Qué ha pasado
Los intermediarios de crédito, los llamados brókeres hipotecarios, ya intervienen en cerca del 31 % de las hipotecas que se firman en España, según una estimación del sector publicada hoy. Hace unos años no llegaban al 4 %. El cambio se explica sobre todo por dos motivos: la subida del euríbor de 2022 y 2023, que obligó a mucha gente a comparar ofertas con más cuidado, y unos bancos más exigentes a la hora de conceder préstamos.
El momento actual empuja en la misma dirección. El euríbor sigue por encima del 3 % y en las últimas semanas varias entidades han subido el precio de sus hipotecas fijas. Cuando las ofertas se encarecen y cambian cada pocas semanas, aumenta la tentación de dejar en manos de un tercero la búsqueda y la negociación. Ojo: el 31 % es una estimación del propio sector, no una estadística oficial. Aun así, deja claro que el bróker ya es un intermediario habitual cuando alguien compra vivienda.
Qué te tiene que dar por escrito antes de empezar
La actividad está regulada por la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. El artículo 35 obliga al intermediario a entregarte cierta información en papel o en otro soporte duradero antes de empezar a trabajar para ti. Como mínimo:
- Su identidad y su domicilio.
- El registro en el que está inscrito, su número de inscripción y cómo puedes comprobarlo.
- Si está vinculado a uno o varios bancos o trabaja solo para ellos y, en ese caso, cuáles son.
- Si te ofrece asesoramiento y si ese asesoramiento es independiente.
- Lo que te va a cobrar a ti o, si todavía no se sabe, cómo se calculará.
- Si el banco o un tercero le pagan una comisión por tu operación y, cuando se conozca, cuánto.
- Si te cobra a ti y además cobra del banco, si una cantidad se descuenta o no de la otra.
- Cómo puedes reclamar contra él sin ir a juicio.
El registro no es un detalle menor. Lo lleva el Banco de España si el intermediario trabaja en más de una comunidad autónoma, o la comunidad autónoma si trabaja solo en una. Antes de firmar cualquier encargo, comprueba que está inscrito. Si no te da su número de registro o no quiere dártelo, es motivo suficiente para buscar otro.
Los errores más frecuentes
El primero es dar por hecho que el bróker trabaja para ti. Puede que sí, pero muchos cobran del banco con el que acabas firmando, y eso influye en qué ofertas te enseña. Por eso la ley distingue entre intermediarios vinculados a ciertos bancos y no vinculados. Si es independiente, debe estudiar un número suficientemente grande de préstamos del mercado. Si no lo es, puede limitarse a los productos de los bancos con los que trabaja. Pregúntalo y pide que conste por escrito.
El segundo es firmar la hoja de encargo sin leer cuándo se cobran los honorarios. La ley solo permite cobrar por servicios que hayas pedido en firme o aceptado expresamente y que se hayan prestado de verdad. Revisa si el contrato pide algún pago por adelantado, si cobra aunque al final no firmes la hipoteca y qué ocurre si eres tú quien consigue una oferta mejor por tu cuenta.
El tercero es comparar ofertas solo por el tipo de interés. Lo que cobra el bróker al cliente tiene que comunicarse al banco para que lo incluya en el cálculo de la TAE. Si una oferta tramitada por un intermediario tiene un tipo atractivo pero una TAE más alta de lo esperado, ahí puede estar parte de la explicación.
Lo que no cambia aunque haya un bróker
El intermediario te ayuda a negociar, pero el contrato lo firmas con el banco y tus garantías son las mismas que si fueras directamente. Al menos diez días naturales antes de firmar tienes que recibir la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que obliga al banco a mantener esa oferta durante el plazo indicado, además de la ficha de advertencias y el borrador del contrato. Después toca la visita obligatoria y gratuita al notario que tú elijas, que te explicará el contenido antes de la firma.
Es en esa fase donde conviene comprobar que lo que te contó el bróker coincide con lo que dice la FEIN: el tipo, la duración, las bonificaciones y lo que cuesta cada producto vinculado (seguros, nómina, tarjetas). También la comisión de apertura, si la hay. Si algo no cuadra, pide explicaciones antes de ir a la notaría, no el día de la firma.
Consultar a un profesional independiente tiene sentido sobre todo en tres casos: si el contrato con el bróker tiene cláusulas de cobro que no entiendes, si la FEIN no coincide con lo que te prometieron o si te piden contratar productos que no esperabas. Revisarlo con calma durante esos diez días cuesta mucho menos que intentar arreglarlo cuando la hipoteca ya está firmada.
