Los expertos advierten de los efectos indeseados de la medida que planea sacar adelante el Gobierno en el mes de julio, pese al limbo jurídico en el que han quedado miles de propietarios e inquilinos por la anterior prórroga
El Gobierno prepara un nuevo paquete de medidas de vivienda con dos de las carpetas más sensibles del mercado residencial sobre la mesa: la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, y la subida del IVA al 21% para los pisos turísticos. Según han trasladado este lunes fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el Consejo de Ministros aprobará «en las próximas semanas» un real decreto amplio y transversal con el que el Ejecutivo quiere ordenar varias iniciativas anunciadas durante los últimos meses, algunas de ellas pendientes desde hace más de un año.
La intención del departamento que dirige Isabel Rodríguez es articular un texto que reúna medidas apoyadas por distintas fuerzas políticas a lo largo de la legislatura, con el objetivo de que el paquete tenga recorrido parlamentario y no nazca sin mayoría suficiente. El paquete se dividirá en dos grandes bloques. El primero estará orientado a bajar precios, dar estabilidad a los contratos y combatir el fraude en el mercado del alquiler. Ahí se incluirá la regulación de los alquileres de temporada y de habitaciones, la prórroga extraordinaria de los contratos, la obligación de formalizar los arrendamientos por escrito y bonificaciones en el IRPF para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler.
El segundo bloque estará centrado en movilizar vivienda asequible e incluirá, entre otras medidas, el incremento del IVA al 21% para los pisos turísticos y cambios para agilizar trámites administrativos. Ambos textos contienen reformas que gustan en el seno de los partidos de la derecha, como las bonificaciones a caseros o la reducción de la burocracia, pero se incluyen otras duramente criticadas, como las prórrogas y los ‘topes’ a los arrendamientos.
La medida con más impacto inmediato sobre el mercado del alquiler tradicional será la regulación de los contratos de temporada. El Gobierno quiere cerrar la puerta al uso fraudulento de esta modalidad, que en los últimos años se ha extendido en grandes ciudades como alternativa al alquiler residencial ordinario. El objetivo es evitar que viviendas destinadas de facto a residencia habitual se arrienden bajo fórmulas temporales para esquivar las garantías de la ley de arrendamientos urbanos, los límites de precios en zonas tensionadas o la duración mínima de los contratos. Este cambio normativo lleva meses en el cajón, porque el texto será muy parecido —sino el mismo— al aprobado a través de ponencia en diciembre de 2025 en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana, donde las mayorías varían ligeramente con las del Congreso de los Diputados.
También se abordará el alquiler por habitaciones, otra fórmula que ha crecido con fuerza en las ciudades tensionadas y que el Gobierno considera especialmente vulnerable a abusos cuando se utiliza para superar el precio que tendría el piso completo. Desde el Ministerio de Vivienda señalan que el decreto incluirá una prórroga extraordinaria «mejorada» de los contratos de alquiler. El Gobierno ya aprobó en marzo un decreto que permitía prorrogar hasta dos años determinados contratos de vivienda habitual que vencieran antes de finales de 2027, pero la norma decayó semanas después al no superar la convalidación en el Congreso.
En paralelo, el Ejecutivo prepara incentivos fiscales para los propietarios que contribuyan a contener los precios. La idea que se ha venido trabajando es bonificar en el IRPF a los caseros que bajen o mantengan rentas, de forma que el incentivo fiscal compense parte de la pérdida de ingresos frente a una subida de mercado. La otra gran pata del paquete apunta directamente al alquiler turístico, con la imposición de un IVA del 21% a los pisos turísticos. Ambas medidas ya fueron anunciadas por el presidente Pedro Sánchez en enero de 2025 dentro de su batería de propuestas para afrontar la crisis de vivienda, pero llevan 18 meses en el cajón.
