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Ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, en máximos desde 2017: qué margen tienes

Qué ha publicado el INE

El Instituto Nacional de Estadística ha publicado esta semana los datos de ejecuciones hipotecarias del segundo trimestre de 2026, y el dato que más pesa es el de las familias. Entre abril y junio se inscribieron 3.703 ejecuciones sobre viviendas habituales de personas físicas. Son un 27,5 % más que un año antes y un 10,3 % más que en el primer trimestre. No se veía una cifra así desde principios de 2017.

Si se cuentan todos los inmuebles, rústicos y urbanos, las ejecuciones fueron 7.141, un 12,2 % más que hace un año. De ellas, 4.989 afectaron a viviendas: 4.358 eran de particulares y 631 de sociedades. Nueve de cada diez viviendas afectadas eran de segunda mano. Además, casi la mitad de las hipotecas ejecutadas se firmaron entre 2005 y 2008, en el anterior ciclo de crédito.

Por comunidades, Andalucía encabeza la lista con 1.674 ejecuciones sobre el total de fincas. Le siguen Cataluña, con 1.355, y la Comunitat Valenciana, con 1.011. Si solo se cuentan viviendas, Cataluña suma 1.079 y también es la segunda.

Qué mide exactamente esta estadística

Conviene leer bien la cifra antes de sacar conclusiones. El INE cuenta las certificaciones de ejecuciones hipotecarias que se inician y se inscriben en los registros de la propiedad durante el trimestre, a partir de datos del Colegio de Registradores. Por eso no es un recuento de desahucios. Muchos procedimientos acaban con un acuerdo, con el pago de la deuda o con la venta del inmueble antes de la subasta. Además, un mismo deudor puede tener varias fincas hipotecadas.

Aun así, la tendencia importa. Los datos llegan cuando el euríbor ha vuelto a superar el 3 % y muchas hipotecas variables se están revisando al alza. Quien ya iba justo de dinero puede notarlo en pocos meses.

Cuándo puede el banco reclamarte toda la deuda

Un error habitual es pensar que, con dos o tres recibos sin pagar, el banco ya puede dar por vencido el préstamo y ejecutar la vivienda. Desde 2019, la ley de crédito inmobiliario fija unos mínimos que no se pueden empeorar en el contrato. Se aplican a préstamos con garantía sobre vivienda en los que el prestatario, el fiador o el avalista sea una persona física. Para que el banco pueda reclamar todo el préstamo tienen que darse a la vez estas condiciones:

• Si el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, las cuotas vencidas y no pagadas deben sumar al menos el 3 % del capital prestado o equivaler a doce mensualidades.
• Si se produce en la segunda mitad, el umbral sube al 7 % del capital o a quince mensualidades.
• Además, el banco debe requerirte el pago y darte al menos un mes para ponerte al día, advirtiéndote de que, si no pagas, reclamará toda la deuda.

Ese requerimiento es la última oportunidad antes del juicio, no un simple aviso. Si lo recibes, no lo dejes pasar. Comprueba que la cantidad reclamada es correcta y habla con la entidad dentro de ese mes.

Qué revisar si ya tienes problemas para pagar

Lo más eficaz es actuar antes de acumular recibos pendientes. Algunas pautas generales:

• Habla con el banco en cuanto veas que no llegas. Una carencia temporal, un plazo más largo o una novación pactada a tiempo suelen salir mejor que negociar con el procedimiento ya iniciado.
• Revisa la escritura. Los intereses de demora, los redondeos o las cláusulas sobre el índice de referencia pueden resultar abusivos. Ese carácter abusivo es uno de los motivos por los que la ley permite oponerse a la ejecución. Si el juez le da la razón al deudor, la ejecución se archiva o sigue sin aplicar esa cláusula.
• Vigila el plazo de oposición. Cuando el juzgado te notifica el despacho de la ejecución, tienes muy pocos días para oponerte. Si ese plazo pasa, muchos argumentos ya no se pueden alegar en ese procedimiento.
• Si es tu vivienda habitual, puedes liberarla pagando lo atrasado. Antes de que se cierre la subasta, puedes consignar las cuotas vencidas, los intereses de demora y las costas, y el procedimiento termina aunque el banco no esté de acuerdo. Después, no podrás volver a hacerlo hasta que pasen al menos tres años entre esa liberación y un nuevo requerimiento de pago.

También afecta a quien compra. Casi todas las ejecuciones recaen sobre vivienda usada, así que en el mercado aparecerán más inmuebles procedentes de subastas o de bancos. Antes de pujar o de reservar uno, pide una nota simple actualizada y comprueba las cargas que se mantienen. Averigua también si la vivienda está ocupada y si hay deudas con la comunidad de propietarios. Si tienes cuotas impagadas, ya te han enviado un requerimiento o el inmueble viene de una subasta, conviene que un profesional revise los documentos antes de que venza cualquier plazo.

