas menos de tres años con el préstamo, cuando la oferta incluye vinculaciones que no necesitas, o cuando la entidad te presiona para firmar antes de que se agote el plazo legal de reflexión. Ese plazo está para usarlo.

El euríbor diario sube al 3,312 %: cómo se trasladará a tu próxima revisión de hipoteca

Qué ha pasado con el euríbor

Esta semana el euríbor a doce meses ha dado su mayor salto diario desde finales de marzo. Ha subido 0,152 puntos y se ha colocado en el 3,312 %. Con ese movimiento, la media provisional de septiembre llega al 3,130 %, cuando agosto cerró en torno al 2,95 %. Hace un año la media de septiembre fue del 2,172 %, así que la diferencia se acerca a un punto entero.

La subida llega pocos días después de la reunión del Banco Central Europeo del 10 de septiembre, en la que se aprobó una subida de 25 puntos básicos. La facilidad de depósito queda en el 2,50 % a partir del 16 de septiembre. Las previsiones que circulan sitúan el cierre del mes entre el 3,06 % y el 3,23 %, aproximadamente, y dependen mucho de cómo evolucione la energía.

Un dato diario, por llamativo que sea, no se aplica tal cual a ninguna hipoteca. Lo que cuenta es la media mensual del mes que marque tu contrato.

Cuánto puede subir tu cuota en la próxima revisión

Si te toca revisión en los próximos meses, el banco comparará el euríbor actual con el que se usó hace seis o doce meses, y ahora esa diferencia es grande. Estos días se ha publicado un cálculo con una hipoteca de 140.000 euros, 25 años por delante y un diferencial de euríbor más 0,75 puntos:

• Con revisión anual, la cuota pasaría de 658,23 a 727,24 euros al mes, unos 69 euros más.
• Con revisión semestral, pasaría de 687,06 a 729,02 euros, unos 42 euros más, porque parte de la subida ya entró en la revisión anterior.

Son solo ejemplos. Tu cifra dependerá del capital que te quede, del plazo pendiente, de tu diferencial y del mes de referencia que diga la escritura.

Qué comprobar cuando llegue la carta del banco

Antes de dar por buena la nueva cuota, repasa estos puntos:

• El mes de referencia. Muchas escrituras no usan el euríbor del mismo mes de la revisión, sino la media publicada uno o dos meses antes. Busca en la cláusula de interés variable qué mes corresponde a tu préstamo y comprueba que el banco ha usado ese.
• El diferencial. Tiene que ser el pactado. Si tenías bonificaciones por nómina, seguros u otros productos, mira que te las sigan aplicando. Un recibo devuelto o un seguro sin renovar pueden hacerte perder la bonificación, y eso encarece la cuota aunque el euríbor no tenga nada que ver.
• El capital pendiente y el plazo. La cuota se calcula sobre lo que te queda por devolver. Si has hecho amortizaciones parciales, tienen que aparecer.
• Cláusulas antiguas. Si tu hipoteca es de hace años y tiene límites a la bajada del tipo o fórmulas poco claras, revisa cómo se están aplicando.

Un error muy común es fijarse solo en el importe del recibo y no en cómo se ha calculado. Si algo no cuadra, pide por escrito el detalle de la liquidación. Con esos datos puedes rehacer la cuenta o pedir que la revise alguien.

Qué puedes hacer si la nueva cuota te aprieta

Muchas personas se están planteando pasar a tipo fijo, ya sea con su propio banco (novación) o llevándose la hipoteca a otra entidad (subrogación). La ley de contratos de crédito inmobiliario pone un tope a lo que te pueden cobrar. Si pasas a tipo fijo, o a uno con un primer tramo fijo de al menos tres años, durante los tres primeros años del préstamo, la compensación no puede superar el 0,05 % del capital que amortices. Si no amortizas capital, no te pueden cobrar nada por este concepto. Y pasados esos tres años no cabe ninguna comisión por el cambio. Antes de decidir, pregunta qué otros gastos tendrás que pagar en la operación. Además, los tipos fijos también se han encarecido, así que compara la TAE y el coste total, no solo el tipo nominal.

