Category: Noticias Jurídicas

Subida del alquiler: la Justicia confirma que el casero debe notificar el aumento, aunque esté pactado en el contrato

La notificación formal del aumento de alquiler es obligatoria, incluso si está en el contrato

Aunque hayas firmado un contrato que incluya la actualización automática del alquiler según el IPC, esto no significa que tu casero pueda subirte la renta sin avisarte. La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: la comunicación previa es obligatoria, sea cual sea lo que diga el documento firmado.

Un caso reciente lo deja meridiano. La Audiencia Provincial de Madrid anuló un desahucio porque el propietario intentaba cobrar actualizaciones de renta que nunca había notificado correctamente a la inquilina. El contrato original databa de marzo de 2020, con una renta de 555 euros mensuales, más 15 euros de IBI y 30 de gastos de comunidad. Aunque se había pactado que la renta se actualizaría anualmente conforme al IPC, en ningún momento se comunicó de forma reglamentaria.

Años después, en diciembre de 2022, la vivienda cambió de propietaria. La nueva dueña comenzó a reclamar dinero que, según ella, debería haberse pagado desde diciembre de 2020 por esas subidas nunca notificadas. El tribunal rechazó esta pretensión.

Cuándo empieza a ser exigible la nueva renta

Un aspecto crucial: aunque el casero notifique la subida, solo puede exigirte la renta actualizada a partir del mes siguiente a esa notificación. No antes. En el caso que comentamos, la notificación llegó en marzo de 2024, pero con una fecha de aplicación para el 16 de marzo de 2027, un error que nunca fue corregido ni comunicado de nuevo. Esa falta de precisión fue determinante para que el tribunal fallara a favor del inquilino.

¿Qué errores ve esto con frecuencia? Los propietarios suelen asumir que un contrato que mencione la indexación al IPC les permite subir el alquiler sin más trámite. Equivocación. También cometen el fallo de notificar pero con fechas confusas o contradictorias, sin asegurarse de que la comunicación llega correctamente. Y algunos, tras cambiar de propietario, pierden la documentación de las notificaciones anteriores, lo que les impide justificar las deudas que reclaman.

Si eres inquilino, revisa cualquier notificación de subida que recibas: debe ser clara, debe indicar la cantidad nueva y debe especificar desde cuándo se aplica. Si algo no cuadra, ten constancia escrita de que la rechazas o que señalas las inconsistencias. Si eres propietario, asegúrate de notificar por escrito con la debida antelación y de guardar prueba de que esa notificación llegó al inquilino. Una simple nota en el buzón no es suficiente; lo correcto es un envío certificado o un burofax.

Fuente original: www.elperiodico.com

Sondeo GESOP: Los españoles apoyan prorrogar dos años los contratos de alquiler y prohibir los pisos turísticos en las grandes ciudades

Qué dicen los españoles sobre la prórroga de alquileres y los pisos turísticos

Un sondeo reciente revela que la mayoría de los españoles respalda dos medidas de intervención pública en el mercado inmobiliario. Casi dos de cada tres ciudadanos (64,1%) están de acuerdo con prolongar dos años los contratos de alquiler, mientras que casi seis de cada diez (59,7%) apoyan prohibir los pisos turísticos en las grandes ciudades.

Estos datos son relevantes porque muestran una tendencia clara en la opinión pública que tarde o temprano acaba teniendo reflejo en decisiones legislativas. Si alquilas un piso en los próximos años, es probable que estas cuestiones afecten a tus derechos y obligaciones como inquilino o como propietario.

Diferencias según quién seas

Las mujeres muestran mayor apoyo a ambas medidas que los hombres: un 67,1% frente al 60,8% en la prórroga de contratos, y un 62,3% frente al 57% en la prohibición de pisos turísticos.

La edad marca una brecha importante. Los menores de 30 años son más escépticos, aunque incluso en este grupo gana el sí. El 57% de los jóvenes respalda alargar los contratos, mientras que entre los mayores de 60 años llega al 68,5%. Con los pisos turísticos ocurre algo parecido: 52,6% en jóvenes frente a 61,8% en mayores.