No obstante, a pesar de lo anterior, el paquete vuelve a enfrentarse a la misma dificultad que ha marcado toda la política de vivienda de la legislatura: la aritmética parlamentaria en un contexto político casi preelectoral. Buena parte de estas medidas ya habían sido anunciadas, registradas o debatidas en distintos momentos, pero no todas han conseguido salir adelante. La subida del IVA a los pisos turísticos fue planteada hace más de un año, la regulación de los alquileres de temporada lleva trabajándose desde 2024 y la prórroga extraordinaria de contratos ya naufragó en el Congreso esta primavera. Por eso, el mensaje de Vivienda insiste ahora en el acuerdo. «Un problema como el de la vivienda solo se puede resolver desde el acuerdo y si hay un motivo hoy en día para acordar es, sin duda, dar respuesta a la principal preocupación de la ciudadanía», concluyen las mismas fuentes.
13:58Ofrecido por
Fuente original: www.elperiodico.com
Es importante destacar que la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña —a la que ya mencionamos recientemente, en su sentencia núm. 1319/2026, de 5 de marzo—, también tiene otros aspectos que merecen especial atención, así que la pérdida de confianza derivada de una transgresión de la buena fe contractual puede justificar por sí sola un despido disciplinario, incluso cuando el valor económico de los bienes afectados sea reducido.
El Tribunal declara procedente el despido de un trabajador al considerar acreditado que sacó del establecimiento varias bebidas sin abonarlas, conducta que supone una vulneración de los deberes de lealtad y buena fe exigibles en toda relación laboral. La resolución insiste en que lo determinante no es tanto el perjuicio económico causado a la empresa como la ruptura de la confianza que debe existir entre empresario y trabajador.
La sentencia también contiene una reflexión relevante sobre la redacción de las cartas de despido. El TSJ recuerda que la validez de la comunicación extintiva no depende de que la empresa cite correctamente el precepto legal o convencional aplicable, sino de que describa con claridad y precisión los hechos imputados al trabajador. La calificación jurídica de esos hechos corresponde posteriormente a los tribunales.
De este modo, la Sala reitera una doctrina consolidada: un error en la tipificación de la falta no determina por sí mismo la improcedencia del despido si los hechos están suficientemente concretados y acreditados, permitiendo al trabajador conocer exactamente la conducta que se le reprocha y ejercer adecuadamente su derecho de defensa.
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sala de lo Social), núm. 1319/2026, de 5 de marzo de 2026 (rec. 1193/2025, ECLI:ES:TSJCAT:2026:1638).
Fuente original: www.economistjurist.es
El pasado 29 de abril, el Congreso de los Diputados rechazó el decreto ley de prórroga de alquileres con 177 votos en contra, 166 a favor y 5 abstenciones. La norma, que había sido publicada en marzo, pretendía permitir a los inquilinos con contratos en vigor prolongar su estancia hasta dos años en las mismas condiciones y limitaba la revalorización anual de la renta al 2% para los contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027. El rechazo parlamentario, en apariencia una derrota rotunda para el Gobierno, escondía una paradoja jurídica de enormes consecuencias.
La derogación de un decreto ley no opera con carácter retroactivo, sino hacia el futuro —los juristas hablan de efectos ex nunc, no ex tunc—. Esto significa que durante el mes en que la norma estuvo vigente —desde su publicación en marzo hasta su derogación el 29 de abril— todos los actos realizados bajo su amparo son plenamente válidos y producen todos sus efectos. El principio de seguridad jurídica, consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución, protege las situaciones jurídicas consolidadas durante el período de vigencia de una norma, aunque esta sea posteriormente derogada.
Lo anterior sugiere que el resultado de la votación no ha sido una derrota completa para el Ejecutivo, sino una victoria parcial y silenciosa. Ha perdido la batalla de la aprobación definitiva, pero ha ganado la guerra de los efectos temporales. El decreto ha muerto, pero sus consecuencias siguen vivas.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y director de la Cátedra UNESCO de vivienda, ha descrito el fenómeno con una imagen tan precisa como provocadora: se ha hackeado la Constitución. Los autores del golpe no han sido piratas informáticos, sino legisladores que han encontrado un agujero en la arquitectura normativa. Los decretos leyes, concebidos para situaciones de extraordinaria y urgente necesidad, permiten al Gobierno legislar sin pasar por el filtro previo del Parlamento. Su vigencia es provisional, pero durante el tiempo que duran —semanas o meses— pueden producir efectos que se prolongan mucho más allá de su propia existencia.
