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Más gente cada año: la demanda acompaña.
El mercado en Benaocaz, en cifras
Cómo es Benaocaz
Benaocaz ronda los 742 habitantes. Es el tamaño en el que la oferta es escasa pero la demanda también: una vivienda bien puesta no tiene competencia y una mal puesta no se visita.
De 673 a 742 habitantes: 69 más en cinco años. El municipio atrae residentes nuevos, así que la demanda ya no es solo de aquí. Eso amplía el mercado y sostiene los precios.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Benaocaz están Ubrique (3 km), Villaluenga del Rosario (3 km), Grazalema (8 km), Bosque, El (9 km). A 3 km está Ubrique, con 16.615 habitantes: unas 22,4 veces más grande. Ese municipio concentra los servicios y buena parte de la oferta de vivienda de la zona, así que quien busca por aquí compara casi siempre las dos opciones. Competir desde Benaocaz va de dar la razón para elegir esto y no aquello: precio, metros o tranquilidad.
Entre los 45 municipios de Cádiz, Benaocaz es el 44º por población. En este tramo los plazos son largos por definición: conviene salir con el precio correcto desde el principio, porque no habrá un flujo constante de visitas que permita ir corrigiendo. Nuestra valoración parte de las compraventas registradas en el entorno, que es el único dato que anticipa si una vivienda se va a mover o se va a quedar parada.
Dentro de Cádiz, Benaocaz se sitúa al este de Jerez de la Frontera, a unos 64 kilómetros. A esa distancia la capital deja de marcar el mercado: quien compra aquí lo hace por el municipio y su entorno, no como alternativa barata a la ciudad. Y crece por encima de su provincia: +10,3% frente al +1,0% de media en Cádiz. Ir por delante del entorno es la señal más fiable de que la demanda no es pasajera, y conviene tenerlo en cuenta al fijar el precio, porque las referencias de hace dos años se quedan cortas. En treinta kilómetros a la redonda hay 36 municipios, 20 de ellos más poblados que Benaocaz. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Benaocaz no es una línea recta: ganó vecinos en 3 años y los perdió en otro. Su máximo lo tocó en 2024 con 754 habitantes, 12 más que hoy: el mercado ya vivió una época de más demanda que la actual, y los precios de entonces no son referencia válida ahora. Llama la atención que crezca mientras 15 de los 27 municipios de su entorno pierden gente. Está captando población de alrededor, que es la señal más fuerte que puede dar un municipio pequeño.
Benaocaz en cifras
Según el padrón del INE, en Benaocaz viven 742 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha crecido un 10,3 %. Gana vecinos: más demanda, y lo bueno vuela.
Evolución del padrón en Benaocaz
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 673 | — | |
| 2021 | 695 | +22 | |
| 2022 | 695 | 0 | |
| 2023 | 714 | +19 | |
| 2024 | 754 | +40 | |
| 2025 | 742 | −12 |
De los 45 municipios de Cádiz, Benaocaz ocupa el puesto 44 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Jerez de la Frontera, con 213.634 habitantes, a 64 km en línea recta.
Municipios cercanos a Benaocaz
Si tu inmueble está en alguno de estos, tienes su página aquí mismo:
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Vender en Benaocaz no es como vender en una gran capital. El comprador típico es local o de comarca y compara con varias opciones de pueblos cercanos. ConsultIn analiza las ventas comparables de Cádiz para fijar un precio que cierre, no que solo aparezca en el portal.
Benaocaz es un municipio de 742 habitantes: aquí no hay un "mercado" con decenas de pisos compitiendo, hay operaciones sueltas. Eso juega a tu favor si el tuyo está en condiciones -hay poco donde elegir- y en tu contra si le falta una reforma, porque el que busca se lo piensa. De los 45 municipios de Cádiz, es el 44º por población.
Cómo es el mercado de venta en Benaocaz
Vender con ConsultIn implica tres pasos claros: valoramos tu inmueble con datos del catastro y operaciones cerradas en Benaocaz, publicamos y captamos al comprador (tú decides si gestionas tú o delegas en un profesional) y cerramos la operación con apoyo jurídico incluido. Todo bajo el paraguas del API Cádiz y AICAT.
Benaocaz tenía 742 habitantes en 2025 frente a los 673 de 2020: ha ganado 69 vecinos en cinco años. Un municipio que crece así tiene compradores esperando: lo que sale en condiciones no dura. Jerez de la Frontera, la ciudad más poblada de la provincia, está a 64 km en línea recta, demasiado lejos para ir y venir a diario: la demanda de aquí es de aquí.
Errores frecuentes al vender piso en Benaocaz
Los errores que salen caros al vender en Benaocaz: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. En un municipio pequeño hay otro de propina: dejar pasar los meses. Aquí entra un comprador cada mucho, y el que se va no vuelve.
Documentación necesaria para vender en Benaocaz
Para vender piso en Benaocaz necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Benaocaz y toda España.
Preguntas frecuentes para vender piso en Benaocaz
¿Cuánto cuesta publicar mi piso en Benaocaz?
Nada. La publicación como particular es 100% gratis, sin tarifa mensual ni comisión por venta entre particulares. Solo pagas los servicios opcionales que decidas contratar, con tarifas fijas y sin porcentajes sobre el precio del piso.
¿Qué hace la inmobiliaria colegiada de la red ConsultIn?
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¿Cómo sé cuánto vale mi piso en Benaocaz?
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¿Qué puedo delegar en vuestros profesionales?
Lo que tú decidas: tasación, escritura, arras, financiación del comprador, plusvalía, gestoría y firma en notaría. Tú decides qué gestionas tú y qué delegas, y pagas solo lo que usas.
¿Hay permanencia o letra pequeña?
No. Sin compromiso de permanencia y sin letra pequeña. Si prefieres esperar, puedes crear una alerta gratis y te avisamos cuando se mueva algo en Benaocaz.
Recursos útiles para vender en Benaocaz
Calcula el precio real de tu vivienda en Benaocaz con datos del catastro y operaciones cerradas en los últimos 12 meses.
Ver en ConsultInConsulta gratuita de la referencia catastral, superficie, año de construcción y valor catastral de cualquier inmueble en Benaocaz.
Ver la webInformación general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver la webNota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver la webLo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver la webLa estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver la web¿Cuánto vale tu piso en Benaocaz?
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