Qué ha pasado: se compra más barato, pero se pide lo mismo al banco
El informe del tercer trimestre de uno de los grandes intermediarios hipotecarios del país, publicado el 8 de octubre con datos de sus propias operaciones, muestra cómo la subida de tipos está cambiando ya qué se compra. No es una estadística oficial, pero sirve como termómetro. El valor medio de la vivienda que se financia ha pasado de 294.667 euros entre abril y junio a 268.333 euros entre julio y septiembre. Son 26.334 euros menos, cerca de un 9 %, en solo tres meses.
La caída se acelera dentro del propio trimestre: 300.000 euros en julio, 257.000 en agosto y 248.000 en septiembre. Eso no significa que los pisos hayan bajado de precio. Significa que quien compra con hipoteca está buscando viviendas más baratas, porque con los tipos actuales el banco le presta menos para la misma cuota.
El dato que más debería interesarte es otro: el importe medio de la hipoteca solicitada no ha bajado. Ha subido ligeramente, de 204.667 a 207.667 euros.
Las cifras que conviene tener delante
- Tipo fijo medio firmado: 2,46 % TIN en el tercer trimestre, frente al 2,30 % del segundo, el 2,28 % del primero y el 2,22 % de un año antes.
- Hipoteca mixta: el tramo fijo inicial sube del 1,86 % al 2,08 %, y el tramo variable queda en euríbor más 0,67.
- Reparto: el 90,54 % de las hipotecas firmadas fueron fijas y el 9,46 % mixtas. En septiembre las fijas llegaron al 92,70 %. No aparece ninguna variable pura.
- Euríbor: la media mensual pasó del 2,855 % de julio al 3,247 % de septiembre.
- Tipo de vivienda: el 96,15 % de lo financiado fue segunda mano.
El mismo informe prevé que 2026 cierre con un número de hipotecas parecido al de 2025, con las compraventas a la baja y sin caídas de precios. La idea de fondo es que el mercado se enfría, pero el precio no va a hacer el ajuste por ti.
Qué significa para ti: menos colchón entre el precio y el préstamo
Si la casa media es más barata y la hipoteca media es igual o algo mayor, la consecuencia es que se está financiando una parte más grande del precio. Con las medias del informe, la hipoteca solicitada equivalía a cerca del 69 % del valor de la vivienda en el segundo trimestre y ronda el 77 % en el tercero. Es una división orientativa, porque son medias de operaciones distintas, pero la dirección es clara: los compradores se acercan al tope de lo que el banco suele prestar.
Eso tiene tres efectos prácticos:
- La tasación pesa más. Lo habitual es que el banco financie hasta el 80 % del menor de dos valores, el de compra o el de tasación. Si vas justo y la tasación sale por debajo del precio pactado, la diferencia la pones tú.
- Las mejores ofertas se alejan. Los tipos más bajos suelen reservarse a quien pide menos porcentaje y tiene más ahorro. Cuanto más apuras, menos margen tienes para negociar.
- Los gastos no entran en el préstamo. Impuestos, notaría, registro y gestoría se pagan con ahorro propio. Es el cálculo que más a menudo se hace mal.
El peso casi total del tipo fijo tiene su lógica cuando el euríbor sube, pero no conviene elegirlo por inercia. Una mixta con un tramo inicial más barato puede encajar si prevés amortizar pronto o vender en pocos años. Lo que hay que mirar es qué pasa el día que acaba el tramo fijo y cuánto cuesta entonces cambiar de condiciones.
Qué revisar antes de comprometerte
El error más frecuente en este contexto es firmar arras con una simulación de hace semanas. Las ofertas de los bancos se están moviendo al alza con rapidez, y la próxima reunión del BCE es el 28 y 29 de octubre. Antes de entregar una señal, conviene tener esto atado:
- La oferta por escrito y su caducidad. Una simulación no obliga al banco. La oferta vinculante sí, pero solo durante el plazo de validez que indica. Comprueba que ese plazo cubre la fecha prevista de la escritura.
- Una cláusula de financiación en las arras. Si el contrato no dice qué ocurre cuando el banco deniega la hipoteca o la concede por menos importe, lo normal es que pierdas la señal. Hay que pactarlo expresamente, con plazo y con la forma de acreditarlo.
- La TAE y no solo el TIN. Un tipo bonificado exige nómina, seguros y otros productos. Pide siempre el tipo sin bonificar y calcula lo que cuestan de verdad esos productos cada año.
- La vigencia de la tasación. Caduca a los seis meses. Si la compra se alarga, puede tocar repetirla y pagarla otra vez.
- El plazo de reflexión. La ley estatal obliga a entregarte la documentación precontractual al menos diez días naturales antes de la firma, y en Cataluña ese plazo es de catorce. Úsalo para leer el contrato y para ir al notario a resolver dudas, que no tiene coste añadido.
Tiene sentido que un profesional revise el contrato de arras y la oferta del banco antes de firmar cuando tu ahorro cubre justo la entrada y los gastos, cuando el vendedor te mete prisa con los plazos o cuando la oferta incluye productos vinculados cuyo coste no tienes claro. Después de la señal, casi todo lo que hoy se negocia ya no se puede cambiar.
