Dos datos del mismo día y casi dos puntos de diferencia
El 15 de septiembre el Instituto Nacional de Estadística publicó dos cifras que afectan directamente a quien tiene una vivienda alquilada, sea como propietario o como inquilino. La primera es el índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), el que sirve para actualizar la renta de los contratos sujetos a la Ley de Vivienda: en agosto quedó en el 2,47 % interanual, ligeramente por debajo del 2,49 % de julio. Es el decimoquinto mes seguido que ese índice se mantiene por encima del 2 %.
La segunda cifra es el IPC de agosto, confirmado en el 4,3 % anual, siete décimas más que en julio y la tasa más alta desde febrero de 2023. La inflación subyacente, en cambio, bajó una décima, hasta el 2,9 %. El tirón viene sobre todo del transporte, que sube un 9,5 % anual por los carburantes, y en menor medida de alimentos y bebidas no alcohólicas, en el 2,3 %.
Dicho de otro modo: entre el índice del alquiler y el IPC hay ahora casi dos puntos de distancia. Sobre una renta de 800 euros, aplicar el 2,47 % supone subir algo menos de 20 euros al mes; aplicar el 4,3 % supone subir cerca de 34. Por eso conviene saber cuál de los dos te corresponde antes de firmar nada o de aceptar una carta de subida.
Qué índice se aplica a tu contrato
La regla general es sencilla, aunque se confunde a menudo. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, se actualizan con el índice del INE, no con el IPC. Los anteriores se rigen por lo que digan sus propias cláusulas, que en la mayoría de los casos remiten al IPC.
A eso se suma lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la mecánica de la subida, y que sigue vigente:
- La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato.
- Si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, no hay subida. No es que se aplique el IPC por defecto: es que no se actualiza.
- Si hay pacto de actualización pero no se concreta el índice, la referencia legal es el Índice de Garantía de Competitividad.
- La renta actualizada solo se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado. Vale hacerlo mediante nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir la certificación del INE.
Los errores que más se repiten al subir la renta
En un despacho estos casos llegan casi siempre por los mismos tres motivos, y todos se evitan revisando el contrato antes de mover nada.
El primero es aplicar el IPC por inercia a un contrato que está sujeto al índice del INE. Con la diferencia actual entre ambos, el exceso cobrado es reclamable por el inquilino, y si la subida se ha ido repitiendo año tras año la cifra deja de ser simbólica.
El segundo es equivocarse de mes. El porcentaje que se aplica es el del último índice publicado en la fecha en que toca la actualización, no el del mes en que se envía la carta ni el del último dato que uno ha leído. Con índices que se mueven décima a décima, conviene anotar la fecha de aniversario del contrato y comprobar qué dato estaba publicado ese día.
El tercero es subir sin avisar y reclamar después los atrasos. Si no ha habido notificación por escrito, la renta actualizada no era exigible en esos meses. Del mismo modo, muchos propietarios dan por perdida una subida que sí podían aplicar simplemente porque dejaron pasar la fecha.
Si el contrato es antiguo, tiene cláusulas de actualización poco claras o se ha renovado por tramos, merece la pena que alguien lo lea antes de enviar la comunicación. Rectificar una subida mal hecha cuesta bastante más que revisarla.
Cataluña: la ampliación de zonas tensionadas sigue pendiente
Hay una segunda capa que afecta a quien alquila en Cataluña. El índice del INE marca cuánto puede subir la renta de un contrato ya firmado; en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado existe además un límite al precio que se puede pedir al firmar un contrato nuevo.
El Govern aprobó en julio una nueva relación que eleva a 302 los municipios declarados, con 53 incorporaciones y 22 salidas respecto a la lista anterior. Cubriría en torno al 73 % de la población catalana. Esa declaración no está todavía en vigor: pasa por un periodo de alegaciones y después debe remitirse al Ministerio y publicarse en el BOE. Hasta ese momento sigue rigiendo la situación anterior. Si tienes previsto firmar un alquiler nuevo estas semanas, comprueba en qué situación está tu municipio el día de la firma, porque de ello depende el precio máximo que puedes pactar.