Hay otras opciones:

• Alargar el plazo. La cuota baja, pero al final pagas más intereses.
• Amortizar capital si tienes ahorros. En los préstamos variables, la ley limita la comisión por amortizar anticipadamente y solo se puede cobrar durante los primeros tres o cinco años, según lo que se pactara.
• Pedir ayuda al banco. Si tu situación económica ha empeorado de verdad, pregunta si mantiene algún mecanismo para deudores hipotecarios en dificultades y si cumples los requisitos.

Si la escritura se te hace difícil de entender, tienes dudas con una cláusula antigua o vas a firmar una novación o una subrogación, conviene que un profesional revise el texto y los números antes de firmar. Una cláusula mal interpretada puede salirte más cara que la propia subida del euríbor.

Los bancos encarecen las hipotecas fijas tras la subida del BCE: qué hacer si estás a punto de firmar

Qué ha pasado con las hipotecas fijas

La subida de tipos que aprobó el Banco Central Europeo el 10 de septiembre ya se nota en los precios de los bancos. No solo en las hipotecas variables, que dependen del euríbor. Las fijas, que hasta hace poco eran la opción más barata para quien compraba vivienda, también están subiendo de forma clara.

Los últimos datos de mercado muestran varios cambios de precio en las ofertas a tipo fijo de algunas entidades:

• Ibercaja ha pasado del 2,3 % al 2,55 %.
• Cajamar ha subido del 2,6 % al 2,85 %.
• ABANCA ha pasado del 2,85 % al 2,95 %.

A comienzos de mes, ING también subió el tramo fijo de su hipoteca mixta: del 3,15 % al 3,30 % a 10 años, del 3,45 % al 3,60 % a 15 años y del 3,60 % al 3,75 % a 20 años. En su variable, el interés de los tres primeros años pasó del 2,40 % al 2,80 %.

Si se compara con hace un año, los préstamos a tipo fijo son de media un 6,5 % más caros que en septiembre de 2025. En las mixtas, el periodo a tipo fijo se ha encarecido un 10,7 %. El interés medio de las hipotecas fijas ya supera el 3 %. Los bancos no quieren comprometerse a un tipo durante 20, 25 o 30 años cuando la previsión es que los tipos sigan altos. Por eso suben el precio desde ahora.

Qué significa para ti si estás buscando hipoteca

La primera consecuencia es obvia: pagarás más de cuota por el mismo importe. La segunda se ve menos, pero pesa más: puedes pedir menos dinero. Los bancos suelen exigir que el total de tus deudas no pase del 35 % o 40 % de tus ingresos mensuales. Si sube el tipo, con la misma cuota máxima te conceden menos capital.

Uno de los cálculos publicados estos días lo muestra así: con 1.200 euros al mes para la cuota, al 2 % de interés se podría financiar una vivienda de unos 350.000 euros, y al 3,5 % solo de unos 253.000. Es casi 100.000 euros menos. No se aplica igual a todos los casos, pero sirve para ver que unas décimas cambian mucho lo que te puedes permitir.

Las entidades siguen dando hipotecas a quien tiene trabajo estable, ahorros y deudas dentro de ese margen. Donde más se endurecen es con los perfiles más justos. Si tu operación ya estaba al límite, revisa los números antes de dar nada por hecho.

La FEIN: tu protección frente a nuevas subidas

Aquí está lo más útil si ya estás negociando. La Ley de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a darte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos diez días naturales antes de la firma. Esa ficha es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado, que no puede ser inferior a diez días.

En la práctica, si ya tienes la FEIN y está dentro de plazo, el banco no puede subirte el tipo por mucho que haya cambiado su tarifa. Por eso conviene:

• Pedir la FEIN por escrito cuanto antes si ya tienes el sí verbal del banco. Una oferta de palabra o una simulación no te protegen.
• Mirar la fecha de validez que aparece en la ficha y cuadrar con ella la firma de las arras, la cita en la notaría y la escritura de compraventa.
• Comprobar que el proyecto de contrato coincide con la FEIN: tipo, plazo, productos vinculados y comisiones. La ley exige que se ajuste a lo que dice la ficha.