El índice para subir el alquiler baja al 2,47 % en agosto y el IPC sube al 4,3 %

Dos datos del mismo día y casi dos puntos de diferencia

El 15 de septiembre el Instituto Nacional de Estadística publicó dos cifras que afectan directamente a quien tiene una vivienda alquilada, sea como propietario o como inquilino. La primera es el índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), el que sirve para actualizar la renta de los contratos sujetos a la Ley de Vivienda: en agosto quedó en el 2,47 % interanual, ligeramente por debajo del 2,49 % de julio. Es el decimoquinto mes seguido que ese índice se mantiene por encima del 2 %.

La segunda cifra es el IPC de agosto, confirmado en el 4,3 % anual, siete décimas más que en julio y la tasa más alta desde febrero de 2023. La inflación subyacente, en cambio, bajó una décima, hasta el 2,9 %. El tirón viene sobre todo del transporte, que sube un 9,5 % anual por los carburantes, y en menor medida de alimentos y bebidas no alcohólicas, en el 2,3 %.

Dicho de otro modo: entre el índice del alquiler y el IPC hay ahora casi dos puntos de distancia. Sobre una renta de 800 euros, aplicar el 2,47 % supone subir algo menos de 20 euros al mes; aplicar el 4,3 % supone subir cerca de 34. Por eso conviene saber cuál de los dos te corresponde antes de firmar nada o de aceptar una carta de subida.

Qué índice se aplica a tu contrato

La regla general es sencilla, aunque se confunde a menudo. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, se actualizan con el índice del INE, no con el IPC. Los anteriores se rigen por lo que digan sus propias cláusulas, que en la mayoría de los casos remiten al IPC.

A eso se suma lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la mecánica de la subida, y que sigue vigente:

• La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato.
• Si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, no hay subida. No es que se aplique el IPC por defecto: es que no se actualiza.
• Si hay pacto de actualización pero no se concreta el índice, la referencia legal es el Índice de Garantía de Competitividad.
• La renta actualizada solo se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado. Vale hacerlo mediante nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir la certificación del INE.

Los errores que más se repiten al subir la renta

En un despacho estos casos llegan casi siempre por los mismos tres motivos, y todos se evitan revisando el contrato antes de mover nada.

El primero es aplicar el IPC por inercia a un contrato que está sujeto al índice del INE. Con la diferencia actual entre ambos, el exceso cobrado es reclamable por el inquilino, y si la subida se ha ido repitiendo año tras año la cifra deja de ser simbólica.

El segundo es equivocarse de mes. El porcentaje que se aplica es el del último índice publicado en la fecha en que toca la actualización, no el del mes en que se envía la carta ni el del último dato que uno ha leído. Con índices que se mueven décima a décima, conviene anotar la fecha de aniversario del contrato y comprobar qué dato estaba publicado ese día.

El tercero es subir sin avisar y reclamar después los atrasos. Si no ha habido notificación por escrito, la renta actualizada no era exigible en esos meses. Del mismo modo, muchos propietarios dan por perdida una subida que sí podían aplicar simplemente porque dejaron pasar la fecha.

Si el contrato es antiguo, tiene cláusulas de actualización poco claras o se ha renovado por tramos, merece la pena que alguien lo lea antes de enviar la comunicación. Rectificar una subida mal hecha cuesta bastante más que revisarla.

Cataluña: la ampliación de zonas tensionadas sigue pendiente

Hay una segunda capa que afecta a quien alquila en Cataluña. El índice del INE marca cuánto puede subir la renta de un contrato ya firmado; en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado existe además un límite al precio que se puede pedir al firmar un contrato nuevo.

El Govern aprobó en julio una nueva relación que eleva a 302 los municipios declarados, con 53 incorporaciones y 22 salidas respecto a la lista anterior. Cubriría en torno al 73 % de la población catalana. Esa declaración no está todavía en vigor: pasa por un periodo de alegaciones y después debe remitirse al Ministerio y publicarse en el BOE. Hasta ese momento sigue rigiendo la situación anterior. Si tienes previsto firmar un alquiler nuevo estas semanas, comprueba en qué situación está tu municipio el día de la firma, porque de ello depende el precio máximo que puedes pactar.

Zonas inundables: el Gobierno prepara vetar sótanos y nuevas viviendas y exigir declararlo en la escritura

Qué ha pasado

El Ministerio para la Transición Ecológica tiene en marcha un proyecto de real decreto para reforzar la gestión del riesgo de inundación. Mañana, miércoles 16 de septiembre, termina el periodo de audiencia e información pública. Empezó el 16 de julio y ha durado dos meses. El texto responde a los episodios extremos de los últimos años, con la DANA del 29 de octubre de 2024 como referencia principal. Cambia, entre otras normas, el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y el real decreto de evaluación y gestión de riesgos de inundación.

La propuesta ha vuelto a la actualidad porque va más allá de las exigencias técnicas a los edificios. También limita qué se puede construir y dónde, y eso ya ha provocado críticas del sector promotor, sobre todo en la zona de Levante. Las promotoras creen que la protección frente a las riadas se usa para colar restricciones urbanísticas de carácter general.

