Qué ha pasado
El 13 de octubre ING volvió a subir el interés de su hipoteca mixta. Es la segunda vez desde que el Banco Central Europeo subió los tipos el 11 de septiembre, en la segunda subida del año después de la de junio. El tramo fijo a cinco años estaba en el 3,05 % antes de esa fecha y en septiembre pasó al 3,45 %. Ahora está en el 3,85 %. En la primera subida el banco también tocó lo que se paga cuando termina el periodo fijo: el euríbor más un 0,94 % pasó a ser el euríbor más un 1,04 %. Su hipoteca fija, en esas mismas semanas, ha ido del 3,85 % al 4,15 %.
ING no es la única. Desde la decisión del BCE, al menos once entidades han encarecido sus préstamos hipotecarios, y la mixta es una de las fórmulas que más se ha movido:
- Pibank sube el tramo fijo a cuatro años del 1,99 % al 2,70 %, pero baja el diferencial posterior del 0,68 % al 0,65 %.
- Caixa Guissona pasa del 2,59 % al 2,99 % en los tramos fijos a tres y cinco años, y del 2,89 % al 3,29 % en el de diez.
- Bankinter sube 0,30 puntos en todos sus plazos: el tramo a cinco años queda en el 2,95 %, el de diez en el 3,20 % y el de quince en el 3,45 %.
- Unicaja sube el tramo a cinco años del 2,20 % al 2,30 % y deja el diferencial posterior en el euríbor más un 0,60 %.
También ha subido el interés del primer año en varias hipotecas variables. En Caixa Guissona pasa del 1,90 % al 2,50 %, en Abanca del 2,35 % al 2,60 % y en Kutxabank del 2,07 % al 2,27 %. Ten en cuenta que todas estas cifras son los tipos mínimos que anuncian las entidades, los de la etiqueta «desde». Para llegar a ellos lo habitual es tener que contratar otros productos del banco.
Por qué en una mixta no basta con mirar el primer tipo
Una hipoteca mixta tiene dos partes. Durante unos años pagas un interés fijo y después pasas a un variable, que es el euríbor más un diferencial. Lo normal es comparar ofertas por el tipo fijo inicial, que es el que se anuncia, pero en un préstamo a 25 o 30 años la parte variable suele durar bastante más que la fija. Bajar dos décimas el tramo fijo puede salirte caro si a cambio el diferencial posterior es más alto.
El caso de Pibank lo deja claro: sube el tramo fijo y a la vez baja el diferencial. Si solo miras el primer número, no ves que la segunda parte del préstamo ha mejorado un poco. En ING ha pasado lo contrario, porque han subido las dos partes. Para comparar bien, pon las ofertas una al lado de la otra con el mismo plazo de tramo fijo. No es lo mismo un fijo de cuatro años que uno de diez.
Tampoco supongas cuál será el euríbor cuando termine el tramo fijo. El índice diario estaba el 13 de octubre en el 3,177 %, y la media oficial de septiembre fue del 3,247 %. Lo que haga dentro de cinco o diez años no lo sabe nadie. Por eso la TAE variable que aparece en la documentación es solo orientativa: se calcula como si el índice no fuera a moverse.
Qué revisar antes de firmar
- Las dos fases en la FEIN. La ficha europea de información normalizada debe mostrar el tipo del tramo fijo, cuánto dura, el diferencial posterior y cada cuánto se revisa. Comprueba que la cuota de ejemplo de la parte variable coincide con lo que te han explicado.
- Qué bonificaciones se pierden y cuánto cuestan. Pregunta qué tipo te queda si dejas de cumplir alguna condición, como la nómina o los seguros, y si esa penalización afecta solo al tramo fijo o también al diferencial posterior. Es uno de los puntos que más se pasan por alto.
- La comisión por amortizar antes de tiempo. En la Ley 5/2019, la parte fija y la variable tienen límites distintos. En la fija, el banco puede cobrar hasta un 2 % del capital que devuelvas durante los diez primeros años y hasta un 1,5 % a partir de ahí, siempre sin superar la pérdida que demuestre. En la variable, el límite es el 0,15 % durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo que se pacte. Si piensas amortizar durante el tramo fijo, este dato pesa.
- El plazo que cubre la oferta. Las subidas se están sucediendo en pocas semanas. Si ya tienes una oferta, mira hasta qué fecha se mantienen esas condiciones.
Cuándo conviene pedir ayuda
Si dudas entre dos mixtas con tramos fijos de distinta duración, o entre una mixta y una fija, merece la pena hacer las cuentas de todo el préstamo y no solo de los primeros años. También conviene que alguien revise la documentación si la oferta lleva varios productos vinculados y no tienes claro cuánto te ahorran de verdad, o si la cláusula de amortización anticipada no indica cómo se calcula la compensación. Mejor resolverlo antes de ir al notario que descubrirlo cuando ya estás pagando la parte variable.
