Noticia10 jul 2026 – 16:55PATRICIA BRIONES
El consultorio de Vivienda de 20minutos resuelve dudas sobre la gestión vecinal en las comunidades de propietarios
Fiel a su cita con los lectores, el Colegio de Administración de Fincas de Madrid resuelve las dudas que tienen los lectores en materia de vivienda, muchas y con una temática muy variada.
En esta oportunidad Patricia Briones, letrada y secretaria técnica de Cafmadrid, responde a temas sobre derramas por ascensores que no se usan, los presidentes ausentes o el despliegue de mesas y sillas en la azotea del edificio.
Y otro asunto, los ventanucos de algunos rellanos. ¿Se puede prohibir que se puedan abrir constantemente (o sea, todo el día abiertos) en un ángulo de unos 15º?
Si tienes dudas sobre tu comunidad de propietarios o de vecinos, al comienzo de esta noticia tienes la caja para formular tus preguntas a nuestra experta.
CRISTINA | En mi comunidad hay un ascensor del que sólo hacen uso los vecinos que pagaron la parte proporcional y tienen una llave; ahora parece que lo van a cambiar y esto tiene un coste de unos 30.000 euros. Yo no tengo llave, ni pagué esa parte ni uso el ascensor (vivo en la primera planta). ¿Estoy obligada a pagar esa derrama?
Cuando un ascensor se instaló en su día como mejora a la que usted no se adhirió (no pagó y por eso no tiene llave), la lógica es que solo respondan de los costes de conservación/sustitución quienes forman el grupo que lo instaló y lo usa, salvo que posteriormente se haya incorporado el ascensor al régimen general con un acuerdo válido. Este enfoque es coherente con la idea de que los gastos comunes se distribuyen conforme a cuota salvo que exista una regla “especialmente establecida”.
Si existe un acuerdo previo firme que configuró el ascensor como un servicio sufragado solo por un grupo (y usted quedó fuera), no debería imputársele automáticamente la derrama de sustitución, salvo que la comunidad acuerde válidamente incorporar el ascensor al régimen general o que exista un título/estatutos que ya lo consideren gasto general.
No obstante lo anterior, deberá atenderse a los términos en los que se adoptó el acuerdo.
Patricia Briones
MARCOS | Las barbacoas, mesas y sillas fijas, TV ¿están prohibidas en azoteas comunitarias?
Trasladada la consulta a Pablo García, asesor de Industria del CAFMadrid, nos comenta lo siguiente: en primer lugar, se debe comprobar que la azotea sea o no transitable. En el segundo caso estaría totalmente prohibido el acceso a la azotea excepto por personal autorizado para reparaciones u otros trabajos siempre usando los Epis correspondientes.
Si la azotea es transitable, el uso que se puede hacer de ella en primer lugar estaría definido por los estatutos de la comunidad, y en el caso de que en estos no se indique nada al respecto se podría decidir en Junta las actuaciones permitidas.
Hay que tener en cuenta que no hay normativa municipal, ni estatal que hable específicamente sobre el uso de barbacoas, tan solo aspectos como actividades molestas en la Ley de Propiedad Horizontal y sobre el control de emisiones de gases, humos, olores, partículas o cualquier otra sustancia potencialmente contaminante o susceptible de producir molestias en la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad de la ciudad de Madrid tratan el tema.
En consecuencia, el uso de barbacoas y la instalación de mesas, sillas etc. en las azoteas de los edificios deberá ser autorizado por la comunidad y siempre con la precaución de no molestar a los residentes del propio edificio ni a los de edificios colindantes.
Pablo García
MARÍA | En nuestra comunidad todas las viviendas tienen una plaza de garaje la cual no se puede separar de la vivienda en el caso de vender esta. Como al principio sobraban plazas algunos vecinos compramos una segunda. Esta sí se podría vender aparte de la vivienda en cualquier sitio, cosa que han hecho algunos vecinos.
La cuestión es que ese nuevo propietario de la plaza, siendo vecino o no, en las reuniones puede votar cuando un propietario que tenga la casa y dos plazas de garaje tiene un solo voto. ¿Esto es correcto?