La ideología es el factor más polarizador. Entre los votantes de izquierda, el apoyo a la prórroga ronda el 81,7%, mientras que entre los de derecha cae al 43,1%. En el electorado del PP la opinión está prácticamente dividida: 47,7% a favor y 47,4% en contra. Solo entre los votantes de Vox el rechazo es mayoritario (57,6%).

Territorialmente, País Vasco, Cataluña y Galicia muestran los mayores apoyos a la prórroga, por encima del 73%. Madrid se mantiene en la media nacional con un 64,3%.

Por qué importa esto en tu contrato

Cuando analices un contrato de alquiler o estudies la posibilidad de invertir en vivienda, necesitas entender que estas medidas pueden materializarse en cambios legales. Una prórroga automática de dos años significa que, como inquilino, tendrías mayor estabilidad, pero como propietario, menos flexibilidad para recuperar tu vivienda o renegociar condiciones.

Respecto a los pisos turísticos, si tu estrategia de inversión pasaba por convertir una propiedad en alojamiento vacacional, una prohibición en grandes ciudades limitaría esa opción en zonas con mayor demanda turística.

El error común es no revisar cómo evoluciona la normativa. La opinión pública que hoy marca un sondeo puede ser ley mañana. Cuando firmes un contrato o adquieras una vivienda, asegúrate de conocer no solo la regulación actual, sino también las tendencias legislativas que afectan a tu inversión.

Fuente original: www.elperiodico.com

El Pleno del Tribunal Supremo fija doctrina: cortar el agua o la electricidad a los okupas no es un delito de coacciones

Cuando el propietario corta servicios: qué dice ahora el Tribunal Supremo

El Pleno de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo ha establecido una doctrina común sobre un asunto que hasta ahora los jueces resolvían de manera inconsistente. La sentencia 426/2026, dictada el 24 de junio con ponencia de Andrés Martínez Arrieta, aclara que el propietario de una vivienda ocupada no incurre, en términos generales, en un delito de coacciones cuando ordena la desconexión del agua, la electricidad o el gas, ni tampoco cuando deja de pagar estos servicios.

Esta resolución pone fin a una inseguridad jurídica que ha marcado los últimos años. Antes de esta decisión, los criterios variaban notablemente según el juzgado. Algunos magistrados consideraban estas acciones como coacciones; otros no. Tener un criterio unificado desde el tribunal de mayor rango es relevante para entender qué puede y qué no puede hacer un propietario en una situación de ocupación ilegal.

¿Qué significa esto en la práctica? Que tienes un margen de actuación más claro si te encuentras en esta situación. Ahora bien, conviene que entiendas bien los límites y los supuestos. Que la doctrina sea favorable a tu posición como propietario no quiere decir que cualquier acción esté permitida en cualquier circunstancia. Cada caso tiene sus matices, y hay detalles que pueden cambiar la valoración legal.

Lo que debes tener en cuenta

• La sentencia habla de «regla general», lo que implica que existen excepciones según las circunstancias específicas
• Cortar servicios es distinto de otras acciones que sí podrían constituir delito
• La ocupación tiene que ser ilegal para que esta doctrina te proteja
• Documentar todo el proceso es fundamental ante una posible disputa posterior

Un error frecuente es pensar que una sentencia del Supremo cierra completamente la puerta a cualquier acusación. No funciona así. Lo que hace es establecer una línea de interpretación que los jueces deben seguir, pero los hechos concretos de tu caso seguirán siendo relevantes. Si la otra parte alega que lo que hiciste fue desproporcionado, o que actuaste con intención de causar daño más allá de recuperar tu propiedad, el análisis se complica.

Otro aspecto: esta doctrina protege la desconexión o la falta de pago de servicios, pero no te ampara si recurres a otros métodos. La clave está en distinguir entre ejercer tu derecho como propietario a gestionar tus bienes y servicios, y cometer actos que vayan más allá con la intención clara de coaccionar.

Si te encuentras en una situación de ocupación, es el momento de revisar qué opciones tienes realmente y en qué orden. Aunque esta sentencia es favorable, actuar de forma ordenada y documentada es siempre tu mejor protección. La doctrina del Supremo te da base legal, pero la prudencia en la ejecución te protege de malinterpretaciones.

