Qué ha cambiado en las ofertas de este mes
Octubre ha empezado con retoques al alza en los escaparates hipotecarios. Entre los movimientos conocidos estos días, Ibercaja ha pasado su hipoteca fija del 2,30 % al 2,55 % TIN con todas las bonificaciones, y Pibank ha subido del 1,75 % al 1,99 % el tramo fijo inicial de su hipoteca mixta. No son casos aislados: a lo largo del año otras entidades ya habían encarecido sus préstamos a tipo fijo.
El contexto explica el movimiento. El Banco Central Europeo ha subido los tipos dos veces en 2026, un cuarto de punto el 11 de junio y otro el 10 de septiembre, hasta dejar la facilidad de depósito en el 2,50 %. El euríbor a doce meses cerró septiembre con una media del 3,247 %, la más alta del año, y en las primeras sesiones de octubre se mueve por encima del 3,3 %. Hace un año, la media de octubre fue del 2,187 %.
La próxima reunión del BCE es el 29 de octubre. Nadie sabe qué decidirá, pero los bancos ajustan sus precios en función de lo que esperan, no solo de lo que ya ha ocurrido. Por eso las ofertas pueden cambiar de una semana a otra.
Lo que te protege es la oferta vinculante, no el anuncio
El error más habitual de quien está buscando hipoteca es dar por hecho que el tipo que vio en la web del banco, o el que le comentaron en la primera visita, es el que firmará. Ese precio no obliga a la entidad. Tampoco una simulación ni una preaprobación.
Lo que sí obliga es la Ficha Europea de Información Normalizada, la FEIN. La ley de crédito inmobiliario le da carácter de oferta vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días. Además, el banco tiene que entregártela, junto con el resto de la documentación, al menos diez días naturales antes de firmar.
En la práctica, esto significa dos cosas:
- Hasta que no tienes la FEIN, el banco puede cambiarte las condiciones si su tarifa sube mientras se tramita tu expediente.
- Una vez emitida, las condiciones quedan fijadas solo durante el plazo que figura en ella. Si la firma se retrasa más allá de esa fecha, la entidad puede emitir una nueva con otro precio.
Conviene, por tanto, preguntar desde el primer día cuánto tardará el banco en emitir la FEIN y qué validez tendrá, y coordinar esas fechas con las del contrato de arras. Si las arras vencen antes de que puedas firmar la hipoteca, el problema ya no es el tipo de interés, sino la señal entregada.
Mira la TAE y las condiciones, no solo el TIN
Las subidas se anuncian en TIN, pero el TIN bonificado exige contratar productos. El ejemplo de la fija de Ibercaja es ilustrativo: el 2,55 % TIN se corresponde con una TAE del 3,49 %, porque para alcanzarlo hay que cumplir una lista larga de vinculaciones. Esa distancia entre un dato y otro es el coste de los seguros y demás productos, y varía mucho de un banco a otro.
Antes de comparar dos ofertas, revisa en la documentación:
- Qué tipo se aplica si dejas de cumplir alguna bonificación y si puedes descolgarte de un seguro sin perder todo el descuento.
- En una mixta, cuántos años dura el tramo fijo y qué diferencial sobre el euríbor se aplica después. Un tramo inicial bajo sirve de poco si el diferencial posterior es alto y el euríbor sigue donde está.
- La comisión por amortización anticipada. En el tipo fijo la ley permite pactar hasta un 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y hasta un 1,5 % después; algunas entidades no la cobran.
- El reparto de gastos: la tasación la pagas tú, mientras que gestoría, notaría de la escritura de préstamo y registro corresponden al banco.
Qué conviene hacer si estás a punto de firmar
Si ya tienes la FEIN, comprueba su fecha de validez y no dejes pasar el plazo por un retraso evitable, como un documento pendiente o una cita de notaría sin cerrar. Las condiciones del proyecto de contrato deben coincidir con las de la ficha; si ves diferencias, pide que se corrijan antes de la firma, no en la mesa del notario.
Si todavía estás comparando, pide las ofertas por escrito y con fecha, y no retrases la tasación ni la entrega de documentación: cada semana de trámite es una semana en la que la tarifa del banco puede moverse.
Recuerda también que antes de la escritura tienes derecho a una visita gratuita al notario que elijas para que te explique la documentación. Es el momento de preguntar lo que no entiendas. Y si el préstamo incluye algo fuera de lo habitual, como avalistas, varias fincas en garantía o una subrogación en la hipoteca del vendedor, tiene sentido que un profesional revise los papeles antes de que empiece a correr el plazo.