En propiedad horizontal no funciona exactamente la regla “una finca, un voto” ni tampoco “tantos votos como propiedades tenga una persona”.
La LPH combina dos planos: la mayoría personal de propietarios y la mayoría de cuotas de participación.
Por tanto, una misma persona que sea titular de una vivienda y de dos plazas independientes normalmente computará como un solo propietario a efectos de la mayoría personal, pero con la suma de las cuotas de todos los elementos de los que sea titular.
En cambio, si una plaza de garaje independiente se ha vendido a un tercero, ese tercero pasa a ser propietario dentro de la comunidad y, como tal, puede asistir y votar, aunque su cuota sea únicamente la correspondiente a esa plaza.
Patricia Briones
JUAN | Este año en la junta vecinal y según riguroso orden, le ha tocado ser presidente y vicepresidente a dos personas que ni siquiera se personaron en la reunión, mucho menos ejercen porque son dos tenedores de viviendas que tienen alquilados los pisos a unos inquilinos.
Ni siquiera han ido a actualizar al banco los datos como autorizados en la cuenta corriente de la comunidad que hay junto al administrador de la finca. ¿Se les puede obligar de algún modo ya que quedó constancia de su cargo y de su deber frente a la comunidad de ejercer de presidente a la hora de preocuparse de arreglar o solucionar los problemas de la comunidad?
Parece que ellos de lo único que se preocupan es de que sus inquilinos les paguen sus cuotas.
En virtud del artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17. 7ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
La LPH no realiza una enumeración de las causas que eximen a un propietario de ejercer el cargo de presidente.
En su defecto, tal y como dispone el citado artículo, nombrado un propietario para el cargo de presidente, salvo que invoque al Juez las causas que le impidan ejercerlo y sean admitidas, estará obligado a ejercer el cargo.
Otra opción es que la comunidad le admita estas causas y acuerde nombrar a otro propietario para el cargo. Se trata de una facultad y no de una obligación para la comunidad por lo que si no acuerda que le sustituya otro propietario y quien ha sido nombrado se niega a ejercer el cargo, la comunidad deberá iniciar contra él un procedimiento judicial sin que puede sancionarle por su negativa a ejercer el cargo toda vez que carece de potestad sancionadora.
Patricia Briones
JUAN RAMÓN | ¿Se puede prohibir que las ventanas (pequeñas y rectangulares) de los rellanos se puedan abrir constantemente (o sea todo el día abiertas) en un ángulo de unos 15º?
Si abrimos una sola no hay circulación de aire; con todas [abiertas] constantemente el aire está en circulación y entiendo que es muy superior el beneficio a los posibles inconvenientes.
La comunidad puede regular cómo se usan esas ventanas de los rellanos (son un elemento común) mediante normas de régimen interior, pero la prohibición solo será válida si es razonable y proporcionada y no equivale, en la práctica, a privar a los propietarios del uso normal del elemento común (ventilación).
Puede acordarse una regla que impida dejarlas permanentemente abiertas (p. ej., por motivos de seguridad, filtraciones, mantenimiento o riesgos) siempre que se mantenga una posibilidad real de ventilación y no se trate de una restricción excesiva. Este tipo de limitaciones de uso de elementos comunes encaja en el ámbito del régimen interior si no elimina el derecho de uso.
Si la prohibición es tan rígida que, de hecho, impide la ventilación del rellano y afecta al uso normal del elemento común, puede considerarse ilícita por desproporcionada (criterio seguido cuando un reglamento restringe de facto el uso de un elemento común).
Además, si la comunidad decide suprimir la apertura (por ejemplo, sustituyendo abatibles por fijas), esa decisión puede justificarse por razones de conservación (p. ej., evitar filtraciones) cuando esté amparada en el deber de mantenimiento.
Si las ventanas están en un descansillo y su apertura puede generar riesgo de caída (por altura de antepecho/anchura de hueco), es defendible exigir protecciones (barras, listones o enrejado) o limitar el modo de apertura por seguridad.
Patricia Briones
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Fuente original: www.20minutos.es