Un error habitual es dejar pasar el plazo de la oferta por retrasos en la compraventa, como una tasación que llega tarde, una nota simple con cargas o un vendedor que no tiene los papeles listos. Si la FEIN caduca, el banco puede darte una nueva con las condiciones de ese momento, que ahora serán peores.

Qué revisar antes de ir al notario

Antes de la escritura tienes que ir al notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma, para que te asesore y levante un acta. Esa acta no te cuesta nada. Si no vas o si el banco no ha cumplido los plazos de entrega de la documentación, el notario no puede autorizar el préstamo. Aprovecha esa cita para preguntar todo lo que no tengas claro.

Algunos puntos que merece la pena mirar con calma en este momento:

• En las mixtas, cuántos años dura el tramo fijo y qué diferencial se aplicará después sobre el euríbor. Ahí está la parte más expuesta a futuras subidas.
• En las variables, el banco debe darte un documento aparte con lo que pagarías de cuota según cómo evolucionen los tipos. Mira el escenario más desfavorable y comprueba si podrías asumirlo.
• Las bonificaciones: qué seguros o productos tienes que contratar para lograr el tipo ofrecido y cuánto cuestan al año. Un tipo bajo con muchos productos vinculados puede salir más caro que otro algo más alto sin ellos.
• Los gastos: la tasación la pagas tú. La gestoría, la notaría de la escritura del préstamo y la inscripción en el Registro corresponden al banco.

Si tienes una FEIN a punto de vencer y la compraventa se retrasa, o no sabes si te compensa más una fija algo más cara o una mixta, conviene que un profesional revise los documentos antes de firmar las arras. Después de ese momento hay mucho menos margen para negociar.

El BCE sube los tipos al 2,50%: cuándo lo notarás en tu hipoteca variable y qué revisar

Qué ha decidido el BCE

El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo acordó el jueves 10 de septiembre subir un cuarto de punto sus tres tipos oficiales. La facilidad de depósito pasa del 2,25% al 2,50%. Las operaciones principales de financiación quedan en el 2,65% y la facilidad marginal de crédito en el 2,90%. Los nuevos tipos se aplican desde el 16 de septiembre.

Es la segunda subida del año, después de la de junio. El BCE la explica por la inflación, que relaciona sobre todo con la energía cara y el conflicto en Oriente Próximo. Prevé que los precios sigan por encima de su objetivo del 2% durante un tiempo: una media del 3% este año, del 2,5% en 2027 y del 2,1% en 2028. No se ha comprometido a subir más. Dice que decidirá en cada reunión según los datos, y la próxima está prevista para finales de octubre.

Cómo llega la subida a tu hipoteca

Tu hipoteca variable no va ligada directamente al tipo del BCE, sino al euríbor a 12 meses. Este índice se adelanta a lo que se espera del banco central, así que buena parte de la subida ya estaba incluida en él. La media provisional de septiembre ronda el 3,1%. En agosto estaba cerca del 2,95% y en septiembre del año pasado, en torno al 2,17%.

Tu cuota no cambia el día que decide el BCE. Cambia en la fecha de revisión que marca tu escritura, que suele ser cada año o cada seis meses. Además, no se aplica el euríbor de un día, sino la media de un mes concreto, que a menudo es uno o dos meses anterior a la revisión. Si en tu última revisión se usó un euríbor mucho más bajo, la diferencia puede ser grande. Cuánto sube depende del capital que te queda por pagar, de los años que faltan y del diferencial que pactaste.

Qué conviene revisar si ya tienes hipoteca

• La cláusula de revisión. Busca en la escritura cada cuánto se revisa, en qué fecha y qué mes del euríbor se toma. Con eso sabrás cuándo cambia la letra y con qué valor.
• La carta del banco. Cuando te comuniquen la nueva cuota, comprueba que el índice y el diferencial son los del contrato. Si se ha usado otro mes o has perdido una bonificación, pagas más por un motivo que no tiene nada que ver con el BCE.
• Las bonificaciones. Muchos diferenciales rebajados exigen mantener la nómina, seguros u otros productos. Si has cambiado algo, es posible que tu diferencial haya subido.
• Tu presupuesto. Calcula la cuota con el euríbor actual antes de que llegue la revisión, para ajustar gastos con tiempo.

