Qué hay publicado y qué es solo un anuncio
El Congreso derogó el viernes 2 de octubre los dos decretos-leyes de vivienda (el 26/2026 y el 27/2026): el primero cayó por 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo por 166 a 184. Desde entonces se han sucedido las manifestaciones en muchas ciudades, las declaraciones cruzadas entre partidos y, esta mañana, una declaración institucional del presidente del Gobierno en la Moncloa.
Nada de eso cambia todavía tu contrato. El BOE de este lunes 5 de octubre no publica ningún decreto-ley ni ninguna otra norma de vivienda. Lo que sí hay son dos vías de las que se habla estos días:
- Un nuevo decreto-ley del Gobierno. Si se aprueba, se aplicaría desde la fecha que fije su texto una vez publicado, y el Congreso tendría treinta días para convalidarlo o derogarlo. Si para entonces las Cortes estuvieran disueltas, esa votación le correspondería a la Diputación Permanente y no al Pleno.
- El texto alternativo de Junts. El mismo día de la votación, este grupo entregó al Ministerio de Vivienda un borrador de 59 páginas y ha pedido al PSOE que lo negocie. El Gobierno, por su parte, ha ofrecido tramitar las medidas como proyecto de ley, lo que permitiría enmiendas.
Ninguna de las dos vías es hoy derecho vigente. Un decreto solo te afecta desde que aparece en el BOE, y un borrador entregado a un ministerio no te afecta en absoluto.
En qué se diferencia el borrador alternativo
Por lo que ha trascendido, la diferencia que más te toca está en la prórroga del alquiler. Los decretos derogados daban al inquilino el derecho a pedirla y obligaban al propietario a aceptarla. El borrador alternativo la plantea como un acuerdo voluntario entre las dos partes, de hasta dos años más y con las mismas condiciones, para contratos cuya prórroga termine antes del 30 de junio de 2028. También incluye deducciones fiscales ligadas al alquiler y una restricción a la compra de viviendas por parte de fondos hasta 2028.
Si eres inquilino, eso significa que con ese texto la continuidad dependería de que tu casero quisiera pactarla. Si eres propietario, que no se te impondría. Pero es una propuesta de negociación, sin fecha ni garantía de aprobación, así que no tomes decisiones contando con ella.
Lo que se comunicó el 1 y el 2 de octubre
El decreto 26/2026 estuvo en vigor desde el 1 de octubre hasta su derogación al día siguiente, y preveía un tope del 2 % en las actualizaciones de renta, prórrogas extraordinarias de hasta dos años a petición del inquilino y la suspensión de determinados lanzamientos. El 27/2026, sobre la duración de los contratos, entró en vigor el mismo día en que fue derogado y apenas tuvo recorrido.
La derogación de un decreto-ley no convalidado opera hacia delante. Como regla general, lo que se produjo válidamente mientras la norma estaba vigente no desaparece por el hecho de que después decaiga. El problema es que el alcance concreto no es evidente y puede acabar discutiéndose:
- Si tu renta se actualizaba justo esos días, puede discutirse qué límite se le aplica.
- Si pediste la prórroga extraordinaria el 1 o el 2 de octubre, no está claro que se mantenga, pero tampoco puede descartarse sin más.
- Si tenías un lanzamiento señalado y se suspendió al amparo del decreto, el juzgado tendrá que decidir cómo continúa el procedimiento.
En los tres casos la fecha exacta lo es todo. Guarda el burofax, el correo o el escrito con su justificante de envío y recepción, y no des por perdido ni por ganado nada sin que alguien revise tus documentos.
Qué te conviene hacer mientras no haya norma nueva
Hoy tu contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos tal como estaba antes del 30 de septiembre. Eso supone que:
- La duración mínima sigue siendo de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica.
- Después llega la prórroga tácita por años, hasta tres más.
- Para evitar esa prórroga, el casero debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos.
Los límites de renta de las zonas declaradas tensionadas no dependían de estos decretos y siguen aplicándose donde ya regían, como ocurre en buena parte de Cataluña.
El error más frecuente estos días es actuar según un titular. Hay propietarios que retrasan un preaviso porque «va a volver la prórroga» e inquilinos que dejan pasar su plazo esperando un decreto que los proteja. Los plazos de tu contrato corren con la ley que está publicada hoy, y un preaviso fuera de tiempo no se arregla después.
Si tu contrato vence en los próximos meses, mira ya la fecha de finalización y cuenta hacia atrás los cuatro o los dos meses. Haz las comunicaciones por un medio que deje constancia y revisa el BOE, o pide que te lo revisen, antes de firmar una renovación o una subida. Y si estás negociando una prórroga, pactarla por escrito ahora te da una seguridad que ningún anuncio te da.
Tiene sentido consultar a un profesional en tres supuestos: si comunicaste o recibiste algo el 1 o el 2 de octubre, si tienes un procedimiento de desahucio abierto, o si tu contrato termina antes de que se aclare el calendario legislativo.
