El mercado inmobiliario español en 2026: menos operaciones, pero sin pánico
El primer trimestre de este año ha traído un cambio de ritmo evidente en el mercado de viviendas. Tras un 2025 especialmente activo, con más de 750.000 transacciones (el mayor volumen desde 2007), las operaciones han caído un 11,3% en los primeros meses de 2026. En números absolutos, esto significa que se han firmado poco más de 163.000 compraventas entre enero y marzo, frente a las 184.000 del mismo período del año anterior.
Antes de alarmarte, conviene contextualizarlo. Esta corrección responde más a una normalización después de un ejercicio excepcional que a un colapso. Las transacciones siguen muy por encima de los mínimos históricos. Lo que ha ocurrido es que el mercado, tras acelerar en 2025, ajusta su velocidad en este primer trimestre.
Dónde se ve el cambio más claro
La caída es generalizada, pero no uniforme. La vivienda libre (la que representa la inmensa mayoría del mercado) ha bajado un 11%. Dentro de ella, la segunda mano sigue siendo la estrella, aunque también ha retrocedido un 10,9%. La vivienda nueva es donde se aprecia una contracción más pronunciada: un 12,2% menos.
Por territorios, las cuatro autonomías grandes concentran casi el 62% de todas las compraventas. Madrid ha sido la que más ha sufrido el ajuste, con una caída del 13,7%, seguida de Andalucía (13,3%), la Comunidad Valenciana (11,7%) y Cataluña (7,9%). Navarra es la que registro el descenso más agudo proporcionalmente, con un 30,7%, aunque representa un volumen mucho menor. La Rioja ha sido la única excepción: ha crecido ligeramente.
El cambio más relevante: la demanda extranjera
Uno de los datos que más llama la atención es el comportamiento de los compradores no residentes. Sus operaciones bajaron un 21%, y ahora representan poco más del 7% del total nacional. Hace un año, esa cifra era superior. El retroceso es especialmente notable en las zonas turísticas y costeras: Alicante, Málaga y Canarias siguen siendo polos de atracción, pero con menos intensidad que antes.
Los residentes en España (españoles y extranjeros con domicilio aquí) han realizado el 93% de las transacciones. Su actividad también ha caído, pero de forma menos acusada: un 10,4%.
Qué debe importarte como comprador o vendedor
Si estás pensando en comprar o vender estos meses, el cambio de dinámicas juega a tu favor de formas distintas según el lado en que estés. Un mercado menos acelerado suele significar más espacio para negociar. Los precios no se mueven automáticamente con el volumen, pero sí la urgencia de las partes y la oferta disponible.
Es frecuente creer que cualquier caída en transacciones implica riesgo sistemático. No es así. Un ajuste tras un año récord es comportamiento normal. Lo importante es que tengas bien clara tu posición: si necesitas comprar o vender, hazlo cuando tu situación te lo indique, no por intentar predecir dónde irá el mercado en los próximos meses.
Fuente original: www.elperiodico.com
