Qué ha cambiado y desde cuándo
El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre y no solo afecta al alquiler. Su artículo 10 sustituye la tabla de coeficientes máximos con la que se calcula la plusvalía municipal. Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo cuando una vivienda cambia de dueño. Los nuevos topes se aplican desde el 1 de diciembre de 2026. Por tanto, afectan a las ventas, donaciones y herencias cuyo impuesto nazca a partir de ese día.
Hay que tener en cuenta que el decreto todavía tiene que convalidarse y que la votación está prevista para el 12 de noviembre. Si no supera ese trámite, decae y sus cambios no llegarían a aplicarse. Si tienes una operación entre manos, sigue ese trámite antes de cerrar fechas.
Cómo se calcula y qué topes fija la norma
Con el método objetivo, que es el que usan por defecto los ayuntamientos, la base del impuesto se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente. Ese coeficiente depende de los años que has tenido el inmueble, hasta un máximo de veinte. Después el ayuntamiento aplica su tipo de gravamen sobre esa base. Estos son los nuevos máximos según los años de tenencia:
- Menos de un año: 0,17.
- De uno a cuatro años: entre 0,16 y 0,17.
- De cinco a nueve años: suben de forma escalonada de 0,19 a 0,25.
- De diez a trece años: bajan de 0,22 a 0,12.
- De catorce a diecisiete años: 0,11.
- Dieciocho años: 0,13. Diecinueve años: 0,20.
- Veinte años o más: 0,30.
Son límites máximos. Cada ayuntamiento fija en su ordenanza fiscal los coeficientes que aplica, y pueden ser más bajos. La ley prevé que, si un coeficiente de tu ordenanza supera el nuevo máximo, se aplica directamente el máximo hasta que el ayuntamiento corrija la ordenanza. Al revés no funciona igual: si el nuevo tope es más alto que el que usa tu municipio, se sigue aplicando el de la ordenanza mientras el ayuntamiento no la cambie. Por eso lo que pagarás depende de tu municipio y no solo de la tabla estatal.
Qué revisar si vas a vender, donar o heredar
- La fecha que cuenta. El impuesto nace el día de la transmisión. En una compraventa suele ser la fecha de la escritura y en una herencia, la del fallecimiento. Esa fecha decide si se aplica la tabla nueva o la anterior.
- Los años completos. Solo se cuentan años enteros, sin fracciones. Un piso que tienes desde hace nueve años y once meses cuenta como nueve. Antes de hacer cualquier cálculo, comprueba en qué tramo estás.
- La alternativa del cálculo real. Puedes pedir que el impuesto se calcule sobre la ganancia que has obtenido de verdad si así te sale más barato. Si vendes por menos de lo que pagaste, puedes acreditar que no hay incremento de valor y no pagarás. Para las dos cosas necesitas las escrituras de compra y de venta.
- El plazo para declarar. En ventas y donaciones tienes treinta días hábiles desde la transmisión. En herencias son seis meses, ampliables hasta un año si lo pides dentro de esos seis meses.
- Quién paga. En una compraventa paga quien vende. Si en el contrato se acuerda otra cosa, ese pacto vale entre comprador y vendedor, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
Errores frecuentes y cuándo conviene consultar
Un error habitual es adelantar o retrasar la firma sin hacer cuentas. En la tabla nueva unos tramos tienen coeficientes más altos que otros, y tu ayuntamiento puede aplicar valores distintos a los máximos. Por eso mover la fecha sin calcular no asegura que pagues menos. Además, la convalidación todavía no está garantizada. Lo sensato es calcular el impuesto con la ordenanza vigente y con los nuevos topes antes de decidir.
También se confunde a menudo la plusvalía municipal con el IRPF. Son dos impuestos distintos: el beneficio de la venta también se declara en la renta, con sus propias reglas y exenciones. Pagar uno no te libra del otro.
Otro fallo frecuente es dar por buena la liquidación del ayuntamiento sin revisarla. Si el valor del suelo, los años de tenencia o el coeficiente aplicado no cuadran con tus papeles, tienes un mes para presentar un recurso de reposición desde que te notifican la liquidación.
Merece la pena pedir ayuda profesional si estás a punto de cambiar de tramo de años, si vendes con pérdidas y quieres acreditarlo, si la herencia tiene varios herederos o si dudas entre el cálculo objetivo y el real. En esos casos, revisar los números antes de firmar suele evitar pagar de más o tener que reclamar después.
