Qué se decide hoy en el Congreso
El Congreso celebra este viernes, 2 de octubre, un pleno extraordinario convocado a las 11:00 con un único asunto: convalidar o derogar los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados el 29 de septiembre. Cada texto se vota por separado y basta con que haya más síes que noes para que siga adelante.
Las cuentas no le salen al Gobierno. Junts, PP y Vox han anunciado que votarán en contra de los dos. Según el recuento de apoyos que los propios grupos han hecho público, el primer decreto reuniría 171 votos a favor frente a 178 en contra. Al cierre de este texto no hemos podido confirmar el resultado oficial de la votación, así que lo que sigue te explica qué está en juego y qué cambia para ti en cada escenario.
Qué normas están en el aire
Son dos textos distintos, con fechas de entrada en vigor distintas:
- Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre. Incluye la protección frente a desahucios hasta 2030, el límite a las subidas de renta, la nueva regulación del alquiler de temporada, la restricción hasta el 31 de diciembre de 2028 de las compras de vivienda por debajo del 70 % del valor de tasación por parte de entidades dedicadas a adquirir inmuebles, y un paquete fiscal: una deducción del 10 % en el IRPF para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros y nuevas reducciones para caseros según bajen o suban la renta. También crea un mecanismo por el que la Administración dispone de dos meses para ofrecer una vivienda alternativa o pagar la deuda del inquilino vulnerable; si no actúa, asume su posición de deudor.
- Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre y en vigor desde hoy. Cambia la prórroga de los contratos de vivienda habitual: si el casero no avisa con seis meses de antelación, el contrato se prorroga por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Y si avisa a tiempo, debe indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades, salvo en los supuestos que la norma enumera, como la necesidad de la vivienda para sí o para familiares cercanos.
Qué ocurre si el Congreso los deroga
La Constitución obliga a someter cada decreto-ley a votación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación. Si la Cámara lo rechaza, la norma queda derogada y el acuerdo se publica en el BOE. A partir de ahí, deja de aplicarse.
El criterio general es que la derogación opera hacia delante: no borra por sí sola lo ocurrido mientras el decreto estuvo vigente. En la práctica, eso abre una zona gris de uno o dos días. Lo que tiene que quedarte claro:
- Tu contrato sigue siendo válido. Lo que firmaste no desaparece porque decaiga un decreto. Lo que cambia es el régimen legal que lo acompaña: prórrogas, preavisos e indemnizaciones volverían a regirse por la redacción anterior de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con plazos más cortos.
- Las ventajas fiscales no llegarían a aplicarse. Si el decreto 26/2026 cae, la deducción para inquilinos y las nuevas reducciones para arrendadores decaen con él, salvo que otra norma las recupere. No bajes ni subas una renta contando con ellas.
- Los procedimientos de desahucio volverían a tramitarse con las reglas previas. Si tienes uno abierto, como propietario o como inquilino, el efecto concreto depende de la fase en que esté y de lo que el juzgado haya acordado estos días.
Si, contra lo anunciado, alguno de los dos textos sale adelante, seguirá en vigor tal como se publicó.
Qué conviene hacer estos días
El error más frecuente en semanas así es actuar con el titular de ayer. Antes de enviar un burofax, firmar una prórroga o renunciar a algo, comprueba en el BOE si la norma en la que te apoyas sigue vigente y desde qué fecha exacta dejó de estarlo.
- Si firmaste o notificaste algo el 1 o el 2 de octubre, guarda prueba de la fecha: contrato fechado, justificante del burofax, correos. La fecha decide qué régimen se aplicaba en ese momento.
- Si eres casero y tu contrato vence en los próximos meses, no dejes el preaviso para el final. Con las normas cambiando en días, avisar con margen y por un medio que deje constancia te cubre en cualquiera de los escenarios.
- Si eres inquilino y has recibido una comunicación de no renovación, no contestes ni aceptes condiciones nuevas sin saber qué texto estaba en vigor el día en que te la enviaron.
- Si estabas negociando un alquiler de temporada o una compraventa afectada por las nuevas limitaciones, espera a que se publique el resultado antes de cerrar cláusulas pensadas para una norma que puede no existir la semana que viene.
Tampoco des el asunto por cerrado. Junts ha entregado al Gobierno una propuesta alternativa y ha condicionado su apoyo a un texto nuevo, de modo que parte de estas medidas puede volver, con otra redacción y otras fechas. Si tu caso cae justo en estos días de vigencia, o tienes un vencimiento o un juicio cerca, es el momento de que un profesional revise las fechas contigo antes de dar ningún paso.
