Qué ha anunciado Valencia y por qué te afecta aunque vivas lejos

El Ayuntamiento de Valencia presentó el 17 de septiembre un paquete municipal para que las comunidades de vecinos puedan frenar la apertura de pisos turísticos en sus edificios. Incluye tres cosas: ayudas económicas a las comunidades que redacten o modifiquen sus estatutos para blindar el inmueble, orientación a los vecinos que no quieran viviendas turísticas en la finca, con acceso a los expedientes municipales, y asistencia jurídica a quienes emprendan acciones legales. No se han concretado todavía las cuantías ni el presupuesto.

La medida es local, pero lo que importa a cualquier propietario es el andamiaje legal sobre el que se apoya, que es estatal y funciona igual en Manresa que en Valencia. Desde 2025, la Ley de Propiedad Horizontal da a la junta de propietarios una herramienta que mucha gente todavía no sabe que tiene.

La comunidad tiene que autorizar el piso turístico antes, no después

El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, dice que el propietario que quiera destinar su vivienda a la actividad de alquiler turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Esa actividad es la que define el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos: cesión temporal de la vivienda entera, amueblada y en condiciones de uso inmediato, comercializada por canales turísticos y con ánimo de lucro, sometida a la normativa sectorial de turismo.

La aprobación se somete a la regla del artículo 17.12: hacen falta tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. La misma mayoría sirve para lo contrario: aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad. Y da igual que el acuerdo modifique o no el título constitutivo o los estatutos; no se exige unanimidad.

Dos detalles que conviene tener presentes:

• Con esa misma mayoría de tres quintos, la comunidad puede fijar cuotas especiales de gastos o aumentar la participación en los gastos comunes de la vivienda que ejerza la actividad, siempre que el incremento no pase del 20 %.
• La ley dice expresamente que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. No sirven, por tanto, para cerrar de un día para otro lo que ya venía funcionando. Delimitar quién estaba operando antes, y desde cuándo, es justo lo que acaba discutiéndose.

Dónde se tuercen estos acuerdos

La mayoría de los problemas no vienen del fondo del asunto, sino de la tramitación. Los fallos que más se repiten:

• El orden del día. El punto debe figurar de forma expresa y clara en la convocatoria. Un acuerdo colado en «ruegos y preguntas» es papel mojado.
• Los ausentes. La regla general del artículo 17.8 permite computar como votos favorables los de los propietarios ausentes que, debidamente citados e informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Ese plazo corre desde que se les comunica, así que hay que poder acreditar la notificación y su fecha.
• El Registro de la Propiedad. Los estatutos privativos no perjudican a terceros si no están inscritos (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si la prohibición no llega al Registro, te expones a que un comprador futuro alegue que a él no le constaba.
• Confundir dos permisos distintos. El visto bueno de la comunidad no sustituye a la licencia o habilitación turística que exige la normativa autonómica y municipal, ni al revés. Puedes tener una y que te falte la otra.

Si en tu edificio ya hay uno funcionando

La ley prevé un camino concreto. Cuando alguien ejerce la actividad sin la aprobación expresa de la comunidad, el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, debe requerirle formalmente que cese, con la advertencia de que se iniciarán acciones judiciales. Si persiste, el presidente necesita la autorización de una junta convocada a tal efecto para interponer la acción de cesación, que se tramita por juicio ordinario.

Presentada la demanda junto con el requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de la junta, el juez puede ordenar con carácter cautelar el cese inmediato de la actividad. Si la sentencia estima la demanda, además de la cesación definitiva y de la indemnización que proceda, puede privar del derecho al uso de la vivienda por un plazo máximo de tres años.

Antes de votar nada, revisa los estatutos y el título constitutivo de tu comunidad: es frecuente que ya contengan cláusulas antiguas sobre usos, hospederías o actividades económicas que cambian por completo el punto de partida. Y si lo que quieres es lo contrario, poner tu piso en alquiler turístico, pide la aprobación antes de invertir en la reforma o de firmar con una plataforma. Cuando hay dinero comprometido, un acuerdo recién aprobado o un requerimiento del presidente encima de la mesa, merece la pena que alguien lea el expediente completo antes de dar el siguiente paso.

Qué ha decidido el Supremo

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias con fecha 7 de septiembre de 2026 sobre comisiones que los bancos cargan en cuentas corrientes, cuentas de crédito y contratos de descuento de efectos. En todos los casos los clientes eran sociedades o profesionales, y en todos el banco se defendía con el mismo argumento: si durante años pagaste la comisión sin quejarte, ya no puedes reclamarla.

