Defectos en el inmueble y suspensión de pagos: qué dice realmente la ley
Si eres inquilino de un local comercial y tienes problemas con goteras, humedades o incluso una inspección administrativa que afecte a tu actividad, puede parecerte lógico dejar de pagar el alquiler hasta que se solucionen. El Tribunal Supremo acaba de dejar claro que eso no funciona así, y la sentencia tiene implicaciones importantes para cualquiera que arregle un local para su negocio.
El caso que analizó la Sala Primera enfrentaba a una propietaria con una empresa que prestaba servicios sanitarios. El inmueble tenía goteras y desprendimientos de techo graves, tanto que la Consejería de Sanidad suspendió parcialmente la actividad. El arrendatario dejó de pagar más de 261.000 euros en alquiler. El Juzgado y la Audiencia Provincial le dieron inicialmente la razón, pero el Supremo anuló ambas sentencias y falló a favor del propietario.
El punto clave está en la llamada exceptio non adimpleti contractus. Se trata del derecho a suspender tus obligaciones cuando la otra parte incumple gravemente. Pero aquí viene lo importante: no cualquier incumplimiento sirve. El Supremo es contundente: solo funciona cuando el fallo es tan grave que hace imposible cumplir la obligación principal. Tener defectos acreditados en el inmueble no es suficiente.
En el caso concreto, aunque existían inspecciones que probaban problemas higiénicos, el tribunal señaló que faltaba información decisiva: el alcance real de los daños, su origen, cuánto costaría reparar y cuánto tiempo llevaría. Además, la actividad solo quedó parcialmente suspendida y el inquilino siguió usando otros espacios del local. Para el Supremo, eso no justificaba dejar de pagar.
Las cláusulas que asumes al firmar importan mucho
Hay otro aspecto que debes tener en cuenta. En los arrendamientos de locales para negocio, no vivienda, las partes tienen libertad casi total para repartir obligaciones. Si tu contrato dice que tú asumes las reparaciones y el mantenimiento, renunciando a lo que marca la ley general, eso es perfectamente válido. Y una vez que lo has firmado, difícilmente podrás invocar después esos mismos desperfectos para justificar el impago.
El Supremo también rechazó el argumento de acudir a la moratoria del Real Decreto-ley 15/2020 de pandemia. Esa norma excepcional no eliminaba deudas ya acumuladas ni permitía rehabilitar un contrato que ya presentaba impagos anteriores.
La conclusión es clara: la regla general es que pagues la renta. Solo un incumplimiento verdaderamente grave del propietario, debidamente probado, puede justificar la suspensión. Si decides no pagar sin que concurran esas circunstancias, corres el riesgo de que resuelvan tu contrato y tengas que responder por toda la deuda acumulada.
Antes de dejar de pagar, conviene asesorarse bien sobre si realmente concurren los requisitos que la ley exige. No es una decisión que debas tomar por tu cuenta.
Fuente original: www.economistjurist.es
