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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en San Sebastián de los Reyes y toda España.
El mercado en San Sebastián de los Reyes, en cifras
Cómo es San Sebastián de los Reyes
San Sebastián de los Reyes reúne 96.992 habitantes. A esta escala se decide por el precio de salida y por la presentación: hay demasiadas alternativas para que un anuncio flojo aguante.
De 91.224 a 96.992 habitantes: 5.768 más en cinco años. El municipio atrae residentes nuevos, así que la demanda ya no es solo de aquí. Eso amplía el mercado y sostiene los precios.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de San Sebastián de los Reyes están Alcobendas (2 km), Tres Cantos (8 km), Paracuellos de Jarama (10 km), Cobeña (11 km). El mayor de los vecinos es Alcobendas, con 123.342 habitantes a 2 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
Entre los 178 municipios de Madrid, San Sebastián de los Reyes ocupa el puesto 13 por población. Estar tan arriba significa mercado profundo: operaciones constantes, comparables de sobra para valorar bien y compradores que llegan de toda la provincia. En ConsultIn valoramos con operaciones cerradas de la zona, no con precios pedidos: son cosas distintas y solo una de las dos sirve para fijar el precio de salida.
Dentro de Madrid, San Sebastián de los Reyes queda al noreste de Madrid y a solo 17 kilómetros en línea recta. Esa cercanía pesa mucho: buena parte de quien busca aquí trabaja allí y compara las dos opciones antes de decidirse, casi siempre por precio. Su evolución va en línea con la de la provincia: +6,3% aquí frente al +5,3% de media en Madrid. Sin desviarse de su entorno, lo que ocurra en los municipios vecinos es el mejor termómetro de lo que va a ocurrir aquí. En treinta kilómetros a la redonda hay 55 municipios, 9 de ellos más poblados que San Sebastián de los Reyes. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de San Sebastián de los Reyes no es una línea recta: ganó vecinos en 4 años y los perdió en otro. Hoy está en su máximo de la serie: nunca había vivido aquí tanta gente, y eso es exactamente lo que sostiene la demanda de vivienda. Y no crece solo: de los 30 municipios que tiene a menos de 25 km, 28 también ganan población. Toda la zona tira, y eso sostiene los precios mejor que un crecimiento aislado.
San Sebastián de los Reyes en cifras
Según el padrón del INE, en San Sebastián de los Reyes viven 96.992 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha crecido un 6,3 %. Gana vecinos: más demanda, y lo bueno vuela.
Evolución del padrón en San Sebastián de los Reyes
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 91.224 | — | |
| 2021 | 90.962 | −262 | |
| 2022 | 91.083 | +121 | |
| 2023 | 92.734 | +1.651 | |
| 2024 | 94.969 | +2.235 | |
| 2025 | 96.992 | +2.023 |
De los 178 municipios de Madrid, San Sebastián de los Reyes ocupa el puesto 13 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Madrid, con 3.506.730 habitantes, a 17 km en línea recta. A esa distancia entra en juego quien trabaja allí y busca vivienda aquí.
Municipios cercanos a San Sebastián de los Reyes
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Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en San Sebastián de los Reyes: guía completa 2026
En municipios como San Sebastián de los Reyes, el mercado de venta es más reducido pero la demanda es estable: familias del entorno, retornados desde grandes ciudades y compradores de segunda residencia. ConsultIn adapta la publicación al perfil de comprador realista, sin inflar el precio ni rebajarlo de salida.
Con 96.992 habitantes, San Sebastián de los Reyes tiene mercado propio: varios inmuebles compitiendo a la vez y un comprador o inquilino que compara antes de decidir. Aquí el precio de salida se nota en la primera semana. De los 178 municipios de Madrid, es el 13º por población.
Cómo es el mercado de venta en San Sebastián de los Reyes
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San Sebastián de los Reyes tenía 96.992 habitantes en 2025 frente a los 91.224 de 2020: ha ganado 5.768 vecinos en cinco años. Un municipio que crece así tiene compradores esperando: lo que sale en condiciones no dura. Madrid, la ciudad más poblada de la provincia, está a 17 km en línea recta, así que parte de quien busca aquí trabaja allí y viene por precio.
Errores frecuentes al vender piso en San Sebastián de los Reyes
Los errores que salen caros al vender en San Sebastián de los Reyes: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. Y uno más: bajar el precio a trompicones. Dos bajadas seguidas le dicen al comprador que espere a la tercera.
Documentación necesaria para vender en San Sebastián de los Reyes
Para vender piso en San Sebastián de los Reyes necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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