El euríbor sube otro escalón y la media de septiembre se dispara
El euríbor a doce meses quedó el 15 de septiembre en el 3,326 %, catorce centésimas por encima del día anterior y en su nivel más alto desde 2024. Con esa subida, la media provisional de septiembre se coloca en el 3,147 %, frente al 2,954 % con el que cerró agosto. Pero la comparación que de verdad pesa en una revisión es la interanual: en septiembre de 2025 la media fue del 2,172 %. Casi un punto de diferencia en doce meses.
Detrás está la decisión del Banco Central Europeo del 10 de septiembre de subir los tipos en 25 puntos básicos: la facilidad de depósito queda en el 2,50 % desde hoy, 16 de septiembre. El consejo de gobierno vuelve a reunirse el 29 de octubre, así que el índice seguirá moviéndose al ritmo de lo que el mercado anticipe para esa cita.
Traducido a dinero, en un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de un punto, una revisión anual con la media de septiembre supondría unos 79 euros más al mes; si tu revisión es semestral, el salto ronda los 48 euros. Y aquí hay un detalle que genera muchas consultas: la media que se te aplica no es la del mes en que pagas, sino la del mes de referencia que fija tu escritura. Quien revisa ahora suele ir todavía con la media de agosto; la de septiembre se notará en las revisiones de octubre.
Las tres vías para salir del tipo variable
Si decides moverte, no todas las fórmulas cuestan ni tardan lo mismo:
- Novación con tu propio banco: se modifica el préstamo que ya tienes, normalmente en escritura pública. Es la vía más rápida cuando la entidad quiere retenerte.
- Subrogación de acreedor: otro banco te hace una oferta y pasa a ocupar la posición del actual. El préstamo no se cancela ni se abre uno nuevo, conserva su antigüedad y su rango registral.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva: es la opción más cara, porque implica cancelación registral y constitución nueva, pero a veces es la única si cambian el capital, los titulares o el plazo de forma sustancial.
Antes de pedir ofertas, coge la escritura y localiza cuatro datos: el diferencial, el índice, la periodicidad de la revisión y las comisiones pactadas. Sin ellos, ninguna comparación sirve de nada.
Comisiones y plazos que fija la ley
La normativa de crédito inmobiliario pone topes concretos, y conviene conocerlos antes de sentarte a negociar:
- Cuando la novación o la subrogación suponen pasar de variable a un tipo fijo (o a un primer tramo fijo de al menos tres años), la compensación no puede superar la pérdida financiera del banco y, en todo caso, el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente, y solo durante los tres primeros años de vida del préstamo. Pasados esos tres años, no cabe comisión alguna por este concepto. Si en la novación no se amortiza capital, tampoco.
- Para una amortización anticipada en un préstamo variable, las partes pueden pactar un 0,15 % durante los cinco primeros años o un 0,25 % durante los tres primeros, nunca las dos cosas, y siempre con el límite de la pérdida financiera.
- Puede pactarse un preaviso, pero no superior a un mes. Y si comunicas que quieres amortizar, el banco tiene tres días hábiles para entregarte por escrito las consecuencias económicas.
- En una subrogación, tu banco actual debe emitir la certificación de deuda en un máximo de siete días naturales. Desde esa entrega dispone de quince días naturales para enervar la operación, es decir, para retenerte formalizando él mismo una novación. Ese plazo explica por qué muchas ofertas de mejora aparecen justo cuando ya has aceptado la de otra entidad.
- Antes de firmar tienes derecho a la FEIN con diez días naturales de antelación, a la ficha de advertencias y al asesoramiento gratuito del notario que elijas. La tasación la pagas tú; notaría, gestoría e inscripción registral corresponden al banco.
Los errores que más se repiten
El primero es comparar el TIN en lugar de la TAE. Un fijo que parece imbatible deja de serlo cuando incorpora seguros de vida y hogar contratados con la entidad, nómina domiciliada y planes de pensiones. El segundo es alargar el plazo para bajar la cuota: alivia el mes a mes, pero encarece bastante el total de intereses. El tercero es olvidar que, al amortizar anticipadamente, el seguro accesorio vinculado al préstamo se extingue y tienes derecho a que te devuelvan la prima no consumida.
También conviene no confundir la subrogación de acreedor con la de deudor: cuando compras una vivienda y te subrogas en la hipoteca del vendedor, el escenario y los costes son distintos. Y si la dificultad no es de precio sino de pago, existen mecanismos específicos como el Código de Buenas Prácticas, de adhesión voluntaria para las entidades, que conviene explorar cuanto antes y no cuando ya hay impagos acumulados.
Merece la pena revisar los números con un profesional cuando llevas menos de tres años con el préstamo, cuando la oferta incluye vinculaciones que no necesitas, o cuando la entidad te presiona para firmar antes de que se agote el plazo legal de reflexión. Ese plazo está para usarlo.
