Qué se ha publicado y con qué cifras
El Banco de España aprobó el 17 de septiembre la resolución mensual con los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario, que se publicó en el BOE el día 18. Los datos corresponden a agosto de 2026 y son dos: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por entidades de crédito en España, que queda en el 3,134 %, y el tipo medio de los préstamos a la vivienda entre uno y cinco años concedidos por entidades de crédito en la zona euro, que se sitúa en el 3,570 %.
Esa segunda referencia es la que menos suena y la que más conviene mirar este otoño. Está 0,436 puntos por encima del primer índice y unas cuatro décimas por encima del euríbor: la media de agosto del euríbor a doce meses fue del 2,954 % y la de septiembre, todavía provisional porque el mes no ha cerrado, se movía en torno al 3,19 % a mediados de mes. El contexto lo marca el Banco Central Europeo, que el 10 de septiembre subió sus tipos oficiales en 25 puntos básicos, con efecto desde el 16: la facilidad de depósito quedó en el 2,50 %, el tipo principal de financiación en el 2,65 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,90 %.
Qué es el índice de la zona euro y por qué puede acabar en tu escritura
No es un índice de mercado como el euríbor, sino un promedio de precios reales: la media ponderada por volumen de los tipos que las entidades de la eurozona aplican a las nuevas operaciones de préstamo para vivienda en las que el tipo queda fijado entre uno y cinco años. Al calcularse sobre operaciones ya cerradas, incorpora el margen comercial que cobran los bancos. Por eso suele situarse por encima del euríbor, y por eso las hipotecas que lo usan llevan diferenciales mucho más bajos, a veces de cero o incluso negativos.
Es un tipo oficial: se calcula con la metodología del Banco de España y se publica cada mes en el BOE. Puede afectarte de dos maneras. La primera, si tu escritura lo fija directamente como índice de referencia. La segunda, más habitual, si aparece como índice sustitutivo, es decir, el que se aplicaría en el caso de que el índice principal dejase de publicarse. Mucha gente firma sin reparar en esa cláusula y solo se entera cuando le cambian la referencia.
Qué revisar antes de tu próxima revisión
Lo que decide tu cuota no es lo que leas en una noticia, sino lo que diga tu escritura. Antes de que llegue la revisión, comprueba estos puntos:
- Qué índice está pactado, con su nombre completo, y cuál es el sustitutivo previsto.
- Qué diferencial se suma y si sigue habiendo bonificaciones ligadas a productos que ya no contratas.
- Qué valor se toma: el publicado para el mes anterior a la revisión, el de dos meses antes o el que señale la cláusula. Ese desfase explica por qué la subida tarda en notarse.
- Cada cuánto se revisa: anual o semestral. Con el índice subiendo, una revisión semestral traslada el encarecimiento antes, pero también recoge antes las bajadas.
- Si hay redondeo al alza y, en préstamos antiguos, si queda algún límite a la baja.
El error más repetido es mirar el valor diario del euríbor y dar por hecho que ese es el que se aplica. No lo es: se aplica el valor oficial del mes que indique el contrato. El segundo error es no comprobar el cálculo. Cuando llegue la comunicación de la nueva cuota, guárdala y verifica que el banco ha usado el índice, el mes y el diferencial correctos. Recuerda además que, en los préstamos sujetos a la ley de contratos de crédito inmobiliario, no cabe fijar un límite a la baja del tipo de interés y el interés remuneratorio no puede ser negativo.
Qué margen tienes si la cuota se te va de las manos
Puedes amortizar anticipadamente en cualquier momento. El banco puede exigir un preaviso, que no podrá superar un mes, y está obligado a entregarte por escrito, en un máximo de tres días hábiles, la información para valorar la operación. Si la hipoteca es variable, la comisión solo puede cobrarse si está pactada y con dos opciones excluyentes: hasta el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % durante los tres primeros. En hipotecas a tipo fijo los topes son del 2 % en los diez primeros años y del 1,5 % después. En todos los casos, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco.
Si lo que quieres es pasar de variable a fijo, la ley te lo pone fácil: tanto si lo haces con tu banco mediante novación como si te cambias de entidad por subrogación, siempre que el nuevo tipo sea fijo o tenga un primer periodo fijo de al menos tres años, la comisión no puede superar el 0,05 % durante los tres primeros años de vida del préstamo y, pasados esos tres años, no cabe cobrar nada. Si en la novación no se amortiza capital, tampoco procede comisión por este concepto.
Merece la pena revisar el contrato con un profesional si el índice de tu escritura ya no se publica, si el importe de la nueva cuota no te cuadra con el índice oficial, o si el banco condiciona la novación a contratar seguros u otros productos. Ahí es donde se pierden más euros por desconocimiento que por la subida del índice.
