Qué ha aprobado el Gobierno
El BOE del 30 de septiembre publicó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes sobre vivienda. La mayor parte del texto se ocupa del alquiler y de los desahucios, pero su artículo 19 afecta de lleno a quien va a firmar una hipoteca: crea un mecanismo de financiación pública llamado TU CASA, que gestionará el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
La idea es que el Estado te preste una parte del precio para completar lo que el banco no financia. La norma entra en vigor hoy, 1 de octubre, y el Congreso tiene previsto votar su convalidación mañana, viernes 2 de octubre.
Cómo es el préstamo según el decreto
El artículo 19 fija solo las líneas generales:
- Destinatarios: quienes compren con hipoteca su primera vivienda habitual. El decreto no fija un límite de edad.
- Importe: la cifra más baja entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. En un piso de 200.000 euros serían 40.000; a partir de 250.000 euros, el tope es 50.000.
- Coste: tipo de interés del 0 % y sin comisiones.
- Devolución: hasta diez años para devolverlo, con una carencia igual a la duración de tu hipoteca y un máximo de treinta años. Es decir, la previsión es que empieces a devolverlo cuando acabes de pagar al banco.
- Contrapartida: la vivienda comprada queda sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión.
El dinero saldrá del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Lo que todavía no está decidido
Que el decreto esté en vigor no significa que hoy puedas pedir el préstamo. El propio artículo 19 remite a un acuerdo posterior del Consejo de Ministros, que tendrá que definir quién puede beneficiarse, con qué límites, con qué características y con cuánto dinero arranca la línea. El decreto no pone fecha a ese acuerdo.
Hasta entonces quedan sin respuesta varias cuestiones que condicionan cualquier cálculo:
- Si habrá topes de ingresos o de precio de la vivienda.
- Cómo se calculará el precio máximo al que podrás vender después.
- Qué garantía pedirá el ICO y cómo convivirá con la hipoteca del banco.
- Si será compatible con el aval del ICO para jóvenes y familias con menores, que sigue abierto hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Cómo y dónde se tramitará la solicitud.
A esto se suma la votación parlamentaria. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su aprobación. Si no lo consigue, queda derogado y el mecanismo desaparecería antes de haberse puesto en marcha.
Qué te conviene hacer si estás comprando
El momento importa. El euríbor ha cerrado septiembre por encima del 3,2 %, su nivel más alto en dos años, y el tipo medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda superó el 3 % en julio, según el INE. Con la financiación más cara, un préstamo sin intereses que cubra parte de la entrada resulta atractivo. Aun así, conviene no adelantarse:
- No firmes arras contando con este dinero. El error más habitual con las ayudas anunciadas es comprometerse a una fecha de escritura dando por hecho que llegarán a tiempo. Si el plazo de las arras vence antes de que la línea esté operativa, o resulta que no cumples los requisitos, puedes perder la señal.
- Sigue siendo una deuda. Aunque no pagues nada durante años, tendrás que devolver el capital. Y el banco valorará tu solvencia para su propia hipoteca con sus criterios, tengas o no el préstamo público.
- Mira la contrapartida antes que el importe. Un precio máximo de transmisión permanente significa que, si vendes, no podrás hacerlo libremente al precio de mercado. Es una limitación que acompaña a la vivienda sin fecha de caducidad, así que afecta también a quien la herede o la compre después. Hasta que no se sepa cómo se fija ese precio, no hay forma de valorar si te compensa.
- Vigila dos fechas. La votación de convalidación en el Congreso y, si sale adelante, el acuerdo del Consejo de Ministros que abra la línea. Solo a partir de ese acuerdo habrá condiciones concretas.
- Ten la documentación preparada. Declaraciones de la renta, nóminas, vida laboral y justificación de que no has sido propietario antes son lo que suelen pedir estas líneas. Las ayudas con presupuesto limitado suelen agotarse pronto.
Cuando se publiquen las condiciones, tendrá sentido que un profesional revise cómo se inscribe la limitación de precio en el Registro de la Propiedad y cómo encaja el préstamo público con la escritura de hipoteca. Esa revisión hay que hacerla antes de firmar las arras. Si ya tienes una operación en marcha, lo prudente es cerrarla con la financiación que hoy está disponible y tratar TU CASA como una posibilidad todavía sin confirmar.