Si te planteas pasarte a tipo fijo, la ley de crédito inmobiliario pone límite a lo que puede cobrarte el banco. El cambio puede ser a un fijo para toda la vida del préstamo o a uno con al menos tres años iniciales a tipo fijo. Lo puedes pactar con tu banco o llevarte la hipoteca a otra entidad. Durante los tres primeros años del préstamo, la comisión no puede pasar del 0,05% del capital que se amortice por adelantado. Después de esos tres años no pueden cobrarte nada por este cambio, y si el cambio de tipo no implica amortizar capital, tampoco. Ten en cuenta que las hipotecas a tipo fijo también se han encarecido: compara el coste total y no solo el tipo de interés.

Otra opción es amortizar parte del préstamo. En las hipotecas variables, la comisión que se pacte tiene dos topes posibles, según tu contrato: el 0,15% si se cobra durante los cinco primeros años o el 0,25% si solo se cobra en los tres primeros. Pasado ese periodo, no puede cobrarse. Antes de amortizar, decide si prefieres bajar la cuota o acortar el plazo. Bajar la cuota te da más margen cada mes y acortar el plazo suele ahorrarte más intereses.

Si estás a punto de firmar

El banco tiene que darte la FEIN al menos diez días naturales antes de la firma. Es su oferta vinculante y la acompañan una ficha de advertencias, un borrador del contrato con todos los gastos y, si la hipoteca es variable, un documento con la cuota en varios escenarios de tipos. Ahora que el euríbor sube, lee con calma ese documento: mira el escenario más caro y piensa si podrías pagar esa cuota. Antes de firmar, tienes derecho a que el notario que elijas te asesore gratis. Mira también hasta cuándo es válida la oferta, porque cuando caduque el banco puede cambiarte las condiciones.

Un error frecuente es comparar ofertas solo por el tipo de interés, sin sumar lo que cuestan los seguros y productos que exigen para bonificar el diferencial. Si hay cláusulas que no entiendes, si no ves claras las condiciones para pasarte a tipo fijo o si dudas de cómo se ha calculado una revisión, conviene que un profesional revise los papeles antes de firmar o de reclamar.

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El euríbor vuelve a rozar el 3% y tu cuota lo va a notar

El índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España ha cerrado agosto muy cerca del 3%. Es su segunda subida mensual consecutiva y el nivel más alto en casi dos años. Si tienes una hipoteca variable, esto no es un titular abstracto: es dinero que sale de tu cuenta.

Un ejemplo con números redondos. Una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial de euríbor más uno por ciento, puede encarecerse entre 780 y 800 euros al año cuando le toque revisión. Son unos 65 euros más al mes. No arruina a nadie por sí solo, pero se suma a todo lo demás y llega sin avisar, porque la revisión se aplica sola.

Lo primero que deberías hacer es mirar tu escritura y localizar dos datos: cuándo te toca la revisión y si es anual o semestral. Con eso ya sabes en qué mes vas a notarlo. Lo segundo es comprobar tu diferencial, porque no todas las hipotecas variables suben igual: la diferencia entre un euríbor más 0,5 y un euríbor más 1,5 son cientos de euros al año sobre el mismo capital.

Y aun así, nunca se había pedido tanto crédito

Lo llamativo es que la subida de tipos no está frenando la financiación. El crédito concedido a las familias en España alcanzó los 723.867 millones de euros en julio, un 3% más que hace un año. En términos absolutos son casi 21.000 millones más. Y no es un repunte de un mes suelto: entre junio y julio la financiación a los hogares creció otros 3.938 millones.

La financiación a empresas también sube, aunque bastante menos: un 1,1%, hasta los 963.704 millones. Es decir, quien más está tirando del crédito ahora mismo son las familias, y buena parte de eso es hipoteca y consumo.

La conclusión práctica es incómoda pero útil: los bancos siguen dando dinero. Que te concedan la hipoteca no significa que te la puedas permitir con el euríbor al 3%. La aprobación mide el riesgo del banco, no tu tranquilidad.