Fuente original: confilegal.com

El aviso de un abogado a quienes quieren poner aire acondicionado en un piso de alquiler: Da igual que lo pague el inquilino

Qué debes saber antes de instalar aire acondicionado en tu piso de alquiler

Con la llegada del calor, muchos inquilinos se plantean instalar aire acondicionado en su vivienda de alquiler. La idea parece lógica: si pagas tú la instalación, ¿por qué no puedes hacerlo? La respuesta legal es más complicada de lo que parece, y cometer un error puede traerte problemas serios con tu casero.

La clave está en diferenciar entre aparatos portátiles y sistemas que requieren obra. Un equipo completamente móvil, que puedas trasladar de un lugar a otro sin modificar nada, no presenta problema. Pero si necesitas perforaciones, unidades exteriores en fachada o cualquier cambio estructural en la vivienda, entramos en territorio delicado.

El permiso por escrito es imprescindible

Aquí viene lo importante: aunque la instalación sea sencilla y aunque corras con todos los gastos, no puedes hacerla sin autorización expresa del propietario. Y no basta con un acuerdo verbal. Esto no es un capricho legal: es la regla fundamental. Si el casero te lo permite de palabra y luego cambia de opinión, tú estarás en posición muy débil ante un conflicto.

La autorización debe estar por escrito. Un simple correo electrónico, un mensaje documentado o un anexo al contrato son suficientes. Sin esto, cualquier instalación que modifique la vivienda constituye obra no autorizada, y las consecuencias pueden ser graves.

Qué puede hacer el propietario si no hay permiso

Si instalas sin autorización, el propietario tiene derecho a exigirte que retires el equipo y devuelvas la vivienda a su estado original. Además, en situaciones más complicadas, podría incluso resolver el contrato de alquiler y pedirte que te marches. No es algo que ocurra en todos los casos, pero la ley lo permite.

No olvides la comunidad de propietarios. Incluso si tu casero da el visto bueno, el edificio podría tener normas sobre dónde se pueden colocar unidades exteriores o qué elementos se permiten en fachada. Tienes que revisar esto antes de nada.

• Distingue entre aparatos portátiles (sin restricciones) e instalaciones fijas (requieren permiso)
• Solicita la autorización por escrito antes de cualquier obra
• Comprueba las ordenanzas de la comunidad de propietarios
• Un acuerdo verbal no te protege si el propietario cambia de opinión

La recomendación es simple: consulta con tu casero antes de hacer nada. Una autorización previa por escrito te evitará muchos problemas y conflictos que, en el peor de los casos, pueden afectar a tu permanencia en la vivienda.

Fuente original: www.elperiodico.com

La instalación de una casa prefabricada en la propiedad alquilada, sin permiso del arrendador, no conlleva automáticamente la resolución del contrato

Obras desmontables en la vivienda alquilada: cuándo no justifican rescindir el contrato

Un inquilino instaló una casa prefabricada en el terreno que tenía alquilado sin pedir permiso al propietario. Este último solicitó judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, considerando que se trataba de una obra que alteraba de forma permanente la finca. Sin embargo, tanto el juzgado como la Audiencia Provincial de Girona han rechazado esa pretensión. La razón fundamental es que la naturaleza de la construcción —desmontable— no genera una modificación irreversible del inmueble.

En el caso concreto, el arrendatario alquilaba una vivienda de 35 metros cuadrados más una parcela de 700 metros cuadrados. Sin consentimiento escrito del propietario, colocó en el terreno anexo una casa prefabricada asentada sobre pilares de hormigón, junto a la vivienda principal pero sin afectarla directamente.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración del inmueble sin autorización expresa por escrito del arrendador. Además, el incumplimiento de esta obligación puede constituir causa de resolución contractual si se han realizado obras no consentidas.

Ahora bien, los tribunales han añadido un matiz importante: la LAU solo permite rescindir el contrato cuando las obras modifican la configuración de forma «esencial, sensible y con vocación de permanencia». Si la obra es desmontable y recuperable —es decir, si se puede retirar sin dejar daños en el inmueble—, entonces no concurre causa de resolución contractual.