La jugada es tan sencilla como efectiva. El Gobierno aprueba un decreto ley con medidas que, en condiciones normales, requerirían el respaldo de una mayoría parlamentaria estable. La oposición lo tumba en el Congreso, pero la derogación no puede deshacer lo ya hecho. Los ciudadanos que confiaron en la vigencia de la norma y actuaron en consecuencia —solicitando la prórroga de su contrato, por ejemplo— adquieren derechos que el legislador posterior no puede arrebatarles.
Hay que reseñar que este mecanismo no es nuevo, pero su aplicación al ámbito de la vivienda ha alcanzado una dimensión inusitada. No se trata de una medida de urgencia con efectos limitados en el tiempo, sino de una intervención que puede alterar durante dos años las condiciones de aproximadamente un millón de contratos de . El remedio provisional se ha convertido, por la vía de los hechos, en una reforma estructural.
La consecuencia más inmediata de esta paradoja normativa afecta a los inquilinos cuyos contratos vencían durante el mes de vigencia del decreto. Según Nasarre, aquellos que solicitaron la prórroga —mediante burofax, correo electrónico o cualquier medio que deje constancia— tienen derecho a permanecer en la vivienda durante dos años más, en las mismas condiciones y con una subida máxima anual del 2%. El arrendador no puede negarse, y resulta irrelevante que haya contestado o no a la solicitud.
Este es el caso de muchos inquilinos que se encuentran en un mar de dudas. Han enviado la comunicación a su casero, pero no han recibido confirmación. La ley, sin embargo, les ampara. El principio de seguridad jurídica protege su actuación, realizada de buena fe y conforme a una norma que entonces estaba en vigor.
Esta situación genera una asimetría difícilmente justificable desde el punto de vista de la igualdad. Dos inquilinos con contratos que vencen el mismo día pueden tener destinos muy distintos según hayan tenido la fortuna de que su fecha de vencimiento coincidiera con el breve período de vigencia del decreto. El que venció el 30 de marzo pudo acogerse a la prórroga; el que venció el 1 de mayo, cuando el decreto ya había sido derogado, no. El azar se convierte en un factor determinante del derecho.
El periodista Jorge Bustos planteó una cuestión que trasciende el caso concreto y apunta a la salud del sistema democrático. Si esta vía permite al Ejecutivo gobernar con minoría e imponer normativas de larga duración sin contar con el respaldo parlamentario, ¿qué límite existe para futuros abusos? La respuesta de Nasarre fue clara y preocupante: si el Tribunal Constitucional no pone veto a esta práctica, no hay límite para el Ejecutivo a la hora de aprobar decretos leyes con medidas mucho más ambiciosas o incluso radicales.
El razonamiento es impecable desde el punto de vista de la lógica jurídica, pero inquietante desde el de la teoría constitucional. El decreto ley es un instrumento excepcional que la Constitución reserva para casos de «extraordinaria y urgente necesidad». Su utilización habitual o abusiva desnaturaliza el sistema de fuentes y vacía de contenido la potestad legislativa del Parlamento. Si el Gobierno puede producir efectos normativos de dos años de duración mediante un decreto que luego es derogado, la exigencia de que las leyes sean aprobadas por las Cortes se convierte en una mera formalidad.
Estamos ante una mutación silenciosa de nuestro sistema constitucional. No se ha reformado el artículo 86 de la Constitución, pero se ha reinterpretado de facto. El decreto ley ya no es solo un instrumento de urgencia, sino también una vía para introducir reformas estructurales aprovechando la ventana de tiempo que media entre su aprobación y su eventual derogación.