El tribunal no acepta ese argumento. En uno de los asuntos confirma la condena a una entidad a devolver 15.106,36 euros cobrados en concepto de comisión por descubierto y de comisión por reclamación de posiciones deudoras, con el interés legal. Además, le impone las costas de los recursos que presentó ante el Supremo. En los otros asuntos aplica el mismo criterio a la comisión por devolución de efectos impagados y a la que se cobra por exceder el límite de una cuenta de crédito.

Estos casos se refieren a empresas, pero la regla de fondo también vale para ti como particular: una comisión solo se puede cobrar si responde a un servicio que el banco presta de verdad y le supone un gasto. La propia sala recuerda que la normativa de transparencia bancaria y la ley de consumidores prohíben cobrar por servicios que no se han prestado.

Por qué haber pagado sin protestar no te cierra la puerta

Los bancos alegaban la doctrina de los actos propios y la del retraso desleal. Según ellos, quien paga durante años sin objetar y reclama mucho después va contra sus propios actos y actúa de mala fe. El Supremo responde que quedarse pasivo, sin nada más, no hace creer al banco con razón que nunca le vas a reclamar. Cumplir un contrato tampoco te impide discutir después si una de sus cláusulas es válida o si el banco la aplicó de forma ilícita.

Hay un matiz importante. En 2020 la misma sala sí dio la razón a un banco en un caso en el que el cliente había pagado durante años y había dejado pasar varios años más, tras cancelar el contrato, sin reclamar nada. Y en uno de los asuntos resueltos ahora, la reclamación de una de las comisiones ya se había rechazado en instancias anteriores por retraso desleal y el cliente no recurrió ese punto. El Supremo dice que la pasividad por sí sola no basta, pero las circunstancias de cada caso siguen contando. Cuanto antes reclames, mejor.

Qué comisiones conviene revisar

El tribunal explica qué necesita cada comisión para ser válida:

• Comisión por descubierto o por excedido. Si el banco ya te cobra intereses de demora por ese mismo saldo en negativo, no puede cobrarte además una comisión por lo mismo. Si se cobran las dos cosas a la vez sobre las mismas cantidades, la comisión no tiene causa y es nula.
• Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Solo se puede cobrar si el banco hizo gestiones reales para reclamarte la deuda y tuvo gastos por ello. Si no lo demuestra, tiene que devolverla.
• Comisión por devolución de recibos o efectos. No basta con que figure en el contrato. Avisar de que un efecto no se ha pagado forma parte del servicio que ya estás pagando y no es un servicio nuevo. El banco tiene que acreditar una gestión distinta.

En la práctica, busca en tus extractos y liquidaciones los cargos con nombres como «comisión descubierto», «excedido», «reclamación de posiciones deudoras» o «gastos de reclamación», y fíjate en si coinciden con intereses de demora del mismo periodo. Un error muy frecuente es pensar que, si el cargo aparece en el contrato o en las tarifas del banco, es automáticamente legal. Que la comisión esté pactada no basta: tiene que responder a un servicio real.

Cómo reclamar y qué errores evitar

Antes de reclamar, reúne los contratos de las cuentas o pólizas y los extractos donde aparecen los cargos, y calcula cuánto te han cobrado por cada concepto. Si ya no tienes los documentos, puedes pedírselos al banco. El primer paso suele ser una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente de la entidad. Si no te responde o no te da la razón, puedes acudir al Banco de España o a los tribunales.

Algunos consejos útiles:

• No esperes. Aunque el Supremo diga que el paso del tiempo por sí solo no te impide reclamar, dejar pasar años después de cerrar la cuenta o el contrato debilita tu posición.
• Guarda un justificante de cada reclamación que presentes, con su fecha.
• Si eres autónomo o tienes una empresa, estas sentencias te afectan directamente, porque se dictaron precisamente con clientes profesionales.
• Si las cantidades son importantes o el banco alega que aceptaste los cargos, conviene que un profesional revise el contrato y los extractos antes de ir a juicio. Cada caso depende de lo que diga el contrato y de lo que el banco pueda probar.

Estas sentencias no significan que todas las comisiones sean ilegales. Lo que dejan claro es que el banco tiene que justificar cada cobro y que haberlo pagado durante años no le da la razón.

Qué ha decidido el Tribunal Supremo

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha anulado entera la cláusula de intereses de una hipoteca inversa firmada en noviembre de 2010 por un matrimonio de Valladolid. En la práctica, el crédito queda sin intereses. La sentencia es del 24 de julio de 2026 y ha empezado a difundirse estos días. Reclamaron los hijos, como herederos, cuando fallecieron sus padres.

