La estrategia de vender pisos uno a uno en grandes bloques de alquiler
Stoneweg, gestora hispanosuiza de inmuebles, ha puesto en el mercado alrededor de 300 viviendas de la torre Skyline sur en Madrid, ubicada en el pasado de la Dirección, en el distrito de Tetuán. Se trata del segundo rascacielos residencial más alto de la capital. Los pisos se comercializan de forma individual, con precios que parten desde los 460.000 euros para los de un dormitorio y desde los 695.000 euros para los de dos habitaciones.
Este proyecto tiene una historia compleja. A finales de 2018, Stoneweg y el fondo M&G adquirieron dos grandes solares en la zona por 130 millones de euros. Desarrollaron dos torres gemelas: una pensada para vender desde el inicio y otra para alquilar. Ambas se completaron entre 2022 y 2023. Durante años, la torre de alquiler se mantuvo bajo ese modelo, pero a finales de 2025 la gestora cambió de planes. Rompió su alianza con M&G y decidió transformar el edificio mediante lo que en el sector se conoce como ‘privatización’.
¿En qué consiste esta estrategia? Las gestoras inmobiliarias compran bloques de viviendas que funcionan bajo régimen de alquiler, esperan a que terminen los contratos con los inquilinos actuales, desahucian si es necesario y luego venden los inmuebles uno a uno a particulares cuando el edificio está vacío. Es un modelo que despierta mucho interés entre los fondos internacionales porque permite extraer más valor que mantener el activo en alquiler de forma permanente.
Los precios de Skyline rondan los 7.000 euros por metro cuadrado. Según los anuncios disponibles, un piso de una habitación oscila entre 460.000 y 522.000 euros con garaje. Los de dos habitaciones van de 695.000 a 727.000 euros, aunque estas tarifas subirán sustancialmente en los próximos meses. El precio varía según la altura, la presencia de terraza y la orientación: las vistas hacia la sierra de Madrid son más caras que las que dan al barrio.
Hay una ventaja fiscal para quien compra: como se trata de viviendas de segunda mano, la transacción tributa por impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en Madrid, que es del 6%, no por IVA como la obra nueva, que alcanza el 10%.
Esta operación no es aislada. En los últimos meses se han cerrado varias privatizaciones similares. Blackstone vendió un portafolio de más de 5.000 viviendas en Madrid y área metropolitana al fondo canadiense Brookfield por 1.050 millones de euros. Hines desprendió un bloque de pisos en Valdebebas a un vehículo de Meridia Capital por más de 150 millones. En el horizonte cercano están pendientes otras operaciones: una cartera de 2.000 pisos de Greystar y Vía Célere valorada en 600 millones, otra de Patrizia en Barcelona con unos 1.200 pisos que se espera adquiera Azora, un residencial de Avalon en Valdebebas con más de 400 viviendas, y una cartera que Colonial SFL recibió de InmoCaixa en 2024.
Si estás pensando en comprar en un edificio que fue concebido como alquiler, es crucial que sepas en qué momento se encuentra la privatización. Hay compradores que prefieren estos inmuebles porque suelen tener mejor conservación y servicios comunitarios más desarrollados. Otros los evitan por preocupación sobre la convivencia durante la transición. Consulta con quien te asesore sobre los plazos reales de desocupación y qué significa para ti vivir en un proceso de cambio.
Fuente original: www.elperiodico.com
