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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Pasaia y toda España.
El alquiler en Pasaia, en cifras
¿Está limitado el alquiler en Pasaia?
Pasaia es zona de mercado residencial tensionado.
El precio del alquiler está limitado por ley. En un contrato nuevo el propietario no puede pedir más de lo que marcaba el contrato anterior, y si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años el tope lo fija el índice de referencia del Estado.
Aquí la declaración es por barrios o núcleos concretos, no de todo el municipio: conviene mirar si la dirección exacta entra.
Lo declaró País Vasco al amparo de la Ley 12/2023, y lo comprobamos por última vez el 1 de septiembre de 2026 en el índice oficial del Ministerio, donde puedes verificarlo tú mismo.
Cómo es Pasaia
Pasaia, con 15.820 habitantes, es uno de los municipios de referencia de Gipuzkoa. Hay demanda todo el año y oferta suficiente para que el precio de salida marque la diferencia entre cerrar en semanas o en meses.
Pasaia mantiene su población: 16.035 en 2020, 15.820 en 2025. Ni crece ni se vacía, y eso da un mercado tranquilo donde el precio correcto se sabe de antemano y el equivocado no se corrige solo.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Pasaia están Errenteria (2 km), Lezo (2 km), Astigarraga (5 km), Donostia/San Sebastián (6 km). A 6 km está Donostia/San Sebastián, con 189.866 habitantes: unas 12 veces más grande. Ese municipio concentra los servicios y buena parte de la oferta de vivienda de la zona, así que quien busca por aquí compara casi siempre las dos opciones. Competir desde Pasaia va de dar la razón para elegir esto y no aquello: precio, metros o tranquilidad.
Entre los 88 municipios de Gipuzkoa, Pasaia ocupa el puesto 11 por población. Estar tan arriba significa mercado profundo: operaciones constantes, comparables de sobra para valorar bien y compradores que llegan de toda la provincia. Nuestra valoración parte de las compraventas registradas en el entorno, que es el único dato que anticipa si una vivienda se va a mover o se va a quedar parada.
Dentro de Gipuzkoa, Pasaia queda al noreste de Donostia/San Sebastián y a solo 6 kilómetros en línea recta. Esa cercanía pesa mucho: buena parte de quien busca aquí trabaja allí y compara las dos opciones antes de decidirse, casi siempre por precio. Su padrón se comporta peor que el de la provincia: −1,3% frente al +0,9% de media en Gipuzkoa. No es una catástrofe, pero sí un motivo para ser realista con los plazos: aquí el comprador tiene menos prisa que en el municipio de al lado. En treinta kilómetros a la redonda hay 61 municipios, 8 de ellos más poblados que Pasaia. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Pasaia no es una línea recta: ganó vecinos en 2 años y los perdió en otros 3. Y lo hace mientras 27 de los 39 municipios que tiene a menos de 25 km sí ganan población: el entorno tira pero aquí no llega, así que el comprador compara y hay que darle una razón concreta para quedarse.
Pasaia en cifras
Según el padrón del INE, en Pasaia viven 15.820 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha perdido un 1,3 %. Población estable, mercado sin sobresaltos.
Evolución del padrón en Pasaia
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 16.035 | — | |
| 2021 | 15.867 | −168 | |
| 2022 | 15.711 | −156 | |
| 2023 | 15.857 | +146 | |
| 2024 | 16.009 | +152 | |
| 2025 | 15.820 | −189 |
De los 88 municipios de Gipuzkoa, Pasaia ocupa el puesto 11 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Donostia/San Sebastián, con 189.866 habitantes, a 6 km en línea recta. A esa distancia entra en juego quien trabaja allí y busca vivienda aquí.
Municipios cercanos a Pasaia
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🔔 Crear alerta gratis en PasaiaRecursos útiles para alquilar en Pasaia
Consulta el sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda para Pasaia.
Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Líneas de Cercanías, autobuses interurbanos y red de transporte público de la provincia.
Ver →Población, hogares, renta media y tablas estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística.
Ver →Lo que la ley dice del alquiler: duración del contrato, fianza, gastos de agencia, ayudas y zonas tensionadas.
Ver →La referencia catastral de la vivienda, que hay que poner en el contrato de alquiler, y su superficie y año de construcción.
Ver →Alquilar piso en Pasaia: guía completa 2026
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Pasaia tiene 15.820 habitantes, tamaño suficiente para que haya movimiento constante y pocas sorpresas: precios conocidos, plazos razonables y demanda que no depende de una sola empresa ni de una temporada. De los 88 municipios de Gipuzkoa, es el 11º por población.
Cómo es el mercado de alquiler en Pasaia
Alquilar con ConsultIn es un flujo de 5 pasos: analizamos la renta de mercado en Pasaia, publicamos con filtros de solvencia, seleccionamos al inquilino con perfil real verificado, firmamos contrato con respaldo jurídico y, opcionalmente, aseguramos los impagos. Sin sustos.
Pasaia tenía 15.820 habitantes en 2025 frente a los 16.035 de 2020: ha perdido 215 vecinos en cinco años. La población se mantiene estable, y con ella los precios: ni prisas ni sobresaltos. Donostia/San Sebastián, la ciudad más poblada de la provincia, está a 6 km en línea recta, así que parte de quien busca aquí trabaja allí y viene por precio. Y hay algo que cambia las reglas: Pasaia está declarado zona de mercado residencial tensionado, de modo que la renta de un contrato nuevo no se fija libremente.
Errores frecuentes al alquilar piso en Pasaia
Los errores que salen caros al alquilar en Pasaia: aceptar inquilino sin comprobar ingresos ni contrato de trabajo, usar un contrato genérico descargado de internet -sin cláusula de impago ni penalización por daños- y pedir más renta de la que se paga en la zona: cada mes vacío se come la subida. Y el más caro de todos es el fiscal. Desde 2024 la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF es del 50 %, no del 60 % de antes. En Pasaia, por estar en zona tensionada, puedes llegar al 90 % si firmas un contrato nuevo rebajando la renta más de un 5 % respecto a la del contrato anterior, o al 70 % si alquilas por primera vez a alguien de entre 18 y 35 años.
Documentación necesaria para alquilar en Pasaia
Para alquilar piso en Pasaia necesitarás: escritura o contrato de compraventa del inmueble, último recibo de IBI, cédula de habitabilidad o licencia de ocupación si tu comunidad autónoma la exige, certificado de eficiencia energética, recibos de suministros recientes, certificado de la comunidad de propietarios y, si vas a usarlo, un modelo de contrato profesional revisado por abogado. ConsultIn gestiona los documentos que falten y redacta el contrato a medida.
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