Hay que dejar clara una cosa: por ahora es un proyecto y no está en vigor. Después de la consulta, el texto puede cambiar antes de aprobarse y publicarse en el BOE.

Qué prevé para el suelo y las viviendas

La norma diferencia dos niveles de riesgo. El más alto es la llamada zona de flujo preferente, que es por donde corre el agua en una avenida que, estadísticamente, se da una vez cada cien años. El segundo nivel es el resto de la zona inundable. Según el propio proyecto, dentro de las zonas de flujo preferente hay unas 33.000 hectáreas con usos construidos, y más de 3.600 son residenciales.

• Zona de flujo preferente en suelo rural: ese suelo seguiría siendo rural. Solo se permitirían obras para protegerse de las inundaciones.
• Zona de flujo preferente en suelo ya urbanizado: no se admitirían nuevos usos residenciales ni garajes, sótanos u otras instalaciones bajo rasante. Sí se podría seguir rehabilitando lo que ya existe.
• Resto de la zona inundable: en suelo rural no se podrían hacer viviendas nuevas ni equipamientos sensibles, como colegios, hospitales o residencias. En suelo urbanizado sí se podría construir vivienda, pero elevada sobre la cota de inundación y, en general, sin sótanos ni garajes subterráneos.

El proyecto también da a los ayuntamientos un máximo de cinco años para incorporar a su planeamiento los mapas oficiales de peligrosidad. Además, crea un catálogo nacional de inundaciones históricas.

Qué cambia si compras, vendes o alquilas

Para el particular, lo más relevante es la transparencia en las operaciones inmobiliarias. El texto quiere que, cuando se transmita una finca, conste si está afectada por una zona inundable. Así, quien compra o alquila lo sabría antes de firmar. Tal como está redactado, el vendedor tendría que declararlo en la escritura, y sin esa declaración la transmisión no se inscribiría en el Registro de la Propiedad.

Esto tiene varias consecuencias prácticas:

• Si vendes una vivienda en una zona así, tendrás que contarlo por escrito. Ocultarlo dejará de ser una opción.
• Si compras, contarás con un dato que hasta ahora tenías que buscar por tu cuenta y que puede influir en el precio, en el seguro y en lo que puedas hacer con el inmueble más adelante.
• Si piensas convertir un local u oficina en vivienda, o hacer un sótano o un garaje, estas limitaciones pueden impedirlo si el inmueble está en zona de flujo preferente.

Qué conviene revisar ya

No hace falta esperar a que el real decreto se apruebe. La información sobre zonas inundables ya es pública, y consultarla antes de firmar debería ser parte de cualquier compra.

• Consulta la cartografía oficial de zonas inundables del ministerio y de la confederación hidrográfica que corresponda. En Cataluña, la Agència Catalana de l’Aigua también publica sus propios mapas. Un error habitual es fijarse solo en si la calle se inundó alguna vez: una zona puede estar clasificada como inundable aunque nunca hayas visto agua en ella.
• Si compras para reformar o cambiar el uso, pide al ayuntamiento un informe urbanístico antes de comprometerte. Muchos compradores dan por hecho que podrán convertir un local en vivienda y se enteran demasiado tarde de que no es posible.
• Si compras sobre plano o una promoción aún sin licencia, pregunta si el proyecto incluye sótanos o garajes y en qué punto está la licencia. Un cambio normativo durante la tramitación puede alterar lo que se construya.
• Revisa el seguro de hogar y lo que cubre en caso de inundación, sobre todo si la vivienda o la plaza de garaje están bajo rasante.

Si en la operación entran suelo rústico, una rehabilitación importante o un cambio de uso y la finca está cerca de un cauce, vale la pena que un profesional revise la situación urbanística e hidráulica antes de firmar las arras. Echarse atrás después de firmarlas suele costar dinero.

Bruselas propone reglas comunes para limitar pisos turísticos y segundas residencias: qué cambia

Qué ha propuesto la Comisión Europea

El 9 de septiembre la Comisión Europea presentó una propuesta de reglamento sobre vivienda asequible. Este fin de semana ha enfrentado al Gobierno con las organizaciones de propietarios. El texto quiere dar seguridad jurídica a los ayuntamientos, las comunidades autónomas y los Estados que tomen medidas en las zonas donde es más difícil encontrar casa. Bruselas se apoya en un dato del Eurobarómetro: el 40 % de los europeos cree que la vivienda necesita medidas urgentes, y en las grandes ciudades la cifra sube al 51 %.

La novedad principal es un método común para identificar las llamadas zonas sometidas a presión residencial. Se parte de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos y después se analizan la oferta, la demanda y la población. La declaración no la haría Bruselas, sino la administración local o regional, y tendría que basarse en datos y revisarse cada cierto tiempo.

Lo más importante: es una propuesta. Ahora tienen que negociarla el Parlamento Europeo y los gobiernos de la UE, y no tiene fecha de aplicación. Hoy no cambia nada en tu contrato ni en tu compraventa.

