Qué se votó y qué ha decaído
El Congreso de los Diputados rechazó el viernes 2 de octubre la convalidación de los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre. El Real Decreto-ley 26/2026 cayó por 178 votos en contra frente a 172 a favor. El Real Decreto-ley 27/2026 cayó por 184 frente a 166. Votaron en contra PP, Vox, Junts y UPN, y en el segundo se sumaron PNV y Coalición Canaria.
Un decreto-ley rige desde que se publica, pero el Congreso tiene que pronunciarse sobre él en un máximo de treinta días. Si lo rechaza, queda derogado. Eso es lo que ha ocurrido, y con una rapidez poco habitual: el primero se publicó el 30 de septiembre y el segundo el 1 de octubre, de modo que este último estuvo en vigor solo unas horas.
Con la derogación desaparecen, entre otras, estas medidas:
- El tope del 2 % a la actualización anual de la renta.
- La prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que vencían.
- La ampliación de la suspensión de desahucios de hogares vulnerables.
- Las nuevas exigencias para el alquiler de temporada y por habitaciones.
- La prórroga obligatoria por periodos de cinco años (siete si el arrendador es una sociedad), el preaviso de seis meses para el propietario y la indemnización de al menos doce mensualidades por no renovar.
Las reglas que vuelven a aplicarse
Desde la derogación, tu contrato se rige otra vez por la Ley de Arrendamientos Urbanos tal como estaba antes del 30 de septiembre. En la práctica:
- Duración mínima: cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
- Después de ese plazo: si nadie avisa, el contrato se prorroga por años, hasta un máximo de tres más.
- Preaviso: el propietario que no quiera continuar debe comunicarlo con cuatro meses de antelación al vencimiento. El inquilino, con dos.
- Sin indemnización: el propietario que no renueva al terminar el contrato no tiene que pagar compensación alguna por ese motivo.
No todo desaparece. Las prórrogas extraordinarias que ya estaban en la ley antes de los decretos siguen ahí: la de hasta un año para inquilinos en situación de vulnerabilidad acreditada frente a grandes tenedores, y la de hasta tres años, por plazos anuales, cuando la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado. Si alquilas en un municipio con esa declaración, este dato pesa más que cualquiera de las medidas derogadas.
Qué pasa con lo ocurrido mientras estuvieron en vigor
La derogación por el Congreso no borra hacia atrás. La norma deja de aplicarse en adelante, pero lo que se produjo durante su vigencia no queda anulado de forma automática. Aquí conviene distinguir los dos decretos.
El 26/2026 estuvo vigente algo más de un día. Si en ese intervalo te tocaba la actualización anual de la renta, pediste por escrito la prórroga extraordinaria o firmaste un contrato de temporada o de habitación, hay argumentos para sostener que esa situación quedó sujeta a las reglas de ese momento. No es una cuestión cerrada y es previsible que acabe discutiéndose en los juzgados.
El 27/2026 es distinto. Su propia disposición transitoria solo lo aplicaba a los vencimientos posteriores al día siguiente a su entrada en vigor. Como fue derogado el mismo día en que empezó a regir, lo razonable es entender que ningún contrato llegó a prorrogarse cinco años ni generó derecho a la indemnización de doce mensualidades.
Un detalle formal: el acuerdo de derogación debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado. En la sección de disposiciones generales del BOE de hoy, 3 de octubre, todavía no aparece.
Qué conviene hacer ahora
Si eres inquilino, no cuentes con protecciones que ya no existen. Mira la fecha de vencimiento de tu contrato o de la prórroga en curso y calcula cuatro meses hacia atrás: ese es el límite que tiene el propietario para avisarte. Si hiciste alguna solicitud durante los días de vigencia, guarda el justificante de envío y de recepción con su fecha.
Si eres propietario, el error más probable estos días es dar por buena una comunicación redactada con las reglas derogadas, o al revés, dejar pasar el plazo pensando que ahora hay más margen. El preaviso vuelve a ser de cuatro meses y debe poder acreditarse. Revisa también si actualizaste la renta o firmaste algo entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre.
En ambos casos, desconfía de anexos o acuerdos firmados con prisas esta semana que citen artículos de los decretos: pueden remitir a un texto que ya no está en la ley. Y si tu situación coincide justo con esos tres días —un vencimiento, una actualización, una notificación de no renovación o un lanzamiento señalado—, es el caso típico en el que merece la pena una consulta antes de dar el siguiente paso, porque la respuesta depende de fechas concretas.
El Gobierno puede volver a intentarlo con un nuevo decreto o con un proyecto de ley, pero hoy no hay nada aprobado. Hasta que lo haya, toma tus decisiones con la ley vigente.