En este caso, los jueces constatan que los pilares de hormigón y las instalaciones auxiliares no tienen carácter permanente. Una vez desmontada la casa prefabricada, desaparecerían también esos elementos, dejando el terreno en su estado original.

Qué debes tener en cuenta como inquilino o propietario

• Pedir permiso por escrito antes de cualquier obra, por pequeña que sea. Sin esa autorización, violas el contrato de arrendamiento, aunque luego consigas evitar la rescisión.
• La diferencia entre obra permanente y desmontable es determinante para los jueces. Si lo que instales es fácilmente recuperable, tienes más opciones de que el tribunal rechace la resolución del contrato; pero eso no te exonera de la obligación de obtener consentimiento previo.
• Si eres propietario y descubres obras no autorizadas, reacciona rápido: cuanto antes las documentes y protestes, mejor posición tendrás. Sin embargo, si la obra es desmontable, la rescisión del contrato no es automática.
• El estado del terreno tras el desmontaje es crucial. Los tribunales examinarán si la obra puede retirarse sin dejar daños o alteraciones permanentes en la finca.

Este pronunciamiento judicial no implica que puedas hacer lo que quieras en tu vivienda alquilada. Sigue siendo obligatorio pedir autorización escrita del propietario para cualquier modificación. Lo que cambia es la consecuencia jurídica: si tu obra es reversible, el propietario tendrá más dificultades para lograr que el juez resuelva el contrato, aunque sí podrá exigirte que retires lo que hayas instalado sin permiso.

Fuente original: www.economistjurist.es

La nueva ley de vivienda que debate Catalunya: qué compras quedarían prohibidas y a quién afectaría

Las restricciones a la compra de vivienda que debate el Parlament

El Parlament tramita desde esta semana una proposición de ley que plantea limitar significativamente qué se puede hacer con una vivienda tras comprarla en Catalunya. Se trata de una regulación sin precedentes en España que ha generado preocupación entre propietarios y profesionales del sector jurídico.

La norma busca frenar la inversión inmobiliaria y favorecer que los particulares compren para vivir. En la práctica, limitaría los usos del inmueble a dos: residencia permanente del propietario o alquiler habitual. Quedarían prohibidos el alquiler turístico, el de temporada y la conversión del piso en un uso empresarial (un despacho, una consultoría). También se eliminaría la práctica de comprar barato, reformar y revender rápidamente para obtener ganancia, conocida como house flipping.

La restricción más relevante es que cualquier comprador tendría que ocupar la vivienda o alquilarla dentro de doce meses. Esto afecta a situaciones cotidianas: no podrías comprar un piso para que tus hijos lo usen más adelante, ni dejarlo vacío años hasta que se independicen. Incluso los pisos heredados entrarían en estas limitaciones, ya que la ley no distingue por tipo de adquisición.

Quién quedaría fuera de las restricciones

Hay excepciones. Puedes comprar vivienda para hijos o parientes hasta segundo grado (incluidos suegros o hijastros) siempre que vayan a vivir allí. También se contempla la segunda residencia, pero con límite: solo una por persona, solo en zonas tensionadas, y nunca para alquiler vacacional.

Ahora bien, estas limitaciones solo se aplicarían en los 271 municipios catalanes declarados como zonas tensionadas, donde vive el 90% de la población. Y aquí está la clave: no sería una ley de aplicación automática. La norma se implementaría mediante ordenanzas municipales o planeamientos urbanísticos. Cada ayuntamiento decidiría si incluye estas restricciones; incluso podrían impulsarla asociaciones de inquilinos locales.

Como lector interesado en comprar o invertir, debes saber que esto no es definitivo aún. El texto entrará en enmiendas, por lo que lo que se apruebe finalmente puede diferir bastante. Los recursos presentados podrían alargar la votación definitiva hasta el otoño. Mientras tanto, si tienes planes de compra inmediata en zonas tensionadas, conviene que entiendas bien cuál sería tu margen legal. La regulación cambiará el panorama para quienes hayan considerado la vivienda como inversión financiera pura.

