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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Hernán-Pérez y toda España.
El mercado en Hernán-Pérez, en cifras
Cómo es Hernán-Pérez
Con 401 habitantes, Hernán-Pérez está entre los municipios más pequeños de Cáceres. Muy pocas viviendas disponibles a la vez y un interesado que casi siempre llega con un vínculo previo con el pueblo.
El padrón ha pasado de 424 habitantes en 2020 a 401 en 2025: 23 vecinos menos. Cuando la población baja, la demanda local se encoge y quien sostiene el mercado suele venir de fuera, así que el precio de salida tiene que ser realista desde el primer día.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Hernán-Pérez están Villanueva de la Sierra (5 km), Torrecilla de los Ángeles (6 km), Cadalso (7 km), Villa del Campo (8 km). El mayor de los vecinos es Torrecilla de los Ángeles, con 642 habitantes a 6 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
Hernán-Pérez ocupa el puesto 138 de los 221 municipios de Cáceres por población, en la mitad de la tabla. Es el tramo donde más importa valorar con datos y no por lo que pide el vecino, porque hay pocas operaciones al año y una sola mal referenciada distorsiona la percepción de todo el pueblo. Por eso valoramos con lo que se ha firmado de verdad cerca, no con lo que se pide en los anuncios: entre una cosa y otra suele haber una diferencia que se paga en tiempo.
Dentro de Cáceres, Hernán-Pérez se sitúa al norte de Cáceres, a unos 82 kilómetros. A esa distancia la capital deja de marcar el mercado: quien compra aquí lo hace por el municipio y su entorno, no como alternativa barata a la ciudad. Su padrón se comporta peor que el de la provincia: −5,4% frente al −1,0% de media en Cáceres. No es una catástrofe, pero sí un motivo para ser realista con los plazos: aquí el comprador tiene menos prisa que en el municipio de al lado. En treinta kilómetros a la redonda hay 54 municipios, 34 de ellos más poblados que Hernán-Pérez. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Hernán-Pérez no es una línea recta: ganó vecinos en 1 año y los perdió en otros 4. Hoy está en su mínimo de la serie, así que conviene contar con plazos largos y no con los de hace unos años. Su entorno va en la misma dirección: de los 37 municipios a menos de 25 km, 10 crecen y 27 pierden gente. No es una situación aislada, es cómo se mueve toda la zona.
Hernán-Pérez en cifras
Según el padrón del INE, en Hernán-Pérez viven 401 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha perdido un 5,4 %. Pierde población: menos competencia y más margen para negociar.
Evolución del padrón en Hernán-Pérez
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 424 | — | |
| 2021 | 415 | −9 | |
| 2022 | 424 | +9 | |
| 2023 | 416 | −8 | |
| 2024 | 411 | −5 | |
| 2025 | 401 | −10 |
De los 221 municipios de Cáceres, Hernán-Pérez ocupa el puesto 138 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Cáceres, con 96.651 habitantes, a 82 km en línea recta.
Municipios cercanos a Hernán-Pérez
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Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en Hernán-Pérez: guía completa 2026
En municipios como Hernán-Pérez, el mercado de venta es más reducido pero la demanda es estable: familias del entorno, retornados desde grandes ciudades y compradores de segunda residencia. ConsultIn adapta la publicación al perfil de comprador realista, sin inflar el precio ni rebajarlo de salida.
Hernán-Pérez es un municipio de 401 habitantes: aquí no hay un "mercado" con decenas de pisos compitiendo, hay operaciones sueltas. Eso juega a tu favor si el tuyo está en condiciones -hay poco donde elegir- y en tu contra si le falta una reforma, porque el que busca se lo piensa. De los 221 municipios de Cáceres, es el 138º por población.
Cómo es el mercado de venta en Hernán-Pérez
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Hernán-Pérez tenía 401 habitantes en 2025 frente a los 424 de 2020: ha perdido 23 vecinos en cinco años. Pierde población, así que hay menos compradores: el precio de salida importa más que en otros sitios. Cáceres, la ciudad más poblada de la provincia, está a 82 km en línea recta, demasiado lejos para ir y venir a diario: la demanda de aquí es de aquí.
Errores frecuentes al vender piso en Hernán-Pérez
Los errores que salen caros al vender en Hernán-Pérez: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. En un municipio pequeño hay otro de propina: dejar pasar los meses. Aquí entra un comprador cada mucho, y el que se va no vuelve.
Documentación necesaria para vender en Hernán-Pérez
Para vender piso en Hernán-Pérez necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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