Pisos en venta en San Roque

Cómo es San Roque

San Roque suma 34.310 habitantes. En un municipio así no se vende «en San Roque»: se vende en un barrio concreto, y esa diferencia pesa en el precio más que ninguna otra cosa.

De 31.571 a 34.310 habitantes: 2.739 más en cinco años. El municipio atrae residentes nuevos, así que la demanda ya no es solo de aquí. Eso amplía el mercado y sostiene los precios.

Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de San Roque están Línea de la Concepción, La (5 km), Algeciras (10 km), Castellar de la Frontera (13 km), Barrios, Los (14 km). El mayor de los vecinos es Algeciras, con 126.589 habitantes a 10 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.

Entre los 45 municipios de Cádiz, San Roque ocupa el puesto 10 por población. Estar tan arriba significa mercado profundo: operaciones constantes, comparables de sobra para valorar bien y compradores que llegan de toda la provincia. Nuestra valoración parte de las compraventas registradas en el entorno, que es el único dato que anticipa si una vivienda se va a mover o se va a quedar parada.

Dentro de Cádiz, San Roque se sitúa al sureste de Jerez de la Frontera, a unos 85 kilómetros. A esa distancia la capital deja de marcar el mercado: quien compra aquí lo hace por el municipio y su entorno, no como alternativa barata a la ciudad. Y crece por encima de su provincia: +8,7% frente al +1,0% de media en Cádiz. Ir por delante del entorno es la señal más fiable de que la demanda no es pasajera, y conviene tenerlo en cuenta al fijar el precio, porque las referencias de hace dos años se quedan cortas. De los 9 municipios que hay en treinta kilómetros a la redonda, solo 2 son más grande que San Roque: está en lo alto de su zona y compite con pocos de tú a tú.

Mirado año por año, el recorrido de San Roque no es una línea recta: ha crecido todos y cada uno de los años de la serie, sin un solo retroceso. Hoy está en su máximo de la serie: nunca había vivido aquí tanta gente, y eso es exactamente lo que sostiene la demanda de vivienda. Y no crece solo: de los 6 municipios que tiene a menos de 25 km, 4 también ganan población. Toda la zona tira, y eso sostiene los precios mejor que un crecimiento aislado.