Si tu hipoteca es variable, tienes tres salidas

• Quedarte y aguantar la revisión. Tiene sentido si te queda poco capital pendiente o si el diferencial que tienes es muy bueno. Cambiar de producto para ahorrar treinta euros al mes rara vez compensa el papeleo.
• Negociar con tu banco. Se llama novación y es la vía más barata: cambias condiciones sin cambiar de entidad. Funciona mejor si tienes la nómina domiciliada, poca deuda pendiente y un historial limpio.
• Cambiarte de banco. Es la subrogación. Otra entidad asume tu préstamo con condiciones nuevas. Antes de firmar, pide siempre las dos ofertas por escrito y compáralas con la tuya actual, no con lo que te cuenten de palabra.

Antes de decidir, haz una cuenta sencilla: cuánto ahorras al mes, multiplicado por los meses que te quedan, menos lo que te cuesta el cambio. Si el resultado no es claramente positivo, no te muevas. Y desconfía de cualquier oferta que dependa de contratar seguros, planes o tarjetas: esos productos vinculados son donde el banco recupera lo que te ha bajado del tipo.

Heredar una casa con hipoteca: mira la deuda antes de decir que sí

Hay un caso que se repite y coge a mucha gente desprevenida. Cuando heredas una vivienda, no heredas solo el piso: heredas también la hipoteca que pese sobre él. La deuda viaja con el inmueble.

Tienes derecho a saber exactamente qué debía la persona fallecida antes de aceptar nada. Puedes pedir esa información a las entidades con las que trabajaba, acreditando que eres heredero. Con los números delante, la decisión cambia mucho: a veces el piso vale bastante más que lo que queda por pagar y aceptar es evidente; otras veces no, y entonces existen alternativas a aceptar sin más.

El orden correcto es este: primero pides la documentación, después echas cuentas y solo al final firmas. Hacerlo al revés —aceptar la herencia y luego mirar la deuda— es lo que convierte una casa en un problema.

Lo que conviene recordar de esta semana

• El euríbor sube y las hipotecas variables lo notarán en su próxima revisión, no antes.
• Que se conceda más crédito que nunca no significa que sea buen momento para endeudarse: significa que hay que hacer mejor los números.
• Cualquier cambio de hipoteca se decide con dos ofertas por escrito delante, nunca con una llamada de teléfono.
• Si heredas una vivienda, pide la deuda antes de aceptar. Estás en tu derecho.

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Separación y hipoteca: obligaciones que no desaparecen con la mudanza

Uno de los errores más costosos en un divorcio es creer que marcharse de casa te libera también de la hipoteca. La realidad es distinta: la deuda hipotecaria es una obligación contraída con el banco, no con tu pareja. Si tu nombre figura en la escritura como deudor, el banco te considera obligado sin importar dónde vivas ni si la casa es ahora ocupada por tu expareja.

Esto genera situaciones complicadas meses o años después. Si el cónyuge que se queda no paga, el banco puede reclamar al otro deudor e iniciar un procedimiento de ejecución. Por eso es imprescindible que cualquier acuerdo de separación aborde expresamente quién se responsabiliza de la hipoteca y qué ocurre si el que paga deja de hacerlo. A menudo conviene solicitar una subrogación de la deuda para que solo quien se queda con la casa sea el deudor ante el banco.

Vendes tu casa para comprar otra: no pierdas dos años de bonificación fiscal

Si venderás tu vivienda habitual para financiar la compra de otra, existe un mecanismo fiscal que muchos desconocen y que puede ahorrarte dinero significativo. La exención por reinversión en vivienda habitual te permite que el beneficio obtenido en la venta —la diferencia entre el precio de venta y lo que pagaste— esté completamente libre de impuestos.

El detalle crítico es el plazo: tienes dos años naturales desde la fecha de venta para solicitar esta bonificación. No son dos años fiscales; son reales, contados día a día. Si incumples ese plazo, pierdes el derecho. Es un error que ocurre a menudo porque muchos no lo comunican a tiempo a su asesor fiscal, y luego es irrecuperable.

