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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Mallabia y toda España.
El mercado en Mallabia, en cifras
Cómo es Mallabia
Mallabia tiene 1.106 habitantes: tamaño de pueblo con vida propia pero sin mercado profundo. Las referencias de precio las conoce todo el mundo y el margen para pedir de más es escaso.
El padrón ha pasado de 1.173 habitantes en 2020 a 1.106 en 2025: 67 vecinos menos. Cuando la población baja, la demanda local se encoge y quien sostiene el mercado suele venir de fuera, así que el precio de salida tiene que ser realista desde el primer día.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Mallabia están Ermua (3 km), Zaldibar (4 km), Ziortza-Bolibar (5 km), Eibar (5 km). A 5 km está Eibar, con 27.484 habitantes: unas 24,8 veces más grande. Ese municipio concentra los servicios y buena parte de la oferta de vivienda de la zona, así que quien busca por aquí compara casi siempre las dos opciones. Competir desde Mallabia va de dar la razón para elegir esto y no aquello: precio, metros o tranquilidad.
Mallabia ocupa el puesto 74 de los 113 municipios de Vizcaya por población, en la mitad de la tabla. Es el tramo donde más importa valorar con datos y no por lo que pide el vecino, porque hay pocas operaciones al año y una sola mal referenciada distorsiona la percepción de todo el pueblo. En ConsultIn valoramos con operaciones cerradas de la zona, no con precios pedidos: son cosas distintas y solo una de las dos sirve para fijar el precio de salida.
Dentro de Vizcaya, Mallabia está al este de Bilbao, a unos 33 kilómetros. Es la distancia en la que todavía se puede ir y venir a diario si hace falta, así que el mercado recibe tanto demanda local como de quien busca salir de la capital sin desconectarse de ella. Su padrón se comporta peor que el de la provincia: −5,7% frente al +0,2% de media en Vizcaya. No es una catástrofe, pero sí un motivo para ser realista con los plazos: aquí el comprador tiene menos prisa que en el municipio de al lado. En treinta kilómetros a la redonda hay 100 municipios, 59 de ellos más poblados que Mallabia. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Mallabia no es una línea recta: ganó vecinos en 1 año y los perdió en otros 4. Su máximo lo tocó en 2022 con 1.185 habitantes, 79 más que hoy: el mercado ya vivió una época de más demanda que la actual, y los precios de entonces no son referencia válida ahora. Y lo hace mientras 50 de los 80 municipios que tiene a menos de 25 km sí ganan población: el entorno tira pero aquí no llega, así que el comprador compara y hay que darle una razón concreta para quedarse.
Mallabia en cifras
Según el padrón del INE, en Mallabia viven 1.106 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha perdido un 5,7 %. Pierde población: menos competencia y más margen para negociar.
Evolución del padrón en Mallabia
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1.173 | — | |
| 2021 | 1.172 | −1 | |
| 2022 | 1.185 | +13 | |
| 2023 | 1.160 | −25 | |
| 2024 | 1.157 | −3 | |
| 2025 | 1.106 | −51 |
De los 113 municipios de Vizcaya, Mallabia ocupa el puesto 74 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Bilbao, con 351.124 habitantes, a 33 km en línea recta. A esa distancia entra en juego quien trabaja allí y busca vivienda aquí.
Municipios cercanos a Mallabia
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Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en Mallabia: guía completa 2026
Vender en Mallabia no es como vender en una gran capital. El comprador típico es local o de comarca y compara con varias opciones de pueblos cercanos. ConsultIn analiza las ventas comparables de Vizcaya para fijar un precio que cierre, no que solo aparezca en el portal.
Con 1.106 habitantes, Mallabia se mueve por el boca a boca tanto como por los portales. Publicar está bien, pero aquí la mitad de las operaciones las cierra quien ya sabe que tu piso está libre. De los 113 municipios de Vizcaya, es el 74º por población.
Cómo es el mercado de venta en Mallabia
En ConsultIn el proceso de venta es transparente: 1) valoración gratuita con datos reales de tu zona, 2) publicación en portales líderes y captación activa de comprador, 3) gestión de visitas y negociación (lo haces tú o un profesional de la red), 4) arras y contrato revisado por abogado, 5) firma en notaría y entrega de llaves. Sin sorpresas.
Mallabia tenía 1.106 habitantes en 2025 frente a los 1.173 de 2020: ha perdido 67 vecinos en cinco años. Pierde población, así que hay menos compradores: el precio de salida importa más que en otros sitios. Bilbao, la ciudad más poblada de la provincia, está a 33 km en línea recta, así que parte de quien busca aquí trabaja allí y viene por precio.
Errores frecuentes al vender piso en Mallabia
Los errores que salen caros al vender en Mallabia: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. En un municipio pequeño hay otro de propina: dejar pasar los meses. Aquí entra un comprador cada mucho, y el que se va no vuelve.
Documentación necesaria para vender en Mallabia
Para vender piso en Mallabia necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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