Qué ha cambiado en las reparaciones del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, añade un apartado nuevo al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hasta ahora, si el casero no arreglaba una avería que le correspondía, al inquilino solo le quedaba insistir, reclamar en el juzgado o adelantar el dinero de las reparaciones urgentes y pedirlo después. Ahora la ley le permite, con ciertos pasos, hacer la obra y descontar el coste de las rentas siguientes.
El reparto de quién paga qué no cambia en la vivienda habitual. El propietario sigue obligado a mantener el piso en condiciones de habitabilidad. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario siguen siendo cosa del inquilino, igual que los daños que haya causado él.
Los pasos que exige la norma
El mecanismo vale para daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda y, en general, para las reparaciones de conservación que corresponden al arrendador. El orden es este:
- Requerimiento por escrito. El inquilino pide la reparación al propietario y adjunta un presupuesto razonable.
- Quince días naturales. El plazo cuenta desde que el arrendador recibe el requerimiento. En ese tiempo puede aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer la obra él mismo.
- Silencio o negativa injustificada. Solo entonces el inquilino puede ejecutar la obra y descontar su importe de las rentas futuras.
- Coste razonable y acreditado. El gasto debe ajustarse al daño que se arregla y quedar probado con documentos.
Las reparaciones urgentes siguen su propia regla, que no se ha tocado. Para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede actuar en cualquier momento avisando antes al arrendador y exigirle el importe de inmediato.
En los alquileres temporales el decreto crea un régimen propio y más exigente para el propietario. Le corresponde también asumir las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y dispone de cinco días hábiles para responder al aviso del inquilino. Si no lo hace, el inquilino puede reparar y reclamar el importe o, si no se lo pagan, descontarlo de la renta del mes siguiente, justificándolo.
Dónde suelen torcerse las cosas
El riesgo de este derecho está en usarlo mal. Si descuentas sin haber cumplido los pasos, el propietario puede tratar la diferencia como renta impagada, y el impago es causa de resolución del contrato. Antes de dejar de pagar un euro conviene tener atados estos puntos:
- Prueba de la recepción. Los quince días empiezan cuando el casero recibe el escrito, no cuando lo envías. Un mensaje de móvil puede servir como aviso, pero no siempre acredita ni la fecha ni el contenido. Un burofax con certificación de texto y acuse de recibo evita esa discusión.
- Presupuesto defendible. La ley habla de coste razonable y no fija cuántos presupuestos pedir. Tener más de uno ayuda a sostener que el precio era de mercado.
- Alcance de la obra. El descuento cubre arreglar el desperfecto, no mejorar la vivienda. Sustituir una caldera averiada por un modelo superior, o aprovechar para reformar, abre la puerta a que te discutan la diferencia.
- Negativa del propietario. Si responde en plazo con una alternativa o alega que el daño es culpa tuya o desgaste por uso, ya no hay silencio. Decidir por tu cuenta que su negativa es injustificada es arriesgado, porque esa valoración, si hay pleito, la hará un juez.
- Documentos. Guarda fotos del daño con fecha, el requerimiento, el presupuesto, la factura y el justificante de pago. Comunica por escrito al arrendador qué importe descuentas y en qué mensualidades.
Si eres propietario, el error más caro es no contestar. El silencio durante quince días naturales da al inquilino el derecho a encargar la obra a quien elija y al precio de su presupuesto. Responde siempre por escrito y dentro de plazo, aunque sea para proponer otro profesional o para explicar por qué crees que la reparación no te corresponde. Revisa también que el domicilio o el correo que figura en el contrato para notificaciones es uno que atiendes.
Qué contratos cubre y cuánto puede durar la norma
Hay dos incertidumbres que conviene conocer antes de apoyarse en este cambio.
La primera es a qué contratos se aplica. El decreto no trae una regla transitoria propia para este mecanismo. Además, reescribe una disposición de la ley de vivienda de 2023 según la cual los contratos anteriores a aquella ley solo se ven afectados en prórrogas y actualizaciones de renta, y en lo demás siguen el régimen vigente cuando se firmaron. Si tu contrato es antiguo, no des por hecho que puedes descontar. Es el supuesto en el que más sentido tiene consultar antes de actuar.
La segunda es la vida de la propia norma. Es un decreto-ley y necesita convalidación en un máximo de treinta días. Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, y los decretos anteriores sobre la misma materia fueron derogados el 2 de octubre. Si este también decae, un requerimiento enviado ahora no pierde valor como prueba de que avisaste. Lo que quedaría en el aire es un descuento practicado después de la derogación. Por eso, antes de descontar, comprueba que la norma sigue vigente ese día.
