Qué ha pasado: varias subidas en pocos días
Octubre ha empezado con el euríbor a la baja y, aun así, varios bancos han encarecido sus hipotecas. Según los seguimientos de mercado publicados estos días, los cambios más recientes son estos:
- Unicaja (9 de octubre): la fija pasa del 3,10 % al 3,20 %, el tramo fijo a cinco años de la mixta sube del 2,20 % al 2,30 % y el tipo inicial de la variable, del 1,90 % al 2 %.
- Abanca (8 de octubre): sube el tipo de su hipoteca fija y el del primer año de la variable.
- Pibank (7 de octubre): el tramo fijo a cuatro años de su mixta pasa del 1,99 % al 2,70 %. A cambio, el diferencial posterior baja de euríbor más 0,68 a euríbor más 0,65.
- Kutxabank (2 de octubre): el tipo del primer año de la variable sube del 2,07 % al 2,27 %.
Todos son tipos nominales con bonificaciones. Las condiciones exactas son las que cada entidad te dé por escrito.
El euríbor a doce meses, mientras tanto, va en la otra dirección. Con siete sesiones contabilizadas, la media provisional de octubre ronda el 3,227 %, por debajo del 3,247 % con el que cerró septiembre. Sigue, eso sí, cerca de un punto por encima del 2,187 % de octubre de 2025. Si tu hipoteca variable se revisa ahora con el dato de septiembre, la cuota subirá.
Por qué suben si el euríbor baja
El precio de una hipoteca fija o del tramo fijo de una mixta no sigue al euríbor del día. El banco lo fija según lo que le cuesta financiarse a largo plazo y según cuánto quiere prestar. Unas décimas menos en el índice no bastan para que las ofertas mejoren.
El caso de Pibank muestra algo que conviene mirar en cualquier mixta. El banco sube el tipo de los primeros años y baja ligeramente el diferencial de después. El tramo inicial es lo que se anuncia, pero dura pocos años. El resto del préstamo lo pagas a euríbor más diferencial, así que compara las dos partes y no solo la primera.
Si estás negociando: el plazo que te protege
El error más frecuente es dar por cerrado un tipo que solo figura en una simulación, en un correo del gestor o en la web del banco. Nada de eso obliga a la entidad. Si mañana cambia su tarifa, te aplicará la nueva.
Lo que sí la obliga es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). La ley de crédito inmobiliario le da valor de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo es de diez días. Además, el banco debe entregártela al menos diez días naturales antes de firmar, junto con el proyecto de contrato y el resto de la documentación.
En la práctica, vigila tres cosas:
- La fecha de validez de la FEIN. Si la tasación, la documentación del vendedor o la agenda de la notaría retrasan la firma más allá de esa fecha, el banco puede emitir una oferta nueva con otro tipo.
- El calendario de las arras. Si has firmado un contrato de arras con fecha límite para escriturar, comprueba que la oferta del banco cubre esa fecha con margen. Si no llegas, pide por escrito una prórroga antes de que venza cualquiera de los dos plazos.
- Que el contrato coincida con la oferta. El tipo, el diferencial, las comisiones y las bonificaciones del proyecto de contrato deben ser los mismos que los de la FEIN. La visita previa al notario, que es gratuita y obligatoria, sirve para comprobarlo.
El tipo anunciado no es el que pagarás sin bonificaciones
Casi todos los tipos que ves publicados exigen domiciliar la nómina y contratar seguros, tarjetas u otros productos. Sin ellos el precio sube, a veces un punto entero. En las comparativas de este mes hay fijas que pasan del 2,75 % al 3,75 % sin el paquete, y variables cuyo diferencial salta de 0,49 a 1,49.
La ley obliga al banco a presentarte la oferta de las dos maneras, con los productos combinados y sin ellos, y a decirte qué parte del coste corresponde a cada uno. Pide ese desglose y haz la cuenta completa: suma lo que cuestan cada año los seguros y resta lo que ahorras en intereses. Para comparar ofertas de bancos distintos usa la TAE, que recoge mejor el coste real que el tipo nominal.
Cuando el banco exige un seguro de daños sobre la vivienda o uno que garantice el pago del préstamo, tiene que aceptar una póliza de otra aseguradora con coberturas equivalentes. No puede cobrarte por estudiarla ni empeorarte las condiciones por ello.
Revisa también qué ocurre si dentro de unos años dejas de cumplir una condición, por ejemplo al cambiar de trabajo o cancelar un seguro. Normalmente pierdes esa parte de la bonificación, y debe constar cuánto.
Si la oferta mezcla muchas bonificaciones, si el tipo cambia por tramos o si las fechas de las arras van justas, que alguien independiente revise la documentación antes de firmar. Después de la escritura, corregir una condición depende de que el banco quiera renegociar.
