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Iván Rodríguez
Fundador & CEO de ConsultIn
Asesor inmobiliario, jurídico, financiero y de inteligencia artificial
Graduado en Derecho · Experto en Derecho Inmobiliario
Más de 20 años de trayectoria profesional en Setenil de las Bodegas y toda España.
El mercado en Setenil de las Bodegas, en cifras
Cómo es Setenil de las Bodegas
Setenil de las Bodegas reúne 2.634 habitantes, el tamaño en el que un municipio deja de depender del boca a boca y empieza a funcionar por portal. Quien busca compara varias opciones antes de llamar.
Setenil de las Bodegas tenía 2.741 habitantes en 2020 y hoy tiene 2.634: 107 menos. Con la demanda local a la baja, lo que marca la diferencia es la presentación y la documentación en regla, no el número.
Lo que tiene alrededor importa tanto como el propio municipio. A menos de 25 kilómetros de Setenil de las Bodegas están Alcalá del Valle (3 km), Torre Alháquime (7 km), Arriate (9 km), Olvera (10 km). El mayor de los vecinos es Olvera, con 7.842 habitantes a 10 km. Están lo bastante igualados como para que el comprador dude entre ambos, y eso convierte el precio y el estado de la vivienda en el argumento que decide.
Entre los 45 municipios de Cádiz, Setenil de las Bodegas es el 37º por población. En este tramo los plazos son largos por definición: conviene salir con el precio correcto desde el principio, porque no habrá un flujo constante de visitas que permita ir corrigiendo. En ConsultIn valoramos con operaciones cerradas de la zona, no con precios pedidos: son cosas distintas y solo una de las dos sirve para fijar el precio de salida.
Dentro de Cádiz, Setenil de las Bodegas se sitúa al este de Jerez de la Frontera, a unos 88 kilómetros. A esa distancia la capital deja de marcar el mercado: quien compra aquí lo hace por el municipio y su entorno, no como alternativa barata a la ciudad. Su padrón se comporta peor que el de la provincia: −3,9% frente al +1,0% de media en Cádiz. No es una catástrofe, pero sí un motivo para ser realista con los plazos: aquí el comprador tiene menos prisa que en el municipio de al lado. En treinta kilómetros a la redonda hay 38 municipios, 10 de ellos más poblados que Setenil de las Bodegas. Quien busca por la zona tiene alternativas, así que el precio y el estado de la vivienda son lo que inclina la balanza.
Mirado año por año, el recorrido de Setenil de las Bodegas no es una línea recta: ganó vecinos en 1 año y los perdió en otros 4. Su entorno va en la misma dirección: de los 21 municipios a menos de 25 km, 2 crecen y 19 pierden gente. No es una situación aislada, es cómo se mueve toda la zona.
Setenil de las Bodegas en cifras
Según el padrón del INE, en Setenil de las Bodegas viven 2.634 personas (dato de 2025). Desde 2020 ha perdido un 3,9 %. Pierde población: menos competencia y más margen para negociar.
Evolución del padrón en Setenil de las Bodegas
| Año | Habitantes | Variación | Proporción |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2.741 | — | |
| 2021 | 2.698 | −43 | |
| 2022 | 2.675 | −23 | |
| 2023 | 2.638 | −37 | |
| 2024 | 2.624 | −14 | |
| 2025 | 2.634 | +10 |
De los 45 municipios de Cádiz, Setenil de las Bodegas ocupa el puesto 37 por población. La ciudad más poblada de la provincia es Jerez de la Frontera, con 213.634 habitantes, a 88 km en línea recta.
Municipios cercanos a Setenil de las Bodegas
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Ver →Información general del municipio: demografía, comarca, economía y datos históricos.
Ver →Nota simple, certificación de cargas y publicidad registral de la finca antes de firmar.
Ver →Lo que Hacienda se lleva de la venta: cómo se calcula la ganancia en el IRPF y qué gastos puedes descontar.
Ver →La estadística oficial del padrón: cuánta gente vive en el municipio y cómo ha evolucionado.
Ver →Vender piso en Setenil de las Bodegas: guía completa 2026
Vender en Setenil de las Bodegas no es como vender en una gran capital. El comprador típico es local o de comarca y compara con varias opciones de pueblos cercanos. ConsultIn analiza las ventas comparables de Cádiz para fijar un precio que cierre, no que solo aparezca en el portal.
Con 2.634 habitantes, Setenil de las Bodegas se mueve por el boca a boca tanto como por los portales. Publicar está bien, pero aquí la mitad de las operaciones las cierra quien ya sabe que tu piso está libre. De los 45 municipios de Cádiz, es el 37º por población.
Cómo es el mercado de venta en Setenil de las Bodegas
En ConsultIn el proceso de venta es transparente: 1) valoración gratuita con datos reales de tu zona, 2) publicación en portales líderes y captación activa de comprador, 3) gestión de visitas y negociación (lo haces tú o un profesional de la red), 4) arras y contrato revisado por abogado, 5) firma en notaría y entrega de llaves. Sin sorpresas.
Setenil de las Bodegas tenía 2.634 habitantes en 2025 frente a los 2.741 de 2020: ha perdido 107 vecinos en cinco años. Pierde población, así que hay menos compradores: el precio de salida importa más que en otros sitios. Jerez de la Frontera, la ciudad más poblada de la provincia, está a 88 km en línea recta, demasiado lejos para ir y venir a diario: la demanda de aquí es de aquí.
Errores frecuentes al vender piso en Setenil de las Bodegas
Los errores que salen caros al vender en Setenil de las Bodegas: poner precio por lo que pide el vecino en lugar de por lo que se ha firmado de verdad, enseñar el piso sin tener la documentación lista -y perder al comprador mientras la buscas- y olvidar que la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. En un municipio pequeño hay otro de propina: dejar pasar los meses. Aquí entra un comprador cada mucho, y el que se va no vuelve.
Documentación necesaria para vender en Setenil de las Bodegas
Para vender piso en Setenil de las Bodegas necesitarás: escritura de propiedad, nota simple registral actualizada, último recibo de IBI y certificado de no deuda con el ayuntamiento, cédula de habitabilidad en vigor, certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), certificado de la comunidad al corriente, recibos de suministros y, si el inmueble está hipotecado, certificado de saldo pendiente del banco. ConsultIn gestiona la obtención de todos los documentos que falten.
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