Matrimonio en gananciales: tu hipoteca de soltero se vuelve patrimonio común

Si compraste una vivienda antes de casarte y luego tu matrimonio se acogió al régimen de gananciales, la casa que financiaste en solitario puede convertirse en propiedad común de la pareja. El factor determinante es que la vivienda actúe como domicilio conyugal. En ese momento, aunque sea tu nombre el que figure en la escritura y tu sueldo el que pague cada cuota, el inmueble adquiere carácter ganancial desde que comenzaste a pagar la hipoteca dentro del matrimonio.

Esto tiene consecuencias serias en caso de separación. Si bien tú sigues siendo el deudor hipotecario ante el banco, a efectos matrimoniales la propiedad se considera común y se distribuye según las reglas del régimen económico matrimonial. Es un área donde muchas sorpresas llegan demasiado tarde. Conviene revisar esta cuestión con asesoramiento legal temprano si sospechas que puede afectarte.

Euríbor: las correcciones a la baja siguen aliviando las cuotas variables

El euríbor, que es el tipo de interés de referencia entre bancos europeos y se actualiza cada mediodía, sigue siendo determinante para quien tiene una hipoteca variable. Durante 2025 cerró con una media del 2,222%, lo que supuso un descenso de más de un punto respecto a 2024. Esta trayectoria de corrección se mantiene en lo que va de 2026.

Si tu hipoteca se revisa anualmente o semestralmente, cada bajada del euríbor reduce directamente lo que pagas. No es un cambio automático ni inmediato —entra en vigor en la próxima fecha de revisión según tu contrato—, pero sí es real. Conviene que sepas en qué momento se revisa tu hipoteca para prever cómo evolucionará tu cuota.

Amortización anticipada: cien euros extra al mes restan mucho más de cien euros

La amortización anticipada de hipoteca es una estrategia infrautilizada. Cuando realizas un pago adicional cada mes más allá de tu cuota ordinaria, ese importe se destina íntegramente a disminuir el capital pendiente, no los intereses mensuales.

El efecto es en cascada: al bajar el capital total, automáticamente los intereses futuros que calcula el banco sobre esa deuda más pequeña serán menores. Esto significa que tus aportaciones extras generan una reducción de deuda mucho mayor que la cantidad aportada, porque reduces el stock sobre el que se calcula el interés futuro. Es especialmente rentable si tienes una hipoteca variable y quieres estar preparado ante posibles subidas del euríbor, aunque también funciona en hipotecas fijas.

Mercado hipotecario: más préstamos y cantidades récord, pero menos compraventas

El primer semestre de 2026 ha cerrado con casi 260.000 hipotecas formalizadas, la cifra más alta desde 2010. Junio fue especialmente activo con casi 46.000 hipotecas, un 10,8% más que hace un año, y el importe medio de cada préstamo alcanzó los 178.365 euros, la cifra más alta jamás documentada.

Sin embargo, hay una paradoja: las compraventas apenas crecieron un 1,6% en junio y cerraron el semestre con una caída del 2,6%. Menos compradores compran, pero quien compra necesita pedir más dinero. La razón es el precio: la vivienda sigue encareciendo, lo que obliga a recurrir a financiación mayor. Además, los inversores también influyen en ese repunte de hipotecas.

Aunque estos números son positivos y marcan máximos en 16 años, seguimos muy lejos de los volúmenes de la época de burbuja: en 2006 se constituyeron casi tres veces más hipotecas en el mismo periodo.

Hipotecas fijas con tipos bajos: qué ofrece realmente ese 2,85%

Cuando ves un tipo de interés del 2,85% en una hipoteca fija, es tentador. Pero ese número no cuenta la historia completa. Hay condiciones reales que acompañan a esas ofertas competitivas y que determinan si realmente conseguirás ese tipo o si habrá bonificaciones condicionadas.

Siempre lee la letra pequeña: qué requisitos debe cumplir, si hay domiciliación de nómina obligatoria, si incluye otros productos, cuál es la diferencia entre el TIN anunciado y el TAE real. Esa diferencia entre el tipo nominal y el efectivo puede ser sustancial y cambiar completamente tu evaluación del producto.