Qué ha resuelto el Constitucional
El Tribunal Constitucional ha rechazado el recurso de inconstitucionalidad que presentó la Xunta de Galicia contra la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Es la octava sentencia del tribunal sobre esta ley. En buena parte aplica lo que ya dijo en las anteriores, aunque también resuelve algunas cuestiones que no había tratado. La ponente ha sido la magistrada Laura Díez Bueso, y cinco magistrados han firmado votos particulares en contra.
El tribunal considera constitucionales estos puntos:
- El artículo 11.2, que permite a las administraciones territoriales declarar que un propietario incumple los deberes que conlleva tener una vivienda. Según el tribunal, entra dentro de la competencia del Estado para fijar condiciones básicas de igualdad en el derecho a la vivienda.
- El artículo 19.2, que deja en manos de la administración competente concretar quién es gran tenedor. La sentencia considera que no impide a cada comunidad hacer su propia política de vivienda.
- El trato diferente a los grandes tenedores, algunos límites al derecho de propiedad y ciertas particularidades en los juicios. El tribunal entiende que no recortan la tutela judicial.
- La disposición final quinta, que modificó varios apartados de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque la legislación procesal es competencia del Estado.
- La disposición transitoria tercera. Cuando quien demanda es un gran tenedor, exige que haya intentado antes una conciliación o una intermediación para reanudar los desahucios y lanzamientos que estaban suspendidos.
Qué cambia para ti: nada, y eso también es noticia
La sentencia no crea obligaciones nuevas. Lo que hace es impedir que estas reglas caigan a raíz del recurso gallego. Si eres propietario o inquilino, las normas que ya se aplicaban siguen vigentes y te conviene tenerlas presentes.
La primera es la definición de gran tenedor. Con carácter general, lo es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco o más viviendas en esa zona si lo justifica. Por eso un mismo propietario puede no ser gran tenedor en un municipio y serlo en otro.
Para el tribunal, esa condición justifica de forma objetiva un régimen más estricto, sobre todo cuando se trata de recuperar la vivienda de personas en situación de vulnerabilidad económica. También señala que la norma tiene límites temporales, de manera que el procedimiento acaba pudiendo reanudarse.
Si vas a reclamar tu vivienda en los juzgados
Donde más se nota la ley es en la demanda. En los desahucios, en los casos de precario y en otros juicios verbales para recuperar una finca, la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente no admite la demanda si no indica dos cosas:
- Si la vivienda es la residencia habitual de quien la ocupa.
- Si quien demanda es o no gran tenedor según la Ley 12/2023.
Si declaras que no eres gran tenedor, tienes que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con la lista de inmuebles a tu nombre. Es un fallo habitual presentar la demanda sin ese certificado o contar mal las viviendas, por ejemplo olvidando las que se tienen en copropiedad. Entonces la demanda no se admite y pierdes un tiempo que después cuesta recuperar. Además, algunos apartados de ese mismo artículo ya están anulados, así que trabaja siempre con el texto consolidado y no con modelos de demanda antiguos.
Qué conviene revisar
- Si tienes varias viviendas, haz la cuenta completa de inmuebles y metros cuadrados, y comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada y qué umbral se aplica.
- Si eres gran tenedor y tienes un desahucio suspendido, reúne las pruebas de que intentaste la conciliación o la intermediación antes de pedir que se reanude.
- Si eres inquilino y te llega una demanda, revisa qué dice el propietario sobre si es gran tenedor y sobre si la vivienda es tu residencia habitual. Si falta algún dato o no es correcto, coméntalo con tu abogado cuanto antes.
- Si vas a comprar una vivienda alquilada u ocupada, pregunta antes de firmar si hay algún procedimiento judicial abierto sobre ella.
Si tu caso tiene alguna particularidad, por ejemplo viviendas repartidas entre varios titulares, un ocupante en situación vulnerable o un procedimiento parado desde hace tiempo, conviene que un abogado revise la documentación antes de presentar nada. Un error en la demanda puede retrasarlo todo más que cualquier otro trámite.
