Qué se ha publicado y desde cuándo se aplica
El BOE de hoy, 7 de octubre, recoge los dos textos que el Consejo de Ministros aprobó ayer para sustituir a los que el Congreso derogó la semana pasada. No entran en vigor a la vez, y esa diferencia es lo primero que debes tener claro:
- Real Decreto-ley 29/2026 (el paquete amplio: prórroga extraordinaria, tope a la subida de la renta, alquiler de temporada y de habitaciones, medidas fiscales y préstamo TU CASA). Entra en vigor mañana, 8 de octubre, salvo las medidas que tienen fecha propia.
- Real Decreto-ley 28/2026 (la nueva duración de los contratos de vivienda habitual). Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.
Ambos necesitan todavía el respaldo de la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas. El plazo para esa votación es de 30 días. Si alguno no lo obtiene, deja de aplicarse, como ocurrió con los anteriores; en el caso del 28/2026 podría pasar incluso antes de que haya empezado a regir.
Lo que cambia mañana en tu contrato de alquiler
Si eres inquilino de vivienda habitual y tu contrato estaba vigente al entrar en vigor el decreto, puedes pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de dos años más y con las mismas condiciones. Cubre los contratos cuyo periodo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, y también los que agoten la prórroga tácita o estén en tácita reconducción. Tiene tres condiciones que conviene mirar con calma:
- Tienes que estar al corriente de pago y haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores.
- La prórroga no es automática: debes solicitarla. Si ya la pediste con el decreto de marzo (el 8/2026), esa solicitud sigue valiendo y no hace falta repetirla.
- El casero puede negarse si necesita la vivienda para sí o para sus familiares, con causa real y acreditada, aunque el contrato no lo previera. Tampoco se aplica si pactáis renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
En cuanto a la renta, las actualizaciones anuales que toquen entre mañana y el 31 de diciembre de 2027 quedan limitadas. Si no hay acuerdo nuevo entre las partes, la subida no puede superar el 2 %. Y si la renta ya está por encima del máximo que marca el sistema de índices de referencia, no cabe subida alguna.
Prórrogas de cinco años e indemnización: a partir del 15 de noviembre
El segundo decreto reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cumplidos los cinco años mínimos de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por periodos sucesivos de esa misma duración, salvo que una de las partes avise de que no quiere seguir. El casero debe avisar con seis meses de antelación y el inquilino con dos.
Si es el casero quien decide no continuar, tendrá que indemnizar al inquilino al entregar la vivienda. La cuantía es la mayor de dos cifras: doce mensualidades o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa. No se calcula sobre la renta del contrato, sino sobre el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia asigna a esa vivienda. Solo si no existe ese valor se toma la renta vigente.
No hay indemnización, entre otros casos, cuando:
- El arrendador es persona física y necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado. Si pasados tres meses desde la entrega no la han ocupado, la indemnización se debe igualmente.
- El inquilino lleva más de seis de los últimos doce meses sin habitarla, sin causa justificada.
- El inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio.
- El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato por cinco o siete años con la renta ajustada a los límites legales.
Cualquiera de estas causas debe figurar de forma expresa y detallada en el preaviso escrito.
Qué conviene revisar según tu caso
Si eres propietario, la fecha de tu comunicación es decisiva. Los avisos de no renovación hechos válidamente antes de la publicación de hoy conservan su efecto y no generan indemnización, aunque después el inquilino obtenga una prórroga extraordinaria. Guarda la prueba de cuándo y cómo lo enviaste. El régimen nuevo se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Si en esa fecha quedan menos de seis meses para el vencimiento, puedes preavisar con cuatro. Y si tu contrato ya está en la prórroga anual del régimen anterior, sigue en ella hasta que termine; el sistema nuevo se aplica después. Un error frecuente es enviar un aviso genérico: sin la causa escrita y detallada, no podrás alegarla para evitar la indemnización.
Si eres inquilino, pide la prórroga extraordinaria por escrito y por un medio que deje constancia, y ten a mano los justificantes de pago de los últimos ocho meses. Ten en cuenta también una regla del nuevo artículo 10: si tienes derecho a una prórroga legal y no la solicitas, pierdes la indemnización para ese vencimiento.
Si vas a comprar, el decreto vuelve a crear el préstamo TU CASA, gestionado por el ICO: hasta el 20 % del valor de la vivienda con un tope de 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, para la primera vivienda habitual con hipoteca. La vivienda queda sujeta a un precio máximo de transmisión. Antes de firmar unas arras contando con ese dinero, confirma que la línea está operativa y que cumples los requisitos.
El texto incluye además una deducción en el IRPF del 10 % del alquiler para inquilinos por debajo de ciertos niveles de renta y reducciones para arrendadores. Todo lo anterior depende de la votación en la Diputación Permanente. Si tienes un vencimiento, una renovación o una compra en las próximas semanas, tiene sentido que un profesional revise las fechas concretas de tu contrato antes de enviar o contestar ninguna comunicación.
