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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Ordizia y toda España.
El mercado en Ordizia, en cifras
Cómo es Ordizia
Ordizia suma 10.815 habitantes. En un municipio así no se vende «en Ordizia»: se vende en un barrio concreto, y esa diferencia pesa en el precio más que ninguna otra cosa.
Ordizia ha ganado 312 habitantes desde 2020, hasta los 10.815 actuales. Ese crecimiento sostiene la demanda y acorta plazos: el riesgo no es quedarse sin interesados, es quedarse corto en el precio.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Ordizia están Arama (1 km), Altzaga (2 km), Beasain (2 km), Itsasondo (2 km). El mayor de los vecinos es Beasain, con 14.048 habitantes a 2 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
De los 88 municipios de Gipuzkoa, Ordizia es el 19º por población: en el tercio alto. Hay suficiente actividad para tener referencias de precio fiables sin la competencia feroz de las grandes ciudades. En ConsultIn valoramos con operaciones cerradas de la zona, no con precios pedidos: son cosas distintas y solo una de las dos sirve para fijar el precio de salida.
Dentro de Gipuzkoa, Ordizia está al suroeste de Donostia/San Sebastián, a unos 30 kilómetros. Es la distancia en la que todavía se puede ir y venir a diario si hace falta, así que el mercado recibe tanto demanda local como de quien busca salir de la capital sin desconectarse de ella. Y crece por encima de su provincia: +3,0% frente al +0,9% de media en Gipuzkoa. Ir por delante del entorno es la señal más fiable de que la demanda no es pasajera, y conviene tenerlo en cuenta al fijar el precio, porque las referencias de hace dos años se quedan cortas. En treinta kilómetros a la redonda hay 102 municipios, 13 de ellos más poblados que Ordizia. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Ordizia no es una línea recta: ganó vecinos en 4 años y los perdió en otro. Hoy está en su máximo de la serie: nunca había vivido aquí tanta gente, y eso es exactamente lo que sostiene la demanda de vivienda. Y no crece solo: de los 83 municipios que tiene a menos de 25 km, 54 también ganan población. Toda la zona tira, y eso sostiene los precios mejor que un crecimiento aislado.
Ordizia en cifras
Según el padrón del INE, en Ordizia viven 10.815 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha crecido un 3,0 %. Gana vecinos: más demanda, y lo bueno vuela.
Evolución del padrón en Ordizia
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 10.503 | — | |
| 2021 | 10.420 | −83 | |
| 2022 | 10.424 | +4 | |
| 2023 | 10.641 | +217 | |
| 2024 | 10.699 | +58 | |
| 2025 | 10.815 | +116 |
De los 88 municipios de Gipuzkoa, Ordizia ocupa el puesto 19 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Donostia/San Sebastián, con 189.866 habitantes, a 31 km en línea recta. A esa distancia entra en juego quien trabaja allí y busca vivienda aquí.
Municipios cercanos a Ordizia
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Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en Ordizia: guía completa 2026
En municipios como Ordizia, el mercado de venta es más reducido pero la demanda es estable: familias del entorno, retornados desde grandes ciudades y compradores de segunda residencia. ConsultIn adapta la publicación al perfil de comprador realista, sin inflar el precio ni rebajarlo de salida.
Ordizia tiene 10.815 habitantes, tamaño suficiente para que haya movimiento constante y pocas sorpresas: precios conocidos, plazos razonables y demanda que no depende de una sola empresa ni de una temporada. De los 88 municipios de Gipuzkoa, es el 19º por población.
Cómo es el mercado de venta en Ordizia
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Ordizia tenía 10.815 habitantes en 2025 frente a los 10.503 de 2020: ha ganado 312 vecinos en cinco años. Un municipio que crece así tiene compradores esperando: lo que sale en condiciones no dura. Donostia/San Sebastián, la ciudad más poblada de la provincia, está a 31 km en línea recta, así que parte de quien busca aquí trabaja allí y viene por precio.
Errores frecuentes al vender piso en Ordizia
Los errores que salen caros al vender en Ordizia: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. Y uno más: bajar el precio a trompicones. Dos bajadas seguidas le dicen al comprador que espere a la tercera.
Documentación necesaria para vender en Ordizia
Para vender piso en Ordizia necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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