Qué medidas cubre y cuáles no

El reglamento se limita a dos tipos de restricciones:

• Alquiler de corta duración o turístico. Se podría limitar si se demuestra que ha perjudicado de forma significativa el acceso a la vivienda durante al menos tres años. Las medidas tendrían que ceñirse a la zona afectada y ser proporcionadas. También habría que descartar antes otras opciones menos duras. Además, se tendría en cuenta si la actividad tiene una escala o un carácter comercial. Queda fuera alquilar la vivienda en la que vive el propio dueño.
• Compra o uso de viviendas que no sean residencia habitual. Por ejemplo, segundas residencias. Aquí la propuesta pide que las condiciones de compra no se apliquen con carácter retroactivo y que haya periodos transitorios. En las viviendas vacías, habría que tener en cuenta los periodos justificados en que no se ocupan.

No regula el alquiler de larga duración, la fiscalidad, la construcción ni el urbanismo. Tampoco sustituye las normas españolas o catalanas sobre límites de renta. Las medidas adoptadas antes de su entrada en vigor seguirían rigiéndose por sus propias normas. La Comisión también pide que las restricciones vayan acompañadas de políticas para aumentar la oferta de vivienda.

Por qué hay choque en España y por qué se mira a Cataluña

El Ministerio de Vivienda cree que la propuesta respalda su política. La ministra Isabel Rodríguez ha comparado las zonas bajo presión residencial de Bruselas con las zonas de mercado tensionado de la ley española. Las patronales y los propietarios lo leen al revés: dicen que el modelo europeo exige más pruebas y garantías para intervenir y que es menos restrictivo que el español.

Cataluña está en el centro del debate porque aquí los límites al alquiler llegan a más municipios. En 2024 se declararon zonas tensionadas 271 municipios, en dos fases. Manresa estaba en el primer grupo de 140, declarado en marzo de 2024. Barcelona, por su parte, prevé retirar unas 10.000 licencias de pisos turísticos en 2028. La negociación en Bruselas decidirá cuánto margen tendrán este tipo de medidas en el futuro.

Qué te conviene revisar si compras, vendes o alquilas

Mientras el reglamento se tramita, siguen mandando las normas actuales. Algunos puntos prácticos:

• No tomes decisiones por titulares. Un error habitual es tratar una propuesta como si ya fuera ley, en un sentido o en otro. Ni se han levantado los topes al alquiler ni se han prohibido todavía las segundas residencias.
• Si alquilas en zona tensionada. En los contratos nuevos, la renta no puede superar la del último contrato de esa vivienda firmado en los cinco años anteriores, además de otras reglas que dependen del caso. Antes de fijar el precio, comprueba si tu municipio está en la lista y qué contrato anterior sirve de referencia.
• Vigila la vigencia de la declaración. Las declaraciones de 2024 se aprobaron para tres años. La del primer grupo de municipios, entre ellos Manresa, debe revisarse hacia marzo de 2027. Conviene seguir si se prorroga.
• Si compras pensando en alquiler turístico. Lo decisivo es la licencia y lo que permitan el planeamiento municipal y los estatutos de la comunidad, no lo que diga Bruselas. No des por hecho que una licencia actual seguirá vigente, sobre todo en Barcelona.
• Si vendes un piso con uso turístico. Revisa la situación de la licencia y cuándo caduca antes de fijar el precio y de redactar las arras. Suele ser motivo de disputa cuando el comprador descubre después que no podrá mantener ese uso.
• Si tienes o piensas comprar una segunda residencia. Por ahora la propuesta excluye la retroactividad, pero el texto puede cambiar en la negociación. Sigue la tramitación antes de dar pasos importantes.

Cuando haya mucho dinero en juego, merece la pena que un profesional revise la operación antes de firmar. Por ejemplo, si vas a comprar para alquilar, heredas una vivienda que no usarás como residencia o vas a renovar un contrato en zona tensionada. Las normas estatales, autonómicas y municipales se superponen, y a partir de ahora habrá que añadir las europeas.

El euríbor pasa del 3 % tras la subida de tipos del BCE: qué cambia para tu hipoteca

Qué ha pasado esta semana

El jueves 10 de septiembre, el Banco Central Europeo subió sus tipos de interés un cuarto de punto. Es la segunda subida del año; la primera fue en junio. El tipo de la facilidad de depósito queda en el 2,5 %, el de las operaciones principales de financiación en el 2,65 % y el de la facilidad marginal de crédito en el 2,90 %. Los nuevos tipos se aplican desde el 16 de septiembre.

El motivo es la inflación. En agosto, los precios de la zona euro subieron un 3,3 % respecto al año anterior, cuando en julio la subida había sido del 2,9 %. El BCE espera que la inflación siga por encima de su objetivo durante bastante tiempo. Su presidenta, Christine Lagarde, no quiso decir cuál será el siguiente paso y explicó que dependerá de los datos que vayan llegando.

