El Consejo de Ministros aprobó el martes 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-leyes de vivienda. Un real decreto-ley se aplica desde el día en que se publica en el BOE, pero el Congreso tiene que convalidarlo en un mes o decae. El Gobierno ha pedido un pleno extraordinario para el viernes 2 de octubre. No es un trámite menor: una prórroga de alquileres muy parecida ya la tumbó el Congreso en abril.
Cuando se escriben estas líneas, los textos todavía no están en el BOE. Lo que sigue es lo que se ha anunciado y lo que conviene hacer mientras tanto.
Las medidas anunciadas
- Prórroga extraordinaria: los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 se podrán prorrogar por años, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones. No es automática: la tiene que pedir el inquilino, que debe estar al corriente de pago y haberlo estado durante los últimos ocho meses. Hay excepciones; la que se ha concretado es que propietario e inquilino firmen un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
- Tope del 2 % a la subida anual de la renta en los contratos que ya están firmados.
- Desahucios: no se podrá echar a hogares vulnerables sin alternativa de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Compras especulativas prohibidas hasta 2028. No se define por quién compra, sino por cómo: adquisiciones muy por debajo del valor de tasación o en bloque para revender enseguida.
- Pisos turísticos con IVA del 10 %, cuando hasta ahora el alquiler de vivienda iba exento.
- Alquiler de temporada y por habitaciones: pasan a regularse con las reglas del alquiler de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Fiscalidad: bonificaciones para el propietario que baje la renta y una deducción para inquilinos que ganen menos de 33.000 euros al año.
- Compra de la primera vivienda: financiación al 0 % de la entrada, sin límite de edad.
El segundo decreto va más allá: plantea que los contratos se renueven solos y pasen a ser indefinidos, salvo que el propietario necesite la vivienda. Es el que menos apoyos tiene para salir adelante en el Congreso.
Lo que todavía no se sabe
Hasta leer el texto publicado hay preguntas sin respuesta cerrada, y son justo las que deciden si te afecta:
- Cómo y cuándo tiene que pedir el inquilino la prórroga, y cuánto tiempo tiene el propietario para contestar.
- Si alcanza a todos los propietarios o solo a los grandes tenedores.
- La lista completa de excepciones: por ejemplo, si queda fuera el propietario que necesita la vivienda para él o para su familia.
- Qué medida va en cada uno de los dos decretos. Si uno se convalida y el otro no, cambia todo.
- Si el propietario que no puede recuperar su vivienda por la suspensión de desahucios recibirá alguna compensación, y cómo se pide.
Si eres propietario
- Si tu contrato termina antes de finales de 2028 y el inquilino está al corriente de pago, puede pedirte la prórroga. No des por hecho que recuperas la vivienda en la fecha pactada: espera al texto antes de comprometerte a vender o a alquilar a otra persona.
- Hay una salida prevista: pactar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja que la actual. Haz números antes de proponerlo.
- Si vas a necesitar la vivienda para ti o para un familiar, reúne desde ya lo que lo demuestre. Falta ver si es una de las excepciones de esta prórroga; si lo es, habrá que acreditarlo y comunicarlo por escrito.
- Revisa la cláusula de actualización de tus contratos. Si la renta sube con el IPC u otro índice, el tope del 2 % se aplicaría por encima de lo pactado.
- Si alquilas por temporada o por habitaciones, ese contrato puede pasar a tratarse como alquiler de vivienda, con sus plazos y su régimen de fianza.
- Si tienes un piso turístico, habla con quien te lleve la fiscalidad antes de la próxima liquidación.
Si eres inquilino
- Si tu contrato vence antes de finales de 2028 y te proponen firmar uno nuevo con una renta más alta, no tengas prisa: puedes tener derecho a seguir hasta dos años más con las mismas condiciones.
- La prórroga la tienes que pedir tú. Hazlo por escrito, por un medio que deje constancia, y guarda la prueba de que la has enviado y de cuándo.
- Para tener derecho tienes que estar al corriente de pago y haberlo estado los últimos ocho meses. Si llevas algún recibo atrasado, ponte al día cuanto antes.
- Comprueba que la próxima subida de la renta no pase del 2 %.
- Si ganas menos de 33.000 euros al año, ten en cuenta la deducción cuando hagas la próxima declaración.
Qué vigilar esta semana
Dos fechas. La primera, la publicación en el BOE: desde ese día las medidas se aplican y se sabe con exactitud a quién alcanzan y cómo se pide la prórroga. La segunda, el viernes 2 de octubre: si el Congreso convalida los decretos, siguen en vigor; si no, decaen. Tampoco se descarta que se tramiten después como proyecto de ley, y entonces el texto aún podría cambiar.
Mientras tanto, lo más prudente es no firmar ni renunciar a nada que dependa de estas medidas. Si tu contrato vence pronto o tienes un desahucio en curso, conviene que un profesional revise tu caso con el texto publicado delante.