Ante esta deriva, la solución institucional sería que un juez planteara una cuestión de inconstitucionalidad contra el decreto ley, argumentando que no concurrían los requisitos de extraordinaria y urgente necesidad que exige la Constitución. El Tribunal Constitucional podría entonces anular la norma con efectos retroactivos, deshaciendo así las situaciones creadas durante su vigencia. Pero Nasarre se muestra escéptico.
El Constitucional, según el catedrático, «se moja poco» en estos asuntos. Ha validado en el pasado decretos de vivienda cuya urgencia era cuanto menos discutible, y no parece dispuesto a entrar a valorar el fondo de la cuestión. La doctrina del Tribunal ha sido tradicionalmente deferente con el juicio político del Gobierno sobre la existencia de una situación de urgencia, salvo en casos de error manifiesto o desviación de poder.
Esta actitud, aunque comprensible desde el respeto a la separación de poderes, tiene un coste. Si el Constitucional no pone coto al abuso del decreto ley, el Ejecutivo tendrá un incentivo permanente para legislar mediante esta vía, evitando el control parlamentario previo y reduciendo el papel del Congreso a una mera cámara de registro que, como mucho, puede derogar la norma después de que ya haya producido sus efectos.
Nasarre llevó el razonamiento hasta sus últimas consecuencias, y el resultado fue inquietante. Si el Tribunal Constitucional no frena esta práctica, no existe límite material para lo que el Ejecutivo pueda hacer mediante decretos leyes de vigencia breve pero efectos duraderos. Podría aprobar una norma que suspendiera el pago de las rentas de alquiler durante dos años, o cinco, o siete. O para siempre.
El catedrático añadió, con una precisión histórica que no pasó desapercibida, que «eso ya lo hizo Lenin en 1917». La referencia pretende llamar la atención sobre la deriva potencial de un mecanismo que, aparentemente inocuo, puede convertirse en un instrumento de transformación social radical.
La comparación es intencionadamente exagerada, pero cumple una función retórica importante: mostrar hasta dónde se podría llegar si se normaliza la práctica de legislar por decreto ley sin control efectivo. La diferencia entre una prórroga de dos años con renta limitada y una suspensión indefinida de pagos es solo cuantitativa, no cualitativa. El mecanismo es el mismo.
Un elemento de ironía recorre todo este asunto. El principio de seguridad jurídica, que Nasarre invoca para proteger a los inquilinos que solicitaron la prórroga durante la vigencia del decreto, es el mismo principio que el Ejecutivo ha utilizado para justificar su estrategia. No se puede derogar con efectos retroactivos porque eso generaría una inseguridad insoportable para quienes confiaron en la ley. Pero esa misma seguridad jurídica es la que permite al Gobierno producir efectos de larga duración sin pasar por el control parlamentario.
Esta paradoja revela una tensión irresoluble en el corazón del Estado de Derecho. La seguridad jurídica exige que las normas sean estables y predecibles, pero también que sean legítimas, es decir, aprobadas por los cauces constitucionales. Cuando ambos valores entran en conflicto, no hay una respuesta fácil. Proteger a los inquilinos que actuaron de buena fe es un imperativo de justicia. Pero hacerlo a costa de tolerar un abuso del decreto ley es un precio muy alto.
Los inquilinos afectados no tienen ninguna culpa. Ellos no diseñaron la estrategia legislativa. Solo solicitaron una prórroga que una norma vigente les permitía solicitar. Castigarles por la mala fe del Gobierno sería doblemente injusto. Por eso Nasarre defiende sus derechos adquiridos. Pero al hacerlo, legitima implícitamente la estrategia del Ejecutivo.
El debate que no se ha producido en el Congreso es el único que podría haber evitado esta situación. Los decretos leyes, según la Constitución, deben ser sometidos a debate y votación en el plazo de 30 días. Pero ese debate se produce después de que la norma haya entrado en vigor. Los parlamentarios no pueden impedir que produzca efectos durante ese mes. Pueden derogarla para el futuro, pero no deshacer el pasado.