El euríbor, el índice al que están ligadas la mayoría de hipotecas variables en España, ya iba subiendo antes de la decisión. En agosto cerró con una media del 2,952 %. Con nueve sesiones contadas, la media provisional de septiembre está en el 3,109 %. En septiembre de 2025 fue del 2,172 %, así que la diferencia en un año es de casi un punto. Recuerda que la cifra de septiembre no será definitiva hasta que termine el mes.

Si ya tienes una hipoteca variable

Tu cuota no cambia el mismo día que cambia el euríbor. Cambia cuando toca la revisión que marca tu contrato, que suele ser cada seis o doce meses. Si tu próxima revisión toma como referencia un euríbor de este otoño, casi seguro que pagarás más que ahora.

Un ejemplo que da una idea del impacto: en un préstamo de 175.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,75 puntos, la revisión anual con la media provisional de septiembre subiría la cuota unos 84 euros al mes, algo más de 1.000 euros al año. Con revisión semestral, la subida rondaría los 50 euros al mes. Cada préstamo es distinto, pero conviene que hagas la cuenta con tus propios datos.

Qué te recomendamos revisar en tu escritura:

• Fecha de revisión y mes de referencia. Muchos contratos usan el euríbor publicado uno o dos meses antes de la revisión, no el del mismo mes. Mira cuál se aplica en tu caso.
• Diferencial y bonificaciones. Comprueba que sigues cumpliendo las condiciones de las rebajas (nómina, seguros, tarjetas). Perder una bonificación justo cuando sube el índice encarece la cuota por dos lados.
• Comunicación del banco. Compara el tipo nuevo que te notifique con el cálculo que resulta de tu escritura. Los errores en la revisión no son habituales, pero ocurren.

Si estás a punto de comprar y pedir hipoteca

La ley obliga al banco a darte la documentación precontractual por lo menos diez días naturales antes de la firma. Incluye la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante durante el plazo pactado, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Si el préstamo es variable, el banco también debe darte un documento aparte que muestre cuánto pagarías en distintos escenarios de tipos.

Ese documento es el más útil ahora mismo y es el que menos se lee. Un error muy común es decidir solo con la primera cuota. Calcula qué pasaría si el índice sube uno o dos puntos más y comprueba si podrías seguir pagando sin problemas. Compara también ofertas a tipo fijo y mixtas con los mismos importes y plazos. Y aprovecha la cita previa con el notario, que es gratuita, para preguntar todo lo que no tengas claro.

Pasarse a tipo fijo o amortizar: lo que cuesta

Si la subida te preocupa, puedes negociar con tu banco el cambio a tipo fijo (novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad (subrogación). La Ley de contratos de crédito inmobiliario pone un tope a lo que te pueden cobrar. Si el cambio es a un tipo fijo para el resto del préstamo, o a uno con un primer periodo fijo de al menos tres años, durante los tres primeros años del contrato la comisión no puede pasar del 0,05 % del capital que amortices anticipadamente. Si en la novación no amortizas capital, no pueden cobrarte nada por ese concepto. A partir del tercer año, el cambio no tiene comisión.

Amortizar parte del préstamo variable también reduce la cuota o el plazo. Si tu contrato lo prevé, la comisión tiene un máximo del 0,15 % durante los cinco primeros años o del 0,25 % durante los tres primeros, según la opción pactada. En ningún caso puede superar la pérdida financiera real del banco.

Antes de cambiar de producto, fíjate en el coste total y no solo en el tipo. Revisa los gastos, los productos vinculados que te pidan y el diferencial que te ofrecen. Lo que haga el BCE en sus próximas reuniones no se sabe, así que no tomes la decisión por impulso. Si tu escritura tiene cláusulas poco claras, si tienes una oferta de otro banco y dudas de si te conviene o si la nueva cuota no te cuadra con tus ingresos, es buen momento para que un profesional revise tu caso antes de firmar.

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El coste real de comprar: más allá de la hipoteca

Si estás valorando dar el paso a la vivienda propia, conviene que mires más allá de la cuota mensual del préstamo. Esta semana ha circulado un recordatorio importante de expertos financieros: una hipoteca es el inicio del gasto, no su totalidad. Una casa genera costes variables que muchas veces no se contemplan en la ecuación inicial, lo que puede transformar significativamente tu presupuesto anual.

Esto cobra especial relevancia cuando firmes las escrituras. Antes de sellar ese documento, hay una práctica generalizada que debes conocer: los bancos presionan para vender seguros asociados al préstamo. Legalmente, puedes rechazarlos. La mayoría de estos productos generan más beneficio para la entidad que para ti, así que merece la pena revisarlos con ojo crítico y no aceptar lo que viene por defecto en el paquete.

