Qué ha resuelto la Dirección General
El BOE del 14 de octubre publica una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, fechada el 4 de junio, que afecta a quien ha ofrecido su vivienda o cualquier otro inmueble como garantía ante la Agencia Tributaria. El dueño de una finca en San Fernando (Cádiz) había constituido una hipoteca unilateral a favor de Hacienda para garantizar la suspensión de una liquidación que venía de unas actas de inspección. La Agencia la aceptó en 2021 y el Registro anotó esa aceptación a principios de 2022.
Años después, el propietario pidió al registrador que cancelara tanto la nota de aceptación como la propia hipoteca. Su argumento era que el documento de aceptación de Hacienda identificaba la deuda con un número de liquidación distinto del que figuraba en la escritura y, por tanto, se refería a otra obligación. El registrador se negó, otro registrador confirmó la negativa en la calificación sustitutoria y ahora la Dirección General desestima el recurso.
Hay dos razones de fondo. La primera es que el resto de los datos coincidían: escritura, notario, número de protocolo, deudor, finca e importes. Una diferencia en el número de liquidación no cambia lo que se pactó. La segunda es que un asiento ya practicado queda bajo la protección de los tribunales y el registrador no puede anularlo por su cuenta solo porque el interesado se lo pida por escrito.
Cómo funciona la hipoteca unilateral
Es una hipoteca que constituye solo el dueño del inmueble, sin que el acreedor firme la escritura. Se inscribe, pero no despliega todos sus efectos hasta que el acreedor la acepta. Esa aceptación se refleja en el Registro con una nota al margen y sus efectos se retrotraen a la fecha en que se constituyó la hipoteca.
El artículo 141 de la Ley Hipotecaria prevé una salida para cuando el acreedor no acepta: si requieres al acreedor para que acepte y pasan dos meses sin que la aceptación conste en el Registro, puedes cancelar la hipoteca sin su consentimiento. La resolución recuerda que esa vía solo sirve para la hipoteca que sigue sin aceptar y que, además, la cancelación exige escritura pública otorgada por el dueño.
Si la aceptación ya está inscrita, se aplica la regla general: para cancelar hace falta una escritura o un documento auténtico en el que consienta el acreedor, o bien una resolución judicial.
Por qué no prosperó la vía del error
El propietario planteó el problema como un error del Registro. La Dirección General explica que rectificar un error de concepto exige el acuerdo de todos los interesados y del registrador o, si no lo hay, una sentencia. Sin el visto bueno de la Agencia Tributaria no hay rectificación posible.
Y aunque Hacienda reconociera el error, el resultado no sería la desaparición de la hipoteca. Lo que caería sería la aceptación, y la hipoteca volvería a quedar inscrita a la espera de ser aceptada. Para cancelarla haría falta entonces seguir el procedimiento del requerimiento y los dos meses, no una simple instancia.
Contra esta resolución cabe demanda ante el juzgado de lo civil de la capital de la provincia donde está el inmueble, en el plazo de dos meses desde la notificación, por los trámites del juicio verbal.
Qué conviene revisar si tienes una hipoteca de este tipo
La hipoteca unilateral se usa a menudo para garantizar ante Hacienda la suspensión o el aplazamiento de una deuda. Muchos propietarios dan por hecho que, cuando la deuda se paga o el recurso termina, la carga desaparece sola del Registro. No es así: sigue ahí hasta que alguien pide su cancelación con el documento adecuado, y mientras tanto puede complicarte la venta del inmueble o la firma de un nuevo préstamo.
- Comprueba el documento de aceptación antes de presentarlo. En este caso fue el propio deudor quien lo llevó al Registro. Si ves datos que no cuadran con tu escritura, ese es el momento de pedir que se corrijan, no años después.
- Cuando se extinga la deuda garantizada, pide a la Administración el documento en el que consiente la cancelación y preséntalo en el Registro. Sin él, la hipoteca aceptada sigue inscrita.
- Si el acreedor no ha aceptado, el plazo de dos meses empieza a contar desde un requerimiento expreso. No basta con que pase el tiempo: hay que hacer el requerimiento y poder acreditarlo.
- Antes de vender o refinanciar, pide una nota simple. Una hipoteca a favor de Hacienda que creías cancelada aparece ahí y puede retrasar la operación.
Si sospechas que la aceptación que consta en el Registro no corresponde a tu deuda, la reclamación que da resultado no suele ser la instancia ante el registrador. Normalmente pasa por obtener el reconocimiento de la Administración o por acudir al juzgado. Antes de elegir el camino conviene que un profesional revise la escritura, el documento de aceptación y la situación del expediente tributario, porque la vía correcta depende de si la deuda sigue viva o ya se ha extinguido.
