Qué ha publicado hoy el BOE
El Boletín Oficial del Estado recoge este 1 de octubre el Real Decreto-ley 27/2026, el segundo de los dos decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre. Tiene un único artículo y modifica una sola pieza de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el artículo 10, que regula qué ocurre cuando un alquiler de vivienda habitual llega a su vencimiento. Entra en vigor mañana, 2 de octubre.
Hasta ahora, pasados los cinco años mínimos (siete si el arrendador es una persona jurídica), el contrato se alargaba año a año hasta un máximo de tres más y después se terminaba. Con la nueva redacción, si ninguna de las partes avisa a tiempo, el contrato se renueva obligatoriamente por otros cinco años, o siete si arrienda una persona jurídica, y lo mismo en cada vencimiento posterior.
Una advertencia: como todo decreto-ley, tiene que pasar por el Congreso, que tiene previsto votarlo este viernes. Si no lo supera, dejará de aplicarse. Mientras tanto es norma vigente.
Seis meses de preaviso y una indemnización si no hay causa
El propietario que no quiera seguir tendrá que comunicarlo con al menos seis meses de antelación al vencimiento, en lugar de los cuatro de antes. El inquilino mantiene sus dos meses.
La novedad de más peso económico es que, cuando el arrendador decide no prorrogar, debe indemnizar al inquilino. El importe mínimo equivale a doce mensualidades de renta de una vivienda de características parecidas, calculadas, cuando sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios. Además, nunca puede quedar por debajo de una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en el piso. Se paga al entregar las llaves.
No hay indemnización en estos casos, que deben figurar por escrito y con detalle en el propio preaviso:
- El arrendador, persona física, necesita la vivienda para vivir él de forma permanente, o determinados familiares cercanos, o su cónyuge tras separación, divorcio o nulidad con sentencia firme. Si a los tres meses de la entrega no la han ocupado, salvo fuerza mayor, el inquilino puede reclamar el dinero.
- El inquilino no ha vivido en el piso más de seis de los doce meses anteriores al aviso, sin motivo justificado.
- El inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio y puede ocuparla.
- Las partes firman un contrato nuevo, o el inquilino rechaza una oferta fehaciente de contrato nuevo por cinco o siete años con la renta ajustada a las reglas que la ley fija para las zonas tensionadas, aunque el piso no esté en una de ellas.
- El arrendador acredita una situación de vulnerabilidad que justifique que prevalezca su interés.
Tampoco se cobra si, en ese vencimiento, el inquilino cumple los requisitos para pedir una prórroga legal que el arrendador esté obligado a aceptar, la pida o no. Siguen existiendo la prórroga de hasta un año por vulnerabilidad frente a grandes tenedores y la de hasta tres años en zona tensionada.
Qué pasa con los contratos que ya están firmados
La reforma no se limita a los contratos nuevos. Se aplica a los que están en vigor, pero solo respecto de los vencimientos que lleguen después de su entrada en vigor, y con varias reglas de transición:
- Si a tu contrato o a la prórroga en curso le quedan menos de seis meses, el arrendador todavía puede avisar con cuatro meses de antelación.
- Si el contrato ya está en la prórroga anual del régimen anterior, sigue en ella hasta que se agote; al terminar, se le aplica el sistema nuevo.
- Si el alquiler continúa por tácita reconducción, es decir, se sigue pagando y viviendo sin prórroga formal, el nuevo régimen empieza en el primer vencimiento que llegue pasados cuatro meses desde la entrada en vigor. Para la antigüedad cuenta todo el tiempo desde el contrato original.
Según explica el propio decreto, los avisos de no renovación enviados válidamente antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan indemnización. La norma también se coordina con la prórroga extraordinaria que creó el primer decreto, publicado ayer; cuando ambos regímenes coinciden sobre un mismo contrato, hay que estudiar el caso concreto.
Qué conviene revisar ahora
Si eres propietario, localiza la fecha exacta de vencimiento y averigua en qué fase está el contrato: plazo mínimo, prórroga anual antigua o tácita reconducción. El error más frecuente es contar mal los plazos o avisar por un medio que luego no se puede probar. Un preaviso tardío ya no supone un año más, sino cinco. Y si alegas una causa para no pagar indemnización, tiene que constar en la notificación; no sirve añadirla después.
Si eres inquilino, guarda el contrato, los anexos y cualquier comunicación recibida, con su fecha. Ten en cuenta que los acuerdos de prórroga no pueden empeorar las condiciones originales: esas cláusulas son nulas. Si te ofrecen firmar un contrato nuevo, revisa duración y renta antes de rechazarlo, porque una negativa puede dejarte sin indemnización.
Si compras o vendes un piso alquilado, la obligación de indemnizar pasa al comprador que ocupa el lugar del arrendador. Pide el contrato y los avisos enviados antes de fijar el precio, y pon por escrito quién asume ese coste.
Tiene sentido pedir asesoramiento antes de enviar o contestar un preaviso. Un fallo en la fecha o en la causa alegada puede costar una anualidad de renta o cinco años más de contrato.