Cuidado con las hipotecas inversas: el tribunal marca límites

El Tribunal Supremo ha establecido una sentencia que protege a quienes contrataron este tipo de productos. Si tu banco no te explicó con claridad que los intereses se suman a la deuda y generan más intereses —lo que los expertos llaman anatocismo—, esos intereses pueden ser anulables. Es decir: que el banco no te haya dejado claro que pagas intereses sobre intereses es un defecto de transparencia que el tribunal considera grave. Si contrataste una hipoteca inversa hace años, vale la pena revisar el contrato original y cómo se te explicó el mecanismo.

Alquiler: lo que puedes negociar con tu casero

Si eres inquilino y tu vivienda necesita reformas, la ley permite un acuerdo que muchos desconocen: compensar trabajos y mejoras con la renta. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla este trueque, siempre que exista un pacto explícito entre ambas partes. Es habitual que los contratos prohíban modificaciones de forma rotunda, pero eso no cierra la puerta a negociar. Si planeas invertir dinero en mejorar donde vives, formaliza primero cualquier acuerdo para que ambos sepáis dónde os posicionáis.

Fondos públicos para regular el precio del alquiler

El Gobierno ha comenzado a distribuir dinero para las comunidades que han aplicado la figura legal de zonas de mercado residencial tensionado. Se trata del instrumento más discutido de la ley de vivienda, que permite intervenir en los precios de alquiler donde hay problemas graves de acceso. Cataluña y País Vasco recibirán la mayor parte de una inyección de 90 millones. Esta medida refleja una estrategia de apoyo específico a territorios donde la presión en alquiler es más aguda, algo que conviene seguir si vives en esas autonomías o si buscas cómo evolucionarán esos mercados.

Cambios en la dirección de la política de vivienda

El Ministerio de Vivienda ha renovado su liderazgo con nuevos nombramientos en posiciones clave. Estos cambios en la administración no tienen impacto inmediato en tu situación, pero sí pueden influir en el ritmo y la orientación de futuras convocatorias, regulaciones y programas de ayuda. Es un buen momento para estar atento a cómo evolucionan las políticas de vivienda en próximas semanas.

Alternativas: cuando comprar o alquilar no es el único camino

Mientras unos debaten hipotecas e intereses, otros exploran formas completamente distintas de vivir. Existen experiencias documentadas de parejas que han optado por viviendas móviles para escapar del endeudamiento y la rutina urbana. No es una opción para todos, pero ilustra que el mercado inmobiliario convencional —comprar, alquilar, hipotecarse— no es el único horizonte disponible.

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El mercado se fragmenta: precios récord, menos transacciones y fuga de compradores

Vivimos un momento paradójico en el mercado inmobiliario. Los precios acaban de batir máximos históricos —el metro cuadrado de piso alcanza los 2.529 euros, un 13,8% más que hace un año—, pero quien compra cada vez es menos. En junio las compraventas cayeron un 4% en España y un 4,4% en Cataluña. Dicho de otra forma: la casa está más cara que nunca, pero hay menos gente con capacidad o voluntad de comprar.

Lo curioso es que las hipotecas crecen. Se firmaron casi 46.000 en junio, un 10,8% más que hace un año, y el semestre alcanzó la cifra más alta desde 2010. El dinero prestado por préstamo también tocó récord: 178.365 euros de media. La explicación es sencilla: hay menos compradores, pero quienes compran necesitan pedir más dinero porque los pisos son más caros. Es un mercado de menos volumen, pero de operaciones más grandes.

Esa escalada de precios, sin embargo, no es uniforme en el territorio. Solo siete comunidades autónomas han roto realmente sus máximos anteriores a 2007. Las otras diez siguen por debajo. Y algunos territorios se están convirtiendo en rehenes de dinero extranjero: en una docena de municipios costeros, más de la mitad de la demanda viene de fuera. En algunos lugares de Mallorca, el extranjero supone el 67% de los potenciales compradores. Tarragona es la segunda provincia catalana más atractiva para el comprador foráneo, con el 13,4% de la demanda.

Cuando el acceso a la vivienda fuerza nuevas soluciones

La presión de los precios está generando respuestas que hace una década serían impensables. Personas que no pueden acceder al mercado convencional están eligiendo vivir en camiones, construir en la montaña o buscar cooperativas de vivienda. No son opciones marginales: en Barcelona, uno de cada tres proyectos de obra nueva ya incluye pisos de una sola habitación, un cambio que refleja la dificultad de comprar algo mayor. Y en Baleares, donde los precios son insostenibles, uno de cada cuatro inmuebles comprado por residentes está fuera de las islas. El mercado se está reordenando bajo presión.

Las cooperativas de cesión de uso, todavía testimoniales, están despegando. En Cataluña proyectan 1.267 alojamientos, aunque siguen siendo apenas el 0,007% del parque. Son alternativas que ofrecen lo que el mercado tradicional no da: estabilidad en el precio de acceso, sin especulación posterior.

Lo que cambia en tu hipoteca y tus deudas cuando te separas o te casas

Si tienes una hipoteca y tu vida familiar cambia, hay dos cosas que mucha gente ignora hasta que es demasiado tarde.

