El euríbor vuelve a subir y la revisión de la cuota llega más cara
El euríbor a doce meses ha marcado este martes, 6 de octubre, un valor diario del 3,323 %, dos centésimas más que en la sesión anterior. Con solo tres sesiones contabilizadas, la media provisional de octubre está en el 3,310 %, por encima del 3,247 % con el que cerró septiembre y más de un punto por encima del 2,187 % de octubre del año pasado.
Para quien tiene una hipoteca variable con revisión anual, esa diferencia se traduce en una cuota más alta. En un préstamo de 167.000 euros a 25 años con un diferencial del 0,75 %, la subida ronda los 96 euros al mes. La media de octubre aún puede moverse, pero el dato de hoy no apunta a un alivio a corto plazo, y la próxima reunión del Banco Central Europeo no acaba hasta el día 29.
En este contexto, estos días ha circulado un cálculo de una organización de consumidores sobre una salida que muchos hipotecados se plantean cuando la cuota aprieta: alargar el plazo del préstamo. Conviene saber cuánto ahorra y cuánto cuesta.
Cuánto baja la cuota y cuánto pagas de más
El ejemplo es sencillo. Con 80.000 euros pendientes al 2 % y diez años por delante, la cuota es de 736,11 euros. Si amplías el plazo cinco años, baja a 514,81 euros: 221,30 euros menos cada mes. A cambio, pagarás unos 4.332 euros más en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
La proporción cambia según el tipo de interés. Cuanto más alto sea el tipo que pagas, más cara sale cada anualidad que añades. En una hipoteca variable que hoy se revisa por encima del 4 %, el sobrecoste de alargar el plazo será mayor que en el ejemplo. Antes de decidir, pide al banco el cuadro de amortización con el plazo actual y con el nuevo, y compara el total de intereses, no solo la cuota.
Qué dice la ley sobre la ampliación de plazo
Ampliar el plazo es una novación: una modificación del contrato pactada con tu banco. La entidad no está obligada a aceptarla, salvo en el supuesto protegido que explicamos más abajo. Si la acepta, hay tres reglas que juegan a tu favor:
- Comisión limitada. La Ley 2/1994 impide cobrar por la ampliación del plazo una comisión de modificación superior al 0,1 % del capital pendiente. Con 80.000 euros pendientes, son 80 euros como máximo.
- Sin impuesto de actos jurídicos documentados. La misma ley declara exenta la escritura de novación cuando el cambio afecta al tipo de interés, al plazo o a ambos.
- Otros gastos. Es posible que te pidan una nueva tasación, que suele rondar los 300 euros. Pregunta por escrito quién asume notaría y registro antes de aceptar la oferta.
El error más frecuente es aprovechar la novación para aceptar cambios que no has pedido: un diferencial más alto, un seguro nuevo o productos vinculados. Si solo quieres alargar el plazo, la escritura debe tocar solo el plazo. Lee el borrador completo y compara cláusula a cláusula con tu escritura original.
Otro punto que se pasa por alto: los bancos suelen fijar una edad máxima al terminar de pagar. Si la ampliación te lleva más allá de ese límite, es probable que te ofrezcan menos años de los que pides.
Si ni así llegas: carencia y Código de Buenas Prácticas
Cuando la ampliación no basta, puedes negociar una carencia. En la parcial pagas solo intereses durante un tiempo y no devuelves capital. En la total no pagas nada, pero los intereses se acumulan a la deuda. Las dos encarecen el préstamo y dependen de que el banco quiera concederlas.
Hay un caso en el que la entidad sí está obligada. Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y acreditas que estás en el llamado umbral de exclusión, tiene que ofrecerte un plan de reestructuración, que incluye una carencia de capital de varios años, un tipo de interés reducido durante ese periodo y la ampliación del plazo hasta 40 años desde la concesión. Los requisitos son acumulativos:
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, unos 25.200 euros al año, con límites más altos si hay discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
- Que la cuota supere el 50 % de los ingresos netos de la familia, o el 40 % en esos supuestos especiales.
- Que en los cuatro años anteriores el esfuerzo para pagar la hipoteca haya aumentado, o que hayan sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad, como ser familia numerosa o monoparental, o tener menores a cargo.
- Que la hipoteca recaiga sobre tu vivienda habitual y que su precio de compra no supere los límites que fija la norma, con un tope absoluto de 300.000 euros.
La solicitud se presenta en el propio banco con la documentación de ingresos, empadronamiento y titularidades. La norma da a la entidad un mes para responder con un plan. Si lo deniega y crees que cumples, puedes reclamar ante el Banco de España.
Vigila sobre todo un plazo: pide la reestructuración antes de dejar de pagar. Una vez anunciada la subasta en una ejecución hipotecaria, ya no puedes solicitarla. Si tienes cuotas atrasadas o has recibido un requerimiento del banco, es el momento de que un profesional revise tu escritura y tu situación antes de firmar nada.
