El desafío de producir vivienda asequible en territorios de alta demanda
España enfrenta una contradicción difícil de resolver: los territorios más atractivos para vivir son precisamente donde resulta más complicado garantizar vivienda a precios accesibles. El suelo es el cuello de botella. Mientras que en algunos países europeos existe un principio no negociable —el suelo público no se vende—, en España ha prevalecido la lógica opuesta: se han enajenado extensiones significativas de suelo de titularidad pública.
El problema no es solo de cantidad. Incluso si toda la tierra pública se destinara a vivienda social, sería insuficiente. Por eso algunos territorios han avanzado en una dirección diferente: obligar también al suelo privado a contribuir. Cataluña introdujo la obligación de reservar parcelas para vivienda protegida; Barcelona estableció el 30% en suelo ya consolidado. Son mecanismos que buscan que el control de precios arranque desde el origen del proyecto, no como un parche posterior.
Hay otro factor que complica el panorama: la herencia de corrupción urbanística. Durante años, la actividad inmobiliaria fue tan rentable que se convirtió en vehículo de enriquecimiento rápido. La vivienda protegida, con márgenes más ajustados, resultaba poco atractiva en ese contexto. Ahora la situación ha cambiado. Los tiempos de ganancias extraordinarias han pasado. El crédito es más restrictivo, la demanda más selectiva. Construir ya no promete el pelotazo de antes.
Esto abre una puerta, pero incompleta. Algunos promotores e inversores están dispuestos a aceptar márgenes limitados pero garantizados. No es altruismo: es adaptación a la realidad del mercado. Sin embargo, no todos lo entienden así. Y aquí radica el reto real: hay suficientes actores dispuestos a moverse en esta dirección, o falta masa crítica de promotores capaces de operar con rentabilidades más moderadas.
Conviene saber qué implicaciones tiene esto para ti como comprador o inquilino:
- Los mecanismos de adjudicación de vivienda protegida deben ser transparentes y por sorteo entre solicitantes registrados, no negociación privada. Si ves ofertas que funcionen de otra forma, desconfía.
- La obligación de suelo privado para vivienda asequible es una herramienta, pero solo funciona si existe una planificación clara y un control efectivo del cumplimiento.
- La vivienda de lujo convivará siempre con la accesible. No es una cuestión de elegir una u otra, sino de asegurar que ambos segmentos tienen espacio en la ciudad.
El dato más revelador: hace años se construían 60.000 viviendas protegidas anuales en España. Ahora son 8.600. No se trata solo de crisis, sino de un cambio estructural en cómo opera el sector. Volver a esas cifras requiere no solo dinero público, sino también una transformación en cómo entienden su rol los promotores privados.
Fuente original: www.elperiodico.com