La primera: abandonar la casa no te libera de la deuda. Si tu nombre figura en la escritura como deudor, el banco te considera obligado aunque te hayas marchado. La hipoteca es una deuda con la entidad, no con tu pareja. Separarse legalmente tampoco la borra.

La segunda: si compraste antes de casarte en gananciales, ese préstamo que contraíste en solitario puede convertirse en propiedad común del matrimonio. El régimen ganancial hace que todo lo que se gana durante el matrimonio sea compartido, y cuando la vivienda se usa como domicilio conyugal, el inmueble adquiere carácter ganancial desde el momento en que comenzaste a pagar la hipoteca. Tu nombre en la escritura no te protege.

En separaciones, la tentación es resolver rápido lo urgente y marcharse. Pero los acuerdos sobre quién paga la hipoteca deben quedar claros antes, porque un banco siempre cobrará a quien figure como deudor, independientemente de lo que hayáis pactado vosotros.

Operaciones encadenadas: vender para comprar, heredar y amortizar anticipada

Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, el dinero que te sobra de la venta puede estar completamente libre de impuestos. Se llama exención por reinversión en vivienda habitual. Pero hay un plazo imprescindible: tienes dos años naturales desde la fecha de venta. No son dos años fiscales; son reales. Si lo pierdes, pagas Hacienda sobre la ganancia completa.

Si heredas una vivienda, puedes reducir el Impuesto de Sucesiones hasta un 95% si cumples los requisitos: ser cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que conviviera con el fallecido dos años antes. El tope de la reducción está en 122.606,47 euros por heredero, pero cada comunidad autónoma puede ampliar esa cantidad.

Si ya tienes hipoteca, la amortización anticipada funciona mejor de lo que muchos creen. Aportar 100 euros extra al mes no resta 100 euros de deuda: resta mucho más. Esos 100 euros disminuyen el capital total, y al bajar el capital, los intereses futuros sobre una deuda más pequeña también caen. El efecto es en cascada.

Un riesgo que nadie ve venir: la deuda fiscal del vendedor

Cuando compras una vivienda, el coste son el precio de venta y los gastos del proceso. Pero existe algo que pocos compradores conocen: Hacienda puede reclamarte dinero por deudas tributarias del vendedor anterior. Se llama afección fiscal. Ciertos impuestos quedan vinculados al inmueble, no solo a la persona que lo posee. Si el vendedor no pagó lo que debía y la Administración no consigue cobrarle, puede dirigirse contra la vivienda y exigir el pago al nuevo propietario. Es un pasivo oculto que no aparece en la escritura. Cuando firmes la compra, conviene revisar la historia tributaria del inmueble.

Las hipotecas cambian de ritmo: tipos bajos y condiciones que leer con cuidado

El euríbor sigue bajando, y eso es aire para quienes tienen hipotecas variables. Las entidades empiezan a relanzar productos fijos con tipos competitivos. Pero aquí viene lo importante: ese 2,85% que ves anunciado no te cuenta la historia completa. Para conseguirlo, suele haber condiciones: domiciliación de nómina, contratación de otros productos, bonificaciones que caducan. El tipo de interés nominal y el anual (TAE) pueden diferir bastante.

Lo que está claro es que el mercado hipotecario recupera vigor. El semestre alcanzó cifras de 2010, y los importes prestados tocan récords. Quien compra ahora pide más dinero que nunca, simplemente porque la vivienda cuesta más.

Dónde está el dinero: zonas turísticas y las calles de lujo

La costa española se redefine según quién compra. En determinadas zonas turísticas de Baleares, Andalucía, Comunidad Valenciana y Canarias, el comprador extranjero ya supera en número al nacional. Las cifras extremas están en Mallorca: en Canyamel, Cala d’Or y Cala Ratjada, dos de cada tres potenciales compradores son extranjeros. Tarragona se posiciona como segunda demarcación catalana más atractiva para este perfil, con los franceses a la cabeza.

Las calles más caras de España están donde menos las buscas. Camí des Salinar, en Andratx (Baleares), encabeza el ranking nacional con un precio medio de 15 millones de euros por inmueble. No es Madrid ni Barcelona. Es una zona con vistas al mar donde las propiedades incluyen piscinas de lujo. Madrid coloca cuatro calles en el top nacional. Cataluña no aparece.

La demanda extranjera de vivienda en Tarragona supera el 13% del total, con los franceses a la cabeza

Tarragona atrae cada vez más compradores extranjeros en el mercado residencial

La provincia de Tarragona se posiciona entre los territorios españoles con mayor presencia de demanda foránea en la compraventa de vivienda. Según datos de búsquedas en plataformas inmobiliarias, el interés de compradores extranjeros representa el 13,4% de toda la demanda en la provincia, cifra que la sitúa en el top 10 nacional y la convierte en la segunda demarcación catalana más atractiva para este perfil, solo por detrás de Girona.

