El mercado se fragmenta: precios récord, menos transacciones y fuga de compradores
Vivimos un momento paradójico en el mercado inmobiliario. Los precios acaban de batir máximos históricos —el metro cuadrado de piso alcanza los 2.529 euros, un 13,8% más que hace un año—, pero quien compra cada vez es menos. En junio las compraventas cayeron un 4% en España y un 4,4% en Cataluña. Dicho de otra forma: la casa está más cara que nunca, pero hay menos gente con capacidad o voluntad de comprar.
Lo curioso es que las hipotecas crecen. Se firmaron casi 46.000 en junio, un 10,8% más que hace un año, y el semestre alcanzó la cifra más alta desde 2010. El dinero prestado por préstamo también tocó récord: 178.365 euros de media. La explicación es sencilla: hay menos compradores, pero quienes compran necesitan pedir más dinero porque los pisos son más caros. Es un mercado de menos volumen, pero de operaciones más grandes.
Esa escalada de precios, sin embargo, no es uniforme en el territorio. Solo siete comunidades autónomas han roto realmente sus máximos anteriores a 2007. Las otras diez siguen por debajo. Y algunos territorios se están convirtiendo en rehenes de dinero extranjero: en una docena de municipios costeros, más de la mitad de la demanda viene de fuera. En algunos lugares de Mallorca, el extranjero supone el 67% de los potenciales compradores. Tarragona es la segunda provincia catalana más atractiva para el comprador foráneo, con el 13,4% de la demanda.
Cuando el acceso a la vivienda fuerza nuevas soluciones
La presión de los precios está generando respuestas que hace una década serían impensables. Personas que no pueden acceder al mercado convencional están eligiendo vivir en camiones, construir en la montaña o buscar cooperativas de vivienda. No son opciones marginales: en Barcelona, uno de cada tres proyectos de obra nueva ya incluye pisos de una sola habitación, un cambio que refleja la dificultad de comprar algo mayor. Y en Baleares, donde los precios son insostenibles, uno de cada cuatro inmuebles comprado por residentes está fuera de las islas. El mercado se está reordenando bajo presión.
Las cooperativas de cesión de uso, todavía testimoniales, están despegando. En Cataluña proyectan 1.267 alojamientos, aunque siguen siendo apenas el 0,007% del parque. Son alternativas que ofrecen lo que el mercado tradicional no da: estabilidad en el precio de acceso, sin especulación posterior.
Lo que cambia en tu hipoteca y tus deudas cuando te separas o te casas
Si tienes una hipoteca y tu vida familiar cambia, hay dos cosas que mucha gente ignora hasta que es demasiado tarde.
La primera: abandonar la casa no te libera de la deuda. Si tu nombre figura en la escritura como deudor, el banco te considera obligado aunque te hayas marchado. La hipoteca es una deuda con la entidad, no con tu pareja. Separarse legalmente tampoco la borra.
La segunda: si compraste antes de casarte en gananciales, ese préstamo que contraíste en solitario puede convertirse en propiedad común del matrimonio. El régimen ganancial hace que todo lo que se gana durante el matrimonio sea compartido, y cuando la vivienda se usa como domicilio conyugal, el inmueble adquiere carácter ganancial desde el momento en que comenzaste a pagar la hipoteca. Tu nombre en la escritura no te protege.
En separaciones, la tentación es resolver rápido lo urgente y marcharse. Pero los acuerdos sobre quién paga la hipoteca deben quedar claros antes, porque un banco siempre cobrará a quien figure como deudor, independientemente de lo que hayáis pactado vosotros.
Operaciones encadenadas: vender para comprar, heredar y amortizar anticipada
Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, el dinero que te sobra de la venta puede estar completamente libre de impuestos. Se llama exención por reinversión en vivienda habitual. Pero hay un plazo imprescindible: tienes dos años naturales desde la fecha de venta. No son dos años fiscales; son reales. Si lo pierdes, pagas Hacienda sobre la ganancia completa.
Si heredas una vivienda, puedes reducir el Impuesto de Sucesiones hasta un 95% si cumples los requisitos: ser cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que conviviera con el fallecido dos años antes. El tope de la reducción está en 122.606,47 euros por heredero, pero cada comunidad autónoma puede ampliar esa cantidad.
Si ya tienes hipoteca, la amortización anticipada funciona mejor de lo que muchos creen. Aportar 100 euros extra al mes no resta 100 euros de deuda: resta mucho más. Esos 100 euros disminuyen el capital total, y al bajar el capital, los intereses futuros sobre una deuda más pequeña también caen. El efecto es en cascada.
Un riesgo que nadie ve venir: la deuda fiscal del vendedor
Cuando compras una vivienda, el coste son el precio de venta y los gastos del proceso. Pero existe algo que pocos compradores conocen: Hacienda puede reclamarte dinero por deudas tributarias del vendedor anterior. Se llama afección fiscal. Ciertos impuestos quedan vinculados al inmueble, no solo a la persona que lo posee. Si el vendedor no pagó lo que debía y la Administración no consigue cobrarle, puede dirigirse contra la vivienda y exigir el pago al nuevo propietario. Es un pasivo oculto que no aparece en la escritura. Cuando firmes la compra, conviene revisar la historia tributaria del inmueble.
Las hipotecas cambian de ritmo: tipos bajos y condiciones que leer con cuidado
El euríbor sigue bajando, y eso es aire para quienes tienen hipotecas variables. Las entidades empiezan a relanzar productos fijos con tipos competitivos. Pero aquí viene lo importante: ese 2,85% que ves anunciado no te cuenta la historia completa. Para conseguirlo, suele haber condiciones: domiciliación de nómina, contratación de otros productos, bonificaciones que caducan. El tipo de interés nominal y el anual (TAE) pueden diferir bastante.
Lo que está claro es que el mercado hipotecario recupera vigor. El semestre alcanzó cifras de 2010, y los importes prestados tocan récords. Quien compra ahora pide más dinero que nunca, simplemente porque la vivienda cuesta más.
Dónde está el dinero: zonas turísticas y las calles de lujo
La costa española se redefine según quién compra. En determinadas zonas turísticas de Baleares, Andalucía, Comunidad Valenciana y Canarias, el comprador extranjero ya supera en número al nacional. Las cifras extremas están en Mallorca: en Canyamel, Cala d’Or y Cala Ratjada, dos de cada tres potenciales compradores son extranjeros. Tarragona se posiciona como segunda demarcación catalana más atractiva para este perfil, con los franceses a la cabeza.
Las calles más caras de España están donde menos las buscas. Camí des Salinar, en Andratx (Baleares), encabeza el ranking nacional con un precio medio de 15 millones de euros por inmueble. No es Madrid ni Barcelona. Es una zona con vistas al mar donde las propiedades incluyen piscinas de lujo. Madrid coloca cuatro calles en el top nacional. Cataluña no aparece.
