Qué ha cambiado
La Generalitat ha reunido en un solo órgano la vigilancia del mercado del alquiler. Se llama Dirección General de Disciplina de la Vivienda y nace del Decreto 130/2026, aprobado el 28 de julio, que reorganiza el Departamento de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica. Hasta ahora, inspeccionar contratos, instruir expedientes y sancionar eran tareas repartidas, sobre todo entre la Agència de l’Habitatge de Catalunya y la Agencia Catalana del Consumo. A partir de ahora las concentra una sola estructura, dirigida por Fuensanta Alcalá Luque.
Conviene entender bien el alcance: no cambia ninguna regla de fondo. El tope de renta se sigue calculando igual, las obligaciones de propietario e inquilino son las mismas y los contratos ya firmados no se tocan por esto. Lo que cambia es quién mira, con qué medios y con qué continuidad. Es un movimiento de aplicación, no de contenido, y suele notarse antes en el número de expedientes que en los titulares.
Esto te afecta si tu vivienda está en uno de los 271 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. Manresa entró en la primera declaración de 2024 y sigue dentro. El Govern ha propuesto ampliar la lista, pero esa ampliación todavía está en tramitación: hasta que se resuelvan las alegaciones y se publique la resolución estatal correspondiente, los municipios nuevos no quedan sujetos al límite.
Qué mira la inspección
El foco está en cuatro o cinco conductas muy concretas, que son las que han generado la mayoría de expedientes hasta ahora:
- Rentas por encima del máximo permitido en zona tensionada.
- Contratos de temporada usados para esquivar el límite, sin una causa real que justifique la temporalidad.
- Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato cargados al inquilino.
- Cláusulas que repercuten al inquilino cuotas o gastos que no estaban en el contrato anterior.
- Anuncios y ofertas sin la información obligatoria sobre el índice de referencia y la renta anterior.
El punto de los gastos es el más claro de todos y sigue fallando: el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice, sin matices, que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son del arrendador. No es negociable ni se arregla poniéndole otro nombre en la factura.
Cuánto se puede multar
Las horquillas son las de la normativa catalana de vivienda y no son simbólicas. Las infracciones graves van de 9.001 a 90.000 euros, y las muy graves de 90.001 a 900.000 euros. Como referencia de cómo se gradúa: cobrar hasta un 30 % por encima del límite se encuadra en el tramo grave, y superarlo puede llevar al tramo muy grave.
Los datos publicados hasta ahora dan idea del ritmo. Desde que entró en vigor el tope y hasta finales de abril de 2026 se habían abierto 529 expedientes sancionadores en Cataluña, en torno al 80 % de ellos por superar el precio máximo. Un detalle que suele sorprender: alrededor de tres de cada cuatro se iniciaron de oficio, no por denuncia del inquilino. Es decir, la inspección cruza anuncios, contratos y fianzas depositadas por su cuenta. En julio se conocieron tres sanciones de 30.000 euros a grandes tenedores.
Y el expediente no acaba necesariamente en la multa: también puede obligar a restaurar la legalidad, lo que en la práctica significa corregir la renta y devolver lo cobrado de más.
Qué revisar si alquilas, en cualquiera de los dos lados
Si eres propietario, el trabajo se hace antes de publicar el anuncio, no después. Lo que más se falla es el punto de partida del cálculo. La regla general del artículo 17.6 de la LAU es que la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores en esa misma vivienda, una vez aplicada su cláusula de actualización. Solo se puede subir hasta un 10 % adicional en cuatro supuestos tasados, entre ellos una rehabilitación reciente, una mejora acreditada de eficiencia energética o de accesibilidad, o firmar a diez años o más. Si eres gran tenedor, la referencia es directamente el índice de precios, por el artículo 17.7.
Tres errores habituales: dar por hecho que puedes aplicar el índice cuando no eres gran tenedor y sí hubo contrato en los últimos cinco años; no reconstruir con documentos cuál era esa renta anterior; y firmar un contrato de temporada sin causa acreditable ni reflejada en el contrato, que es justo lo que la inspección busca.
Si eres inquilino, guarda el anuncio con el que llegaste a la vivienda, el contrato y los justificantes de todo lo que pagaste al firmar. Son la prueba. Y si ya has pagado honorarios de agencia, revisa el concepto.
En ambos casos, si recibe una notificación de inicio de expediente, el propio acuerdo indica el plazo para alegar y es corto. Dejarlo pasar es el peor escenario posible, porque después solo queda discutir la sanción, no los hechos. Cuando hay dudas sobre el cálculo de la renta máxima o sobre si una temporalidad se sostiene, revisar el contrato con un profesional antes de firmarlo sale mucho más barato que defenderlo después.