La propia Constitución establece este procedimiento porque confía en que el Gobierno no abusará del decreto ley. La confianza, sin embargo, no es una garantía jurídica. Y cuando el abuso se produce, las consecuencias son difíciles de reparar. La única vía sería la cuestión de inconstitucionalidad planteada por un juez, con efectos retroactivos. Pero esa vía es lenta, incierta y, sobre todo, requiere que alguien tenga interés en promoverla.
Los inquilinos beneficiados por la prórroga no tienen ningún interés en impugnar el decreto. Los propietarios perjudicados, sí, pero tendrían que encontrar un juez dispuesto a elevar la cuestión y un Tribunal Constitucional dispuesto a anular la norma. El camino es largo y lleno de obstáculos.
Un aspecto poco comentado de este episodio es la actitud de la oposición parlamentaria. Los partidos que votaron en contra del decreto sabían perfectamente que la derogación no tendría efectos retroactivos. Votaron con entusiasmo, obteniendo un titular político favorable, pero sin poder evitar que los inquilinos que ya habían solicitado la prórroga siguieran amparados por la norma. La derrota del Gobierno fue, en buena medida, una victoria pírrica para la oposición.
Este cálculo político explica por qué no ha habido una reacción más contundente contra la estrategia del Ejecutivo. Todos los partidos saben que en el futuro podrían estar en el Gobierno y necesitar recurrir a la misma técnica. Nadie quiere poner coto a una práctica que puede ser útil cuando se gobierna en minoría. La hipocresía institucional es, a veces, el precio de la gobernabilidad.
El verdadero problema no es solo el abuso del decreto ley, sino la ausencia de un consenso básico sobre las reglas del juego. Si todos los partidos aceptan tácitamente que el Gobierno puede legislar por decreto en materias que no son de urgente necesidad, la Constitución se convierte en un texto meramente simbólico. La norma escrita sigue ahí, pero su espíritu ha sido vaciado por la práctica.
El diagnóstico de Sergio Nasarre es lúcido y preocupante. Se ha encontrado un agujero en la Constitución. No es un error de los constituyentes de 1978, que no pudieron prever todas las estratagemas de sus sucesores. Es un defecto de diseño que permite al Gobierno, mediante un decreto ley de vigencia breve, producir efectos jurídicos de larga duración sin el necesario control parlamentario. La derogación posterior no repara el daño, solo lo detiene.
El remedio no es sencillo. Una reforma constitucional que exigiera que los decretos leyes no pudieran producir efectos hasta su convalidación parlamentaria sería la solución ideal, pero requiere mayorías muy cualificadas y un consenso que hoy no existe. Mientras tanto, la única esperanza está en el Tribunal Constitucional, que debería endurecer su doctrina sobre el requisito de la urgente necesidad.
Pero Nasarre es escéptico. El Constitucional, nos recuerda, «se moja poco». Ha tenido ocasiones de poner coto al abuso del decreto ley y no lo ha hecho. No hay razones para pensar que cambie de actitud en este caso. Así que los inquilinos que solicitaron la prórroga seguirán protegidos durante dos años. Y el Gobierno habrá aprendido la lección. La próxima vez que quiera introducir una norma de larga duración sin pasar por el Congreso, ya sabe cómo hacerlo.
El hackeo constitucional ha sido un éxito. Y mientras no se cierre el agujero, otros vendrán. La vivienda es solo el primer capítulo. El próximo podría ser cualquier otro ámbito donde el Ejecutivo quiera imponer su criterio sin las molestas interferencias del Parlamento. La Constitución de 1978 sigue siendo un texto admirable, pero sus defensores parecen haberse dormido.
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Artículo original de Diego Fierro Rodríguez, Letrado de la Administración de Justicia. Fuente: economistjurist.es
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Fuente original: elderecho.com
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