Fuente original: www.lavanguardia.com

El avalista no tiene la obligación de responder por las deudas del inquilino cuando el contrato se prorroga

Qué pasa con el aval cuando el alquiler se prorroga sin pedirle permiso

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia aclara un punto que genera confusión frecuente entre propietarios: el avalista no responde automáticamente de las deudas si el contrato de arrendamiento se prorroga sin su consentimiento explícito.

Los hechos son sencillos. Un propietario había suscritos un contrato de seis meses con una inquilina. Se nombró avalista al actor, quien asumía garantizar el pago de rentas. Pasados los seis meses iniciales, propietario e inquilina acordaron prorrogar el contrato sin avisar al avalista. Cuando la inquilina dejó de pagar, el propietario exigió al fiador que abonara las deudas pendientes.

El propietario argumentaba que nada en el contrato limitaba temporalmente la obligación del avalista, así que debería responder por toda la vida útil del arrendamiento, incluidas sus prórrogas. La justicia no lo vio así.

La regla según el Código Civil

El artículo 1.851 del Código Civil es claro: si el acreedor otorga prórroga al deudor sin consentimiento del fiador, la fianza se extingue. No basta que el avalista haya estado informado o sea consciente de que podría haber prórroga. Necesita dar su consentimiento de forma explícita, no tácita.

En este caso, no consta que el avalista prestara ese consentimiento cuando se prorrogó el contrato. Por tanto, la Audiencia confirmó lo que ya había dictado el Juzgado de Primera Instancia: la fianza se extinguió al cumplirse los seis meses pactados.

Qué debes saber si eres propietario o avalista

• Si eres propietario y quieres que el avalista siga respondiendo tras una prórroga, debes obtener su consentimiento por escrito antes de firmarla. De lo contrario, pierdes la garantía.
• Si eres avalista, tu responsabilidad caduca cuando termina el plazo inicial del contrato, a menos que hayas autorizado explícitamente la prórroga.
• Un error común es pensar que ciertas cláusulas del contrato pueden dejar al avalista vinculado «por defecto» a futuras prórrogas. La ley exige consentimiento activo y documentado, no silencio del fiador.

Esta sentencia refuerza un principio básico: las obligaciones del avalista no pueden extenderse más allá de lo expresamente pactado sin su participación. Aunque el contrato de arrendamiento mencione la posibilidad de prórroga, eso no obliga automáticamente al fiador a responder en esos períodos adicionales. Es responsabilidad del propietario asegurar que el avalista refrenda cualquier ampliación del plazo.

Fuente original: www.economistjurist.es

El Gobierno aprobará en las próximas semanas una nueva prórroga del alquiler, la regulación de los contratos de temporada y el IVA a los pisos turísticos

Nuevas normas para el alquiler: qué prepara el Gobierno y cómo te afecta

El Ejecutivo ultima un decreto que toca tres asuntos que inquietan a cualquiera que alquile o arriende vivienda: los contratos de temporada, el alquiler por habitaciones y la tributación de los pisos turísticos. La aprobación está prevista para las próximas semanas, según ha comunicado el Ministerio de Vivienda.

El paquete normativo se estructura en dos áreas. La primera persigue contener los precios, dotar de seguridad a los contratos y limitar el fraude en el arrendamiento. Aquí entran la regulación de temporadas y alquileres por cuartos, una prórroga reforzada de los contratos, la exigencia de que todo acuerdo conste por escrito, y deducciones en la declaración de renta para propietarios que mantengan o bajen sus rentas. La segunda área apunta a poner más vivienda en el mercado a precios accesibles e incluye la subida del IVA al 21% para las viviendas de alquiler turístico y cambios para simplificar los trámites administrativos.

¿Qué cambia realmente para ti si vives en alquiler? Lo más inmediato es la regulación de los contratos de temporada. En ciudades grandes, esta modalidad se ha usado frecuentemente para eludir la normativa de arrendamientos urbanos: propietarios firman contratos cortos para evitar los límites de precio en zonas tensionadas o para no aplicar las garantías que tiene un inquilino en una vivienda habitual. El Gobierno busca cerrar esa puerta, obligando a que las viviendas destinadas de facto a residencia permanente se documenten como tales.

