La realidad de quién compra pisos en Barcelona: números contra percepciones
Existe una creencia bastante extendida de que los fondos y las empresas de inversión dominan el mercado de compraventa de viviendas en Barcelona. Sin embargo, los datos del notariado muestran una realidad diferente: ocho de cada diez operaciones las siguen realizando personas físicas, no empresas.
Según un análisis de la Cambra de la Propietat Urbana, durante 2025 las personas jurídicas representaron solo el 13% de las compras, mientras que los particulares acumularon el 87%. Pero aquí está el matiz que explica la confusión: ese porcentaje minoritario se concentra de forma muy desigual. En ciertos códigos postales del centro, su peso es abrumador. En el 08008 (Eixample), las empresas ya protagonizan el 42,3% de las operaciones; en el 08007 (Paseo de Gràcia), alcanzan el 38%; en el 08002 (Barri Gòtic), llegan al 31%. En cambio, en zonas periféricas como Sants-Montjuïc apenas representan el 4,7%. Esta concentración geográfica es relevante porque explica por qué la sensación de acaparamiento es fuerte en las áreas con mayor presión inmobiliaria.
Otro dato que debe interesarte: el perfil de quién compra ha cambiado sustancialmente. Hace dos décadas, más del 90% de los compradores eran españoles. Hoy son el 68%. De ese 32% de extranjeros, la mayoría ya vive en Barcelona (27% del total), mientras que solo un 5% compra desde el extranjero. Los italianos lideran entre los foráneos (6,5%), seguidos de franceses, chinos y estadounidenses.
El encarecimiento ha golpeado más a los pisos baratos
Un dato preocupante: los inmuebles más asequibles son precisamente los que más se han revalorizado. Los pisos del primer quintil (los 20% más baratos) casi se han duplicado en diez años: pasaron de 100.000 euros en 2015 a 190.000 en 2025, un 90% de aumento. Los más caros subieron solo un 62,6%. Esto significa que la brecha se cierra por arriba, dificultando el acceso a quien menos recursos tiene.
Respecto a la concentración de propiedades, el estudio rebate otro tópico: el 89,4% del parque residencial está en manos de pequeños propietarios con cinco viviendas o menos. Los grandes tenedores, aquellos con más de cien pisos, representan apenas el 2,6%. Esto importa porque a menudo se culpa de la crisis a unos pocos fondos, cuando la mayoría del stock sigue siendo propiedad de ciudadanos corrientes.
Estos números son útiles para entender dónde está realmente el problema y dónde no. Si planeas comprar o invertir, conviene que distinguas entre la percepción mediática y la estructura real del mercado en tu zona concreta.
Fuente original: www.lavanguardia.com
