Qué ha cambiado y desde cuándo
El BOE publicó el 30 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes sobre la función social de la vivienda. Entra en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, hoy 1 de octubre, salvo las medidas que tienen fecha propia. Entre otras cosas, reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular dos figuras que hasta ahora quedaban casi fuera de ella: el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones.
La idea de fondo es que llamar «de temporada» a un contrato no basta para esquivar las reglas del alquiler de vivienda habitual. A partir de ahora lo que cuenta es si el inquilino necesita de verdad la vivienda por un tiempo limitado y si eso se puede demostrar.
Un aviso antes de seguir: el decreto tiene que pasar por el Congreso, que tiene previsto votar su convalidación este viernes 2 de octubre. Si no la supera, dejará de estar en vigor. Lo que firmes estos días conviene hacerlo sabiendo que el marco aún puede moverse.
Cuándo un contrato de temporada deja de serlo
La reforma fija tres condiciones para que un alquiler pueda considerarse temporal:
- Una causa real y acreditable. El inquilino tiene que estar desplazado de su domicilio habitual por un motivo concreto, y ese motivo debe constar de forma expresa en el contrato.
- La prueba le toca al arrendador. Si hay discusión, es el propietario quien debe demostrar que la causa existía. No es el inquilino quien tiene que probar que vivía allí de forma permanente.
- Una duración acotada. El contrato debe superar los 31 días y, como regla general, no pasar de doce meses. Cabe prórroga si la causa que lo justificó sigue existiendo.
Si el contrato no recoge la causa, pierde su carácter temporal y se trata como un arrendamiento de vivienda habitual desde el día en que se firmó, con sus plazos mínimos y sus prórrogas. Ocurre lo mismo cuando se superan los doce meses sin justificación o cuando las mismas partes encadenan más de dos contratos seguidos sobre la misma vivienda: el primero de ellos pasa a considerarse de vivienda habitual.
Tampoco sirve ir renovando contratos cortos para subir el precio cada vez. Entre contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede crecer por encima del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Habitaciones, garantías y reparaciones
El alquiler por habitaciones entra expresamente en la ley, tanto en su versión habitual como en la temporal. La regla principal es económica: la suma de lo que pagan todos los inquilinos que comparten piso a la vez no puede superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda entera. En las zonas de mercado tensionado, que en Cataluña abarcan muchos municipios, tanto el alquiler de temporada como el de habitaciones deben respetar los mismos límites de precio que el alquiler habitual.
Otros cambios que afectan al bolsillo y al día a día:
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cargar al inquilino.
- En el alquiler temporal, las garantías que se pidan además de la fianza no pueden pasar de una mensualidad.
- El inquilino de temporada puede dejar la vivienda una vez pasado el primer mes, avisando con diez días de antelación.
- Si la vivienda de temporada tiene desperfectos, el propietario tiene cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el inquilino puede encargar la reparación y descontar un coste razonable y documentado.
Quedan fuera las cesiones que hacen entidades sin ánimo de lucro dentro de programas de acogida. El decreto también deja a salvo las normas que las comunidades autónomas hayan aprobado sobre alquiler de temporada o de habitaciones, así que en Cataluña habrá que leer la norma estatal junto con la autonómica.
Qué conviene revisar ahora
Si eres propietario, el error más frecuente es usar un modelo antiguo con una mención genérica del tipo «por motivos personales». Con la nueva redacción eso equivale a no poner causa. Lo prudente es describir el motivo concreto y guardar el documento que lo respalda, como un contrato de trabajo temporal, una matrícula o un informe sobre las obras en la vivienda del inquilino. Si mañana tienes que probarlo, necesitarás ese papel y no solo la cláusula.
Vigila también el calendario. Un contrato de once meses renovado dos veces con la misma persona ya te coloca en el límite: el siguiente lo convertiría todo en vivienda habitual desde el principio. Y si alquilas por habitaciones, suma las rentas y compáralas con lo que podrías cobrar por el piso completo.
Si eres inquilino con un contrato de temporada pero vives allí de forma estable, conserva el contrato, los recibos y cualquier prueba de que esa es tu residencia, como el empadronamiento o los suministros. Antes de aceptar una renovación o una subida, comprueba si la causa escrita es real.
Queda una duda práctica: los contratos firmados antes del 1 de octubre. El criterio general es que siguen con las reglas con las que nacieron y que las renovaciones posteriores se someten a las nuevas, pero conviene confirmarlo caso por caso con el texto delante. Tiene sentido consultar a un profesional antes de renovar un contrato de temporada que ya lleva varias prórrogas, y también si te llega una reclamación para que se reconozca como vivienda habitual.