El alquiler por habitaciones también entra en el objetivo regulatorio. Es una fórmula que ha proliferado en municipios con mucha demanda y que, según el Ministerio, puede prestarse a abusos cuando el precio total supera lo que costaría arrendar el piso completo.

Sobre las prórrogas extraordinarias, el Gobierno intenta revivir una medida que ya aprobó en marzo pero que naufragó en el Congreso: permitía alargar hasta dos años ciertos contratos de vivienda habitual que vencieran antes de finales de 2027. Ahora habla de una prórroga «mejorada».

En cuanto a los incentivos, los propietarios que reduzcan o mantengan sus alquileres podrán deducirse cantidad en el IRPF, compensando así parte de lo que dejan de ingresar frente a una subida de mercado. Y los pisos turísticos pagarán un IVA del 21%.

Lo que conviene que tengas claro: muchas de estas iniciativas llevan meses o años en elaboración sin prosperar. La subida del IVA turístico fue anunciada hace más de un año, la regulación de temporadas se trabaja desde 2024. El decreto anterior de prórrogas se cayó esta primavera en la votación. La dificultad real es política: hay posiciones encontradas en el Congreso. Por eso el Ministerio insiste ahora en que estas medidas cuentan con apoyo de distintas fuerzas. Aun así, no está garantizado que todas lleguen a buen puerto.

Si eres inquilino, atento a cuándo se publica este decreto. Si eres propietario, revisa cómo te afecta según el tipo de contrato y la zona donde arriendas.

Fuente original: www.elperiodico.com

La pérdida de confianza como causa de despido: qué recuerda una reciente sentencia del TSJ de Cataluña

Cuándo la falta de confianza justifica un despido disciplinario

Una sentencia reciente de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña vuelve sobre un aspecto que genera dudas recurrentes entre empresarios y trabajadores: hasta qué punto puede fundamentarse un despido en la pérdida de confianza derivada de una conducta que vulnera los deberes de lealtad y buena fe.

El caso concreto trataba el despido de un trabajador por haber sacado del establecimiento varias bebidas sin pagarlas. El tribunal consideró acreditada esa conducta y la estimó suficiente para rescindir la relación laboral, aunque el perjuicio económico fuera reducido. La clave del razonamiento judicial no estuvo en el daño patrimonial, sino en la ruptura de confianza que supone incumplir los deberes fundamentales que rigen toda relación laboral.

Esto tiene implicaciones prácticas importantes. Como empleador, debes entender que los tribunales no exigen que el perjuicio sea grave para justificar un despido disciplinario. Lo relevante es que la conducta del empleado demuestre una transgresión de la buena fe contractual: un acto que incompatibiliza la continuidad de la relación de confianza que debe existir entre ambas partes. Si trabajas en una empresa, conviene que sepas que un error económico menor no te pone a salvo de una sanción grave si implica falta de lealtad.

Formalidad en la carta de despido: dónde está lo importante

La sentencia también ofrece una aclaración valiosa sobre cómo comunicar un despido. Muchas empresas cometen el error de obsesionarse con citar correctamente el artículo del convenio o del código laboral. El tribunal recuerda que eso no es lo decisivo.

Lo que realmente importa es que la carta de despido describa con claridad y precisión los hechos concretos que se imputan al trabajador. La calificación jurídica de esos hechos —es decir, decidir si constituyen una falta leve, grave o muy grave— es responsabilidad de los juzgados, no tuya como empresa. Por tanto, si los hechos están bien documentados y el trabajador puede conocer exactamente qué conducta se le reprocha, un error en la tipificación formal no invalida automáticamente el despido.

Esto es tranquilizador: no se trata de redactar un despido como un abogado, sino de ser específico y transparente. El trabajador tiene derecho a comprender por qué se le despide, no a que cites perfectamente la normativa aplicable.

La lección de fondo es que tanto la empresa como el trabajador deben conocer el peso que los tribunales otorgan a la confianza en la relación laboral. Un incumplimiento de los deberes de lealtad, aunque cause poco daño económico, puede ser causa suficiente de despido. Y esa causa debe comunicarse de forma clara, sin que los errores formales en la calificación jurídica invaliden lo sustancial del despido si los hechos están bien establecidos.

Fuente original: www.economistjurist.es