Esta tendencia responde a un patrón geográfico bien definido: la adquisición de vivienda por parte de extranjeros se concentra principalmente en zonas costeras, especialmente en el arco mediterráneo y en las islas. En los grandes mercados urbanos como Barcelona, Madrid o Sevilla, el peso de la demanda foránea es mucho menor, lo que indica que los compradores internacionales buscan destinos de menor tamaño con acceso al mar.

¿Quiénes compran en Tarragona?

En el caso de Tarragona, los franceses lideran entre los compradores extranjeros. Esta prevalencia francesa también se observa en Girona y Castelló, lo que muestra la influencia de la proximidad geográfica en las decisiones de inversión residencial. Junto a los franceses, también tienen presencia significativa los compradores estadounidenses, que representan el 11,1% de todas las búsquedas internacionales en la provincia.

Este perfil diverso de compradores internacionales es importante que lo tengas en cuenta si estás vendiendo una propiedad o si trabajas en el sector inmobiliario. La nacionalidad del potencial comprador puede condicionar el tipo de inmueble buscado, el presupuesto disponible y los plazos de cierre de la operación.

Lo que debes vigilar como vendedor o comprador

Cuando interviene un comprador extranjero en una compraventa, surgen consideraciones legales y fiscales adicionales que no aparecen en transacciones entre nacionales. Algunos errores habituales incluyen no verificar correctamente la situación fiscal del extranjero en España, desconocer la normativa sobre inversión de fondos procedentes del extranjero, o no prever los trámites de transferencia bancaria internacional.

Asimismo, las negociaciones con compradores de otros países pueden requerir más tiempo debido a trámites burocráticos como la obtención del NIE, la apertura de cuentas bancarias españolas o la tramitación de poderes notariales en el extranjero. También es frecuente que estos compradores busquen asesoramiento sobre la viabilidad de la inversión desde el punto de vista fiscal de su país de origen.

Si participas en una operación de este tipo, conviene anticipar estos aspectos desde el primer momento y contar con profesionales que dominen tanto la legislación española como los requisitos específicos según la nacionalidad del comprador.

Fuente original: www.elperiodico.com

De Mallorca a la Costa del Sol: el extranjero ya domina la demanda de vivienda en la costa

El comprador extranjero redefine el mercado de la vivienda en la costa española

En determinadas zonas turísticas de España, los compradores internacionales ya superan en número a los nacionales. Según datos del primer trimestre de 2026, más de la mitad de las búsquedas de vivienda en venta proceden del extranjero en una docena de municipios repartidos entre Baleares, Andalucía, Comunidad Valenciana, Canarias y la comarca de l’Alt Empordà en Girona.

Las cifras más extremas se registran en Mallorca. En Canyamel, el 67,2% de las visitas a anuncios corresponden a extranjeros; en Cala d’Or alcanzan el 67,1%, y en Cala Ratjada el 63,3%. Esto significa que dos de cada tres potenciales compradores son foráneos. Los alemanes lideran esta demanda en los tres municipios mallorquines.

El fenómeno se extiende por toda la costa. En Andalucía, Cómpeta (Málaga) registra un 61,3% de demanda extranjera; Oria (Almería) un 58,5%, y Nerja (Alicante) alcanza el 56,1%. En Canarias, Tijarafe (Tenerife) y Pájara (Fuerteventura) también superan el 50%. En Cataluña, Empuriabrava es el único municipio donde los extranjeros ya dominan, con un 50,5% de las visitas, mientras que Roses se queda prácticamente empatada con un 49,8%. En ambas localidades gerundenses predominan los franceses.

Un dato especialmente relevante es el creciente interés de los compradores estadounidenses, que ganan peso en las grandes ciudades. Estados Unidos se posiciona como la primera procedencia de demanda extranjera en nueve capitales: Madrid, Barcelona, Málaga, València, Girona, Tarragona, Cádiz, Granada y Sevilla.

Málaga destaca por su internacionalización: el 14,8% de toda la demanda de vivienda procede del extranjero, y los estadounidenses superan a británicos y neerlandeses. En València los foráneos representan el 13,6% de las búsquedas, y en Barcelona el 12,1%. Aun así, Alicante sigue siendo la capital española más internacional, con un 21,8% de visitas desde el extranjero, aunque allí lideran los franceses.

El mapa de nacionalidades muestra patrones geográficos claros. Los alemanes dominan en Baleares (43,5% de la demanda extranjera), los británicos en el sur peninsular, los neerlandeses en Alicante y los franceses en las provincias cercanas a la frontera.

Qué debes entender como potencial comprador o vendedor

• Estos datos miden interés, no compraventas cerradas. La diferencia es relevante para interpretar el mercado real.
• Si vendes en una zona turística, tu potencial comprador puede estar a miles de kilómetros. Esto afecta a plazos, financiación y negociación.
• Un error común es asumir que más demanda extranjera significa precios más altos. No siempre es así. Depende de muchos factores locales.
• La nacionalidad del comprador influye en requisitos legales, especialmente en materia fiscal y de documentación. Cada procedencia tiene sus particularidades.

Fuente original: www.lavanguardia.com