Qué ha cambiado en las hipotecas fijas este mes
El encarecimiento del dinero ya se nota en las hipotecas a tipo fijo que se ofrecen a quien compra ahora. Un ranking de las fijas más competitivas difundido hoy recoge que tres entidades han subido su precio respecto a septiembre: Banco Sabadell pasa del 2,20 % al 2,35 % TIN, Ibercaja del 2,20 % al 2,45 % y CaixaBank del 2,55 % al 2,80 %. Son subidas de entre 0,15 y 0,25 puntos en un mes. En esa misma clasificación, Laboral Kutxa mantiene el 2,65 % y Unicaja es la única que baja, del 2,25 % al 2,20 %.
El contexto explica el movimiento. El Banco Central Europeo subió los tipos en septiembre por segunda vez este año, hasta el 2,50 %, y las actas de esa reunión, publicadas el 8 de octubre, indican que no da por terminado el ciclo de subidas. Su próxima cita es el 29 de octubre. El euríbor, por su parte, da un pequeño respiro: el dato diario del 12 de octubre fue del 3,177 % y la media provisional del mes ronda el 3,221 %, algo por debajo del 3,247 % con que cerró septiembre. Esa media todavía puede moverse, porque queda más de medio mes por computar.
Por qué el tipo del anuncio no es tu tipo
Si comparas varias clasificaciones de este mes verás que no coinciden. Para una misma entidad aparecen cifras distintas: Ibercaja figura al 2,45 % en una y al 2,55 % en otra, y Sabadell al 2,35 % o al 2,75 %. No tiene por qué haber un error. Los tipos publicados suelen ser los bonificados, es decir, los que se aplican si contratas los productos que pide el banco, y varían según el plazo, tu perfil y la vía por la que llegas a la entidad.
Para ti eso tiene dos consecuencias prácticas:
- El TIN más bajo no es necesariamente la hipoteca más barata. Algunas de estas ofertas exigen nómina de un importe mínimo, seguro de hogar, seguro de vida y otros productos. Compara por TAE y pide siempre el tipo sin bonificar, que es el que pagarás si un día dejas de cumplir alguna condición.
- Ni un simulador ni una conversación con el gestor obligan al banco. Un tipo que has visto esta semana puede haber cambiado cuando tu operación llegue a aprobarse.
Qué documento fija tu tipo y durante cuánto tiempo
La ley de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarte, como mínimo diez días naturales antes de la firma, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Ese documento tiene la consideración de oferta vinculante: la entidad queda obligada a mantener esas condiciones durante el plazo que se pacte hasta la firma, que no puede ser inferior a diez días.
De ahí salen tres comprobaciones que conviene hacer ahora que los precios se mueven de un mes a otro:
- La fecha de validez de la FEIN. Viene indicada en el propio documento. Si la firma en notaría se retrasa más allá de esa fecha, por un problema con la tasación, con la documentación del vendedor o con la agenda, el banco puede emitir una oferta nueva con las condiciones de ese momento.
- Que el proyecto de contrato coincide con la FEIN. El banco debe darte también una copia del proyecto de escritura con todos los gastos desglosados. El tipo, las bonificaciones y las comisiones tienen que ser los mismos en ambos documentos.
- El reparto de gastos. La tasación la pagas tú. La gestoría, el arancel notarial de la escritura del préstamo y la inscripción en el registro corresponden al banco. Si en el presupuesto aparece otra cosa, pregunta antes de seguir.
Los diez días son un mínimo que no se puede acortar, ni siquiera si tú tienes prisa por asegurar un tipo. En ese tiempo debes acudir al notario que elijas, que te explicará el contenido de la documentación sin coste para ti.
El error habitual si estás a mitad de una compra
El fallo que más se repite es firmar las arras con un plazo ajustado dando por buena una cifra que todavía no está en una oferta vinculante. Si el tipo sube entre la reserva y la aprobación, la cuota cambia, pero el compromiso con el vendedor y la señal entregada siguen ahí. Antes de comprometerte, comprueba que el plazo de las arras deja margen para la tasación, la aprobación del riesgo y esos diez días obligatorios, y valora pactar por escrito qué ocurre con la señal si no obtienes la financiación.
Tampoco conviene firmar deprisa solo porque el BCE se reúne el día 29. Una hipoteca dura muchos años y en ese tiempo los tipos subirán y bajarán varias veces. Lo sensato es pedir oferta a más de una entidad, comparar cada una con y sin vinculaciones y, si dudas entre fija y mixta, calcular la cuota en ambos casos.
Tiene sentido pedir que un profesional revise los papeles cuando la FEIN no coincide con lo que te habían adelantado, cuando te exigen productos cuyo coste no aparece claro o cuando el calendario de las arras no encaja con el del banco.