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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en San Roque y toda España.
El mercado en San Roque, en cifras
Cómo es San Roque
San Roque suma 34.310 habitantes. En un municipio así no se vende «en San Roque»: se vende en un barrio concreto, y esa diferencia pesa en el precio más que ninguna otra cosa.
De 31.571 a 34.310 habitantes: 2.739 más en cinco años. El municipio atrae residentes nuevos, así que la demanda ya no es solo de aquí. Eso amplía el mercado y sostiene los precios.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de San Roque están Línea de la Concepción, La (5 km), Algeciras (10 km), Castellar de la Frontera (13 km), Barrios, Los (14 km). El mayor de los vecinos es Algeciras, con 126.589 habitantes a 10 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
Entre los 45 municipios de Cádiz, San Roque ocupa el puesto 10 por población. Estar tan arriba significa mercado profundo: operaciones constantes, comparables de sobra para valorar bien y compradores que llegan de toda la provincia. Nuestra valoración parte de las compraventas registradas en el entorno, que es el único dato que anticipa si una vivienda se va a mover o se va a quedar parada.
Dentro de Cádiz, San Roque se sitúa al sureste de Jerez de la Frontera, a unos 85 kilómetros. A esa distancia la capital deja de marcar el mercado: quien compra aquí lo hace por el municipio y su entorno, no como alternativa barata a la ciudad. Y crece por encima de su provincia: +8,7% frente al +1,0% de media en Cádiz. Ir por delante del entorno es la señal más fiable de que la demanda no es pasajera, y conviene tenerlo en cuenta al fijar el precio, porque las referencias de hace dos años se quedan cortas. De los 9 municipios que hay en treinta kilómetros a la redonda, solo 2 son más grande que San Roque: está en lo alto de su zona y compite con pocos de tú a tú.
Mirado año por año, el recorrido de San Roque no es una línea recta: ha crecido todos y cada uno de los años de la serie, sin un solo retroceso. Hoy está en su máximo de la serie: nunca había vivido aquí tanta gente, y eso es exactamente lo que sostiene la demanda de vivienda. Y no crece solo: de los 6 municipios que tiene a menos de 25 km, 4 también ganan población. Toda la zona tira, y eso sostiene los precios mejor que un crecimiento aislado.
San Roque en cifras
Según el padrón del INE, en San Roque viven 34.310 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha crecido un 8,7 %. Gana vecinos: más demanda, y lo bueno vuela.
Evolución del padrón en San Roque
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 31.571 | — | |
| 2021 | 32.178 | +607 | |
| 2022 | 33.018 | +840 | |
| 2023 | 33.646 | +628 | |
| 2024 | 34.190 | +544 | |
| 2025 | 34.310 | +120 |
De los 45 municipios de Cádiz, San Roque ocupa el puesto 10 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Jerez de la Frontera, con 213.634 habitantes, a 86 km en línea recta.
Municipios cercanos a San Roque
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Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en San Roque: guía completa 2026
En municipios como San Roque, el mercado de venta es más reducido pero la demanda es estable: familias del entorno, retornados desde grandes ciudades y compradores de segunda residencia. ConsultIn adapta la publicación al perfil de comprador realista, sin inflar el precio ni rebajarlo de salida.
Con 34.310 habitantes, San Roque tiene mercado propio: varios inmuebles compitiendo a la vez y un comprador o inquilino que compara antes de decidir. Aquí el precio de salida se nota en la primera semana. De los 45 municipios de Cádiz, es el 10º por población.
Cómo es el mercado de venta en San Roque
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San Roque tenía 34.310 habitantes en 2025 frente a los 31.571 de 2020: ha ganado 2.739 vecinos en cinco años. Un municipio que crece así tiene compradores esperando: lo que sale en condiciones no dura. Jerez de la Frontera, la ciudad más poblada de la provincia, está a 86 km en línea recta, demasiado lejos para ir y venir a diario: la demanda de aquí es de aquí.
Errores frecuentes al vender piso en San Roque
Los errores que salen caros al vender en San Roque: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. Y uno más: bajar el precio a trompicones. Dos bajadas seguidas le dicen al comprador que espere a la tercera.
Documentación necesaria para vender en San Roque
Para vender piso en San Roque necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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