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Pierde vecinos: el precio de salida manda más que nunca.
El mercado en San Fernando de Henares, en cifras
Cómo es San Fernando de Henares
San Fernando de Henares, con 39.059 habitantes, es uno de los municipios de referencia de Madrid. Hay demanda todo el año y oferta suficiente para que el precio de salida marque la diferencia entre cerrar en semanas o en meses.
El padrón apenas se mueve: 39.566 habitantes en 2020 y 39.059 en 2025. Población estable significa precios sin sobresaltos y mercado previsible, donde una vivienda bien valorada encuentra interesado y una cara se queda quieta.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de San Fernando de Henares están Coslada (2 km), Mejorada del Campo (5 km), Torrejón de Ardoz (6 km), Rivas-Vaciamadrid (8 km). El mayor de los vecinos es Torrejón de Ardoz, con 143.526 habitantes a 6 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
De los 178 municipios de Madrid, San Fernando de Henares es el 25º por población: en el tercio alto. Hay suficiente actividad para tener referencias de precio fiables sin la competencia feroz de las grandes ciudades. Nuestra valoración parte de las compraventas registradas en el entorno, que es el único dato que anticipa si una vivienda se va a mover o se va a quedar parada.
Dentro de Madrid, San Fernando de Henares queda al este de Madrid y a solo 14 kilómetros en línea recta. Esa cercanía pesa mucho: buena parte de quien busca aquí trabaja allí y compara las dos opciones antes de decidirse, casi siempre por precio. Su padrón se comporta peor que el de la provincia: −1,3% frente al +5,3% de media en Madrid. No es una catástrofe, pero sí un motivo para ser realista con los plazos: aquí el comprador tiene menos prisa que en el municipio de al lado. En treinta kilómetros a la redonda hay 58 municipios, 20 de ellos más poblados que San Fernando de Henares. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de San Fernando de Henares no es una línea recta: ganó vecinos en 3 años y los perdió en otros 2. Y lo hace mientras 35 de los 37 municipios que tiene a menos de 25 km sí ganan población: el entorno tira pero aquí no llega, así que el comprador compara y hay que darle una razón concreta para quedarse.
San Fernando de Henares en cifras
Según el padrón del INE, en San Fernando de Henares viven 39.059 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha perdido un 1,3 %. Población estable, mercado sin sobresaltos.
Evolución del padrón en San Fernando de Henares
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 39.566 | — | |
| 2021 | 39.313 | −253 | |
| 2022 | 38.904 | −409 | |
| 2023 | 38.974 | +70 | |
| 2024 | 38.980 | +6 | |
| 2025 | 39.059 | +79 |
De los 178 municipios de Madrid, San Fernando de Henares ocupa el puesto 25 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Madrid, con 3.506.730 habitantes, a 14 km en línea recta. A esa distancia entra en juego quien trabaja allí y busca vivienda aquí.
Municipios cercanos a San Fernando de Henares
Si tu inmueble está en alguno de estos, tienes su página aquí mismo:
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🔔 Crear alerta gratis en San Fernando de HenaresVender piso en San Fernando de Henares: guía completa 2026
En municipios como San Fernando de Henares, el mercado de venta es más reducido pero la demanda es estable: familias del entorno, retornados desde grandes ciudades y compradores de segunda residencia. ConsultIn adapta la publicación al perfil de comprador realista, sin inflar el precio ni rebajarlo de salida.
Con 39.059 habitantes, San Fernando de Henares tiene mercado propio: varios inmuebles compitiendo a la vez y un comprador o inquilino que compara antes de decidir. Aquí el precio de salida se nota en la primera semana. De los 178 municipios de Madrid, es el 25º por población.
Cómo es el mercado de venta en San Fernando de Henares
Vender con ConsultIn implica tres pasos claros: valoramos tu inmueble con datos del catastro y operaciones cerradas en San Fernando de Henares, publicamos y captamos al comprador (tú decides si gestionas tú o delegas en un profesional) y cerramos la operación con apoyo jurídico incluido. Todo bajo el paraguas del API Madrid y AICAT.
San Fernando de Henares tenía 39.059 habitantes en 2025 frente a los 39.566 de 2020: ha perdido 507 vecinos en cinco años. La población se mantiene estable, y con ella los precios: ni prisas ni sobresaltos. Madrid, la ciudad más poblada de la provincia, está a 14 km en línea recta, así que parte de quien busca aquí trabaja allí y viene por precio.
Errores frecuentes al vender piso en San Fernando de Henares
Los errores que salen caros al vender en San Fernando de Henares: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. Y uno más: bajar el precio a trompicones. Dos bajadas seguidas le dicen al comprador que espere a la tercera.
Documentación necesaria para vender en San Fernando de Henares
Para vender piso en San Fernando de Henares necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en San Fernando de Henares y toda España.
Preguntas frecuentes para vender piso en San Fernando de Henares
¿Cuánto cuesta publicar mi piso en San Fernando de Henares?
Nada. La publicación como particular es 100% gratis, sin tarifa mensual ni comisión por venta entre particulares. Solo pagas los servicios opcionales que decidas contratar, con tarifas fijas y sin porcentajes sobre el precio del piso.
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Recursos útiles para vender en San Fernando de Henares
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Ver la webInformación general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver la webNota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver la webLo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver la webLa estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver la web¿Cuánto vale tu piso en San Fernando de Henares?
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