Qué dice la nueva estadística de Hacienda
La Agencia Tributaria publicó este jueves una estadística que combina datos de vivienda y de impuestos a partir de lo que declaran los contribuyentes. Uno de sus apartados mide algo que casi nunca se mira: si quien vendió una vivienda en 2024 ganó o perdió dinero respecto a lo que pagó al comprarla. El estudio recoge más de 380.000 ventas de ese año.
En conjunto, unas tres de cada diez viviendas se vendieron por menos de lo que costaron. Las diferencias por año de compra son grandes. De los pisos comprados en los años de precios más altos, entre 2006 y 2008, más de la mitad se vendieron con pérdidas, casi veinte años después. De los comprados antes de 1998, en cambio, solo alrededor de un 3 % acabó vendiéndose por debajo de su precio.
Hay otro dato llamativo: las viviendas vendidas tenían de media algo más de 100 metros cuadrados, pero las compradas en 2006 eran más pequeñas, de unos 96.
Qué significa si vas a comprar o a vender
La conclusión principal es que el año en que compras y el precio que pagas pesan mucho, aunque pase mucho tiempo. Si compras cuando los precios están muy altos, tu vivienda puede valer menos de lo que pagaste durante años, aunque luego el mercado se recupere. Con los precios otra vez altos, si compras para revender en unos años no des por hecho que vas a ganar.
Si compras para vivir, lo que más importa es otra cosa: que puedas pagar la cuota con holgura y no tengas que vender en mal momento. Un traslado, una separación o una hipoteca que no puedes pagar son situaciones en las que una bajada de precio se convierte en una pérdida real. Antes de firmar, calcula si podrías aguantar unos años sin vender aunque tus circunstancias cambien.
Vender con pérdidas también se declara
Un error frecuente es pensar que, si no has ganado nada, la venta no tiene que aparecer en la declaración de la renta. Sí tiene que aparecer: la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras, sea a favor o en contra, es una ganancia o una pérdida patrimonial y se declara en el IRPF del año de la venta.
Hacer bien la cuenta te interesa, porque no basta con comparar el precio de la escritura de compra con el de venta. El artículo 35 de la Ley del IRPF establece cómo se calcula:
- Al precio de compra se suman los gastos e impuestos que pagaste al comprar y lo que hayas invertido en mejoras. Los intereses de la hipoteca no cuentan.
- Al precio de venta se le restan los gastos e impuestos que pagues tú como vendedor.
- Si la vivienda ha estado alquilada, el valor de compra se reduce en la parte que hayas amortizado.
Es habitual olvidarse de las facturas de una reforma o de los gastos de la compra, y eso hace que el resultado parezca mejor de lo que fue en realidad. Por eso conviene guardar esos papeles desde el día en que firmas.
La pérdida no cae en saco roto. Según el artículo 49 de la misma ley, primero se compensa con las demás ganancias patrimoniales del año. Si todavía queda pérdida, puede restarse de los rendimientos del ahorro, como intereses o dividendos, hasta el 25 % de su importe. Lo que quede después se puede compensar durante los cuatro años siguientes. Ese plazo no se amplía: lo que no hayas compensado en ese tiempo se pierde, así que conviene tenerlo controlado año a año.
La plusvalía municipal se calcula aparte
Además del IRPF, cuando vendes entra en juego el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la conocida plusvalía. La ley permite no pagarlo si demuestras que el suelo no ha ganado valor, pero hay que pedirlo: tienes que declarar la venta y presentar las escrituras de compra y de venta.
Esta comparación se hace de otra manera que en la renta. Solo se tiene en cuenta el valor del suelo, que se obtiene aplicando a los precios de compra y de venta el porcentaje que el suelo representa dentro del valor catastral del inmueble. En cada caso se usa el valor más alto entre el de la escritura y el que haya comprobado la Administración, y no se pueden sumar gastos ni impuestos. Por eso puedes tener pérdidas en la renta y, aun así, tener que pagar la plusvalía municipal.
Si vas a vender por menos de lo que pagaste, reúne antes las escrituras, las facturas de las obras y los recibos de los gastos de compra y de venta. Si no lo ves claro, tiene sentido pedir a un profesional que revise los dos cálculos, el del IRPF y el de la plusvalía, antes de presentar nada.