El contrato fijaba un interés del 6,50 % anual. Decía que los intereses se liquidarían cada mes y se cargarían en la cuenta del crédito, y hasta se refería a la fórmula del interés simple. Lo que no contaba es que esos intereses se sumarían a la deuda y, a partir de ahí, generarían a su vez más intereses. Es lo que se conoce como anatocismo o capitalización. La misma escritura sí lo decía con claridad para los intereses de demora, pero no para los ordinarios. Según el tribunal, eso dejaba a los clientes sin forma de saber cuánto les iba a costar el crédito en realidad.

El juzgado solo había anulado los intereses de demora; eso lo aceptó el propio banco. La Audiencia Provincial de Valladolid dio un paso más. Declaró abusiva la capitalización, pero mantuvo el 6,50 %. El Supremo corrige esa solución. Si una cláusula es abusiva, el juez no puede quedarse con la parte que le parezca razonable y quitar solo el resto. Hacerlo así haría que a los bancos les saliera a cuenta redactar cláusulas poco claras. Como la cláusula entera se tiene por no puesta y los préstamos de un comerciante solo generan intereses cuando se pactan por escrito, el crédito se queda sin interés remuneratorio. El banco tiene que devolver lo que haya cobrado por ese concepto, con los intereses legales desde cada pago, y pagar las costas de la primera instancia.

No es un caso aislado

Pocos días antes, el 17 de julio, la misma Sala resolvió otro asunto de hipoteca inversa, este de Gipuzkoa. El interés era del 5 % fijo y se aplicaba sobre unas pensiones mensuales que no se actualizaban. El razonamiento fue parecido. Según el tribunal, la cláusula no daba la información mínima para entender cómo se liquidaban los intereses. Por eso los clientes no podían ver el coste real del producto ni compararlo con otras opciones. Tampoco podían prever que el valor de la vivienda para la herencia podía quedarse en nada.

Las dos sentencias insisten en lo mismo. La hipoteca inversa es un producto complejo. Nadie paga cuotas y la deuda crece en silencio durante años, porque los intereses se acumulan sobre lo que se va cobrando. Por eso el banco tiene que explicar con mucha claridad cómo se calcula lo que se debe. Ese deber existe aunque el contrato sea anterior a la Orden EHA/2899/2011, que reforzó las obligaciones de información en este tipo de préstamos.

Qué significa para ti si eres heredero o titular

La hipoteca inversa suele salir a la luz cuando fallece quien la firmó. Entonces los herederos se encuentran con una deuda que a veces se acerca al valor del piso, o incluso lo supera. Estas sentencias les dan un punto de partida para revisar esa deuda antes de pagarla o de dejar que el banco ejecute la garantía.

• Lee la cláusula de intereses de la escritura. Comprueba si dice claramente que los intereses se suman al saldo y generan nuevos intereses. Si solo habla de liquidación mensual o de interés simple, merece una revisión.
• Pide los extractos de la cuenta del crédito. Te permiten saber qué parte de la deuda es dinero que recibió de verdad el titular y qué parte son intereses acumulados.
• No aceptes la herencia sin saber cuánto se debe. Si la deuda puede superar el valor de la vivienda, plantéate aceptar a beneficio de inventario. Así respondes de las deudas solo con los bienes heredados.
• Si el titular vive, él es quien puede actuar. Solo quien firmó puede reclamar mientras vive. Los hijos no tienen esa posibilidad hasta que heredan.

Errores frecuentes y cuándo consultar

El error más habitual es negociar con el banco la cancelación, o firmar la venta del inmueble para saldar la deuda, sin haber revisado antes el contrato. Si pagas sin más, la reclamación posterior se complica. También hay quien da por hecho que, como el tipo de interés parecía moderado, no hay nada que reclamar. Estas sentencias no discuten si el porcentaje era alto o bajo. Lo que examinan es si el cliente pudo entender cómo funcionaba.

Ten en cuenta también que cada contrato es distinto. En el caso de Valladolid, el contrato siguió vigente sin la cláusula de intereses. En el de Gipuzkoa, la Audiencia había anulado el contrato entero, con devolución de lo que cada parte recibió. La solución depende de cómo esté redactada la escritura y de lo que se pida en la demanda. Además, antes de ir al juzgado por la vía civil, la ley exige ahora haber intentado antes negociar o resolver el conflicto por otro medio adecuado. Una reclamación por escrito al banco, bien documentada, suele ser el primer paso.

Si tienes entre manos una herencia con una hipoteca inversa, o firmaste una y no tienes claro cuánto debes, es el momento de hacer revisar la escritura y los movimientos del crédito por un profesional. Hazlo antes de aceptar la herencia, de vender la vivienda o de firmar cualquier acuerdo con la entidad. Los plazos para reclamar la devolución de lo pagado son un asunto discutido en los tribunales, así que no conviene dejarlo